界面新聞記者 | 王婷婷
隨著近兩年中國公募REITs的發展，物流地產在境內上市成了一些企業新的選擇。
3月6日，亞太區最大物流地產平臺ESR易商紅木（01821.HK）發布公告稱，此前計劃將旗下位于江蘇昆山的3個物流項目通過公募REITs形式在上交所上市，已獲得香港聯交所確認，公司可進行建議分拆事項。
ESR要分拆的3個物流項目，即江蘇富萊德倉儲有限公司一期、二期及三期，均位于蘇州昆山市花橋鎮，總建筑面積超過42萬平方米，目前由其透過江蘇富萊德倉儲有限公司（項目公司）全資擁有。
去年12月13日，ESR就發布公告稱，正考慮透過公開募集基礎設施證券投資基金，將這3個物流項目在上交所分拆上市。
彼時，ESR集團董事總經理、資本市場和投資者關系主管Chang Rui Hua曾對外表示，這一策略的目標是為旗下成熟的物流資產的投資者提供非公開和公開的（退出）平臺。
當前在基礎設施REITs試點的推廣推動下，物流等產業地產無疑迎來了更大的發展機遇，也有了通過資本市場實現退出的通道。今年2月份，京東倉儲REITs登陸上交所，募集資金17.57億元，這給了物流地產運營商一個參考案例。
但從近兩年國內倉儲物流供需來看，市場新增供給大于需求，使得物流地產行業空置率呈正增長，在2021年達到18.68%。
ESR近期也面臨不小的壓力。一位業內知情人士告訴界面新聞，旗下項目空置率顯著上升、一些土地儲備無法動工是當前ESR遇到的經營難題。
因此將旗下優質項目分拆上市，對ESR而言能盤活資產，增加現金流和改善運營狀況。
IPG中國區首席經濟學家柏文喜向界面新聞表示，此次上市獲得確認，對ESR意味著可以將此前在這三個項目中的投資沉淀得以成功退出，并獲得相應的收益，回流的現金也能再去進行迭代投資，布局與新的資產組合。
此次ESR要分拆上市的三個物流項目，是這家公司在國內的資產中較為優質、運營也較成熟的項目。
公開信息顯示，這三個物流項目的一期建筑面積為135081平方米，2011年竣工，租賃到期時間2054年；二期的建筑面積85508平方米，2013年竣工，租賃到期時間2056年；三期建筑面積206418平方米，2017年竣工，租賃到期時間2056年。
據ESR在2019年公開的招股書內容，截至2019年6月30日，富萊德一期估值為1.31億美元，租用率為99%，WALE（加權平均剩余租期）為3.4；富萊德二期估值為8300萬美元，租用率100%，WALE為4.3；富萊德三期估值為1.68億美元，租用率100%，WALE為3.6。
ESR的前身“易商”成立于2011年，背靠華平投資。2016年，易商合并了亞洲現代物流設施投資企業紅木集團，成立“易商紅木集團”，即后來的ESR Group Limited。
創立之初，ESR管理規模僅有5萬平方米，但截至去年6月30日，其營運中及開發中的建筑面積已逾3800萬平方米，還有逾440萬平方米土地儲備；其中，在中國的總資產管理規模為320億美元，建筑面積約1390萬平方米。
在ESR的資管規模中，物流板塊占比達到53%，是亞洲最大的物流資產平臺，最新市值為587.3億港元。截至2022年上半年，ESR凈利潤達到4.2億美元，同比增長82.6%。
界面新聞了解到，ESR在蘇州布局多年，在全市范圍內投資了近20個項目。
除上述三個項目外，ESR在蘇州還有多個未竣工產業園項目。比如2020年1月，易商集團收購蘇相合作區內閑置廠房及土地，完成轉讓后，在此新建高端裝備廠區，即ESR蘇相現代產業園，近期將迎來竣工交付。
ESR投資開發的易商花橋智能制造及新零售產業園，位于雙華路，占地201畝，總投資10億元，總建筑面積約30萬平方米，預計2024年底竣工。
在上海，ESR也在繼續加大布局。去年8月份，ESR與合作伙伴斥資2.68億元收購了首個生命科學產業園項目，即上海張江生命科學研發產業園。
隨著越來越多的開發商、投資者加碼物流地產領域，物流資產價值也不斷凸顯。
柏文喜認為，這一賽道的優勢在于因為物流園屬于產業用地而地價較低，入園企業的租金支持了項目較好的現金流和收益率，使其具備超越無風險利率的水平進而支持發行REITs的條件。
協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖告訴界面新聞，較之其他產業，物流地產的原始成本較低，估值更安全，抗風險性強，不像住宅、純商業等當前面臨的巨大壓力，未來這一賽道會有越來越多的參與者。
根據仲量聯行近日發布的《2023年亞太區投資者意向調查》報告，從資產類型來看，物流與工業地產、長租公寓以及辦公樓將成為2023年亞太區三大投資重點。
其中物流地產被認為是資本和貸款凈增幅最大的資產類型，其租賃市場需求強勁，租金也在持續攀升，64%的投資者計劃在2023年增加對物流資產的投資。
在眾多熱門物流城市中，上海市以