文|真故研究室 石雨菡
編輯|龔 正
萬物復蘇的2月，一二線城市樓市交易持續升溫。上海、成都二手房成交皆超1.9萬套，其中成都同比大增160.43%，甚至創下了歷史最高；北京、天津二手房成交各超1.5萬套和1.4萬套。
氣氛之下，許多剛需一族持幣入市積極性大增。有業者表示，這一波小陽春屬于“補足型”，主要受防疫三年積壓的需求釋放、房貸利率下調等利好因素影響，但現在判斷小陽春能否持續為時尚早。此外購房者還需從宏觀大勢來看，房產已經告別財富杠桿時代，各線樓市分化是長期趨勢，在入市時需有更周全考量。
01 一日迎來15位看房客，房東漲價15萬成交
高德文是青島一名房產中介，在當地做了7年的賣房生意。
他告訴《真故研究室》，疫情三年間，當地樓市比較低迷，有時一周可能只帶一兩位購房者看房。
這個情況在最近發生了變化。“一天之內就能帶5、6位看房客，有時也能達到8、9位，需要同事幫忙帶看。”
最近，有業主于2月下旬上線了一套68平方米的二手房源。之后的一日間，就迎來了15位看房客，其中9位進一步聊的意向比較積極。
“當時業主剛好也在現場，看到這么多人來看房也很意外，就問是不是報低了。”
據介紹，業主最初報價195萬，看見許多購房者都有出手意愿，業主立即把報價漲調至220萬。最終，這套房源以210萬的價格成交，比原先的最高報價高了15萬。
據貝殼研究院發布的數據，2月青島二手住宅周成交量分別達到了776、1145、1548、1776套，總計成交套數接近2022年6月5865套的二手房交易套數，而后者這個數據也是疫情三年來當地二手房交易量最高的一個月。
青島的小陽春并非孤例。
北京東四環一位鏈家地產中介告訴《真故研究室》，2月以來該店帶看量和成交量均有所上漲。
“最近同一時間段帶客戶看房，經常能碰見兩三波一起來看房的同事。像上一個周日（2月26日），北京一天的二手房成交量是704套，是連續12個月里成交量最高的一天。”該中介介紹。
時下，小陽春的論調在市場中已不稀罕。據了解，業內判斷樓市小陽春，一般從兩個維度來判斷，一是全國房地產新房價格大范圍止跌，二是重點城市新房和二手房成交量、交易面積環比大幅上漲等。
新房方面，據國家統計局發布的1月70城房價指數，全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為0.0%，同比漲幅為-2.3%，70城新房價格一年來首次出現環比止跌。
此外，3月1日，上海易居研究院發布《2023年2月重點城市新房成交報告》與《2023年2月重點城市二手房成交報告》顯示，新房方面，全國60城新房交易面積20個月后首次轉正且增速達到了37%。
二手房側，包括北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、南京和廈門在內的8個重點城市，二手房成交套數數據也創下了2021年7月份以來20個月的月度最高值。
其中，杭州十區2月二手房共成交7396套，環比1月增幅133%。武漢二手房2月單日成交376套，日均200多套，環比1月上漲207.9%。
深圳二手住宅2月成交2509套，較1月增長80.37%，單月成交量超過去年任何一個月份。這一成交量還超過新房住宅成交量，為2022年6月份以來首次。
從這些數據上看，樓市在2月回暖的動力的確正在增強。
02 多項優惠支撐，剛需一族入市積極
為何2月迎來小陽春，在房地產行業從業多年的觀察者木于表示，疫情三年，很多適婚適育的年輕人即便想買房，也容易受到防疫限制，現場看房行動受限，積壓了許多需求。此外，各地為保障樓市平穩運行，也出臺了調整房貸利率等措施。防疫放開后，許多人第一步要解決的就是房子問題。
杭州新住民、95年的陳芳婷與男友在2020年訂婚，但因為疫情管控、兩人異地，結婚的事情遲遲沒有落實。
去年9月，陳芳婷終于從山東老家辭職，來到杭州與男友匯合，商討人生大事。
陳芳婷坦言，她與男友都是山東三四線城市出身，家庭條件一般，起初都不想在杭州買房。但在合計了租房支出、生活品質以及父母意愿后，兩人也漸漸接受了在杭州定下這件事。
刺激陳芳婷兩人買房的一個因素，還在于去年下半年杭州房貸利率下調的利好政策。
2022年11月，杭州金融機構出臺政策，杭州限購區域內購買140平方以下普通住宅、首套房貸利率可按最低4.1%、二套房貸利率4.9%執行。在此之前，杭州首套房貸利率為4.25%左右，二套平均在4.95%左右。
陳芳婷算了一筆賬，認為這個點買房是相對劃算的。
“男友的朋友2019年買房時的利率是5.45%，我現在的同事后來買房降到4.3%，這樣對比來看，同樣是89平的房子貸140萬算下來，以4.1%的利率最起碼比別人省 18.9萬。”
陳芳婷的預算在300萬，首套房首付30%約90萬，由她和男友、及兩對父母共同承擔。在地段選擇上，她和男友分別在西湖區、濱江區工作，但兩地的房價都相對較高，從預算和地理位置上考量，蕭山區靠近濱江區的地段是陳芳婷目前較優的選擇。
圖 | 貸款市場報價利率4年來走勢
與陳芳婷一樣、進入適婚年齡、正在積極找房的，在《真故研究室》對購房者訪談中還有不少。
有的北京有房者希望提前還貸、賣掉首套房，換一套更大的房子，享受到時下比以前更低的房貸利率。還有的北京剛需族，因為在外地有首套房，為了籌集60%的二套房首付，準備通過房屋抵押貸款中的經營貸來籌款。這在我國是明令禁止的，屬于違規資金流入樓市。
不過這些都屬于個體差異化買房經歷，大勢上疫情壓抑了三年的需求，剛需族買房結婚的所需確實存在。
木于認為，除了利率、防疫放開等因素影響外，還有一個房地產行業調整的因素，或也在影響大眾的購房心理。
2016年房住不炒提出之前，我國對房地產的調控集中在C端，抑制的是投機需求；到了2020年，我國出臺房地產三道紅線（即剔除預收款項后資產負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現金短債比大于1），“這項政策的本質面對的是房企B端，讓企業穩定出清，防范化解房地產金融風險，促進房地產市場持續平穩健康發展。”木于表示。
不過，受三道紅線影響，房地產市場也相應出現了調整與陣痛。到了去年11月，中國人民銀行等發布“金融16條”，支持房地產因城施策，維護住房消費者合法權益等，這些為保障房地產行業健康穩定發展，進一步提供了政策保障。作為購房者，肯定更愿意在一個穩定的預期之下，去持幣入市。
03 小陽春是否可持續？
對于這個問題，木于認為，時下判斷為時尚早。
他認為當下的數據具有延遲性，也就是2月呈現的這些交易數據，可能只是1月或更早消費者需求的一次集中釋放、匯總呈現。看待這個數據需要考慮到各種因素去擠泡沫，也就是說2月數據不足以成為觀測樓市回暖的一個正常數據。
“判斷小陽春能否持續，應該還需看后續，各項數據應該是持續性的。即使連續三個月各方面數據表現良好，整體也處于整個市場的修復期。若能持續保持2月的恢復態勢至明年，整個市場才算度過補足階段。”木于表示。
至于該如何判斷從修復期進入到正常水平，木于稱，如按照新建商品房銷售面積指標來看，恢復到一個合理的庫存出清周期，個人判斷近3-5年穩定在15億平方米上下，市場才能稱為恢復至正常水平。
不過，2022年不論是新建商品房銷售面積還是金額，較前些年都經歷了大跌。兩項數據分別為13.6億平方米和13.3萬億元，同比分別下降24%和27%，一落跌至2015年水平。而從歷史數據來看，2012年到2021年，即使后期受到疫情影響，新建商品房銷售面積和金額都在穩定增長，顯然2022年的市場太不尋常。
木于表示，目前不少重慶、長沙、天津等地的業內朋友已向自己反饋，3月許多樓盤到訪量相比2月份實際有所回縮。
而從行業面上來看，進入3月，北京新房、二手房交易量比2月已經有所下降。上海方面，上海二手房指數辦公室相關人士表示，3月上海二手房成交量環比雖然上升，但同比仍在下降，依然是2013年以來同期成交較低的月份，3月二手房均價也有下跌，樓市小陽春能否持續并不確定。
對于年輕人買樓，木于提醒到，在城市選擇、地段選擇上還需要有趨勢思維，多一分謹慎。
首先是未來樓市不再具有投資屬性，高、中線城市與低線城市將持續分化，從國家經濟的“加速器”轉變為經濟發展的“驗金石”。
木于認為，以往的房地產市場本質上是一支城市股票，享受的是人口、城市化以及政策的紅利。
而在當下，人口拐點已經到來、自然增長率由正轉負，城市化、人均居住面積增速雙雙放緩。在國家“房住不炒”政策低線下，大眾應當轉變思維，不能再將房產視作一種投資渠道，而應回歸到自身的切實需求。
其次，從歷史發展來看，高、中線城市基于其優越地理位置、適宜的自然環境、城市化程度高等優勢，仍會是人口資源置換、人口流動的主要區域，房地產市場相對穩定。反之不具備天然優勢資源的低線城市，整體發展受限，房地產市場的市場更需要依托國家政策的扶持。
最后，經濟去地產以及地產去杠桿仍將是主旋律。房地產市場作為資金密集型產業，“三道紅線”將繼續遏制熱錢在市場流動，理想狀態下或可倒逼部分資金流入實業，而房地產市場發展如何是經濟發展的最終檢驗。
應受訪者要求，高德文、陳芳婷、木于為化名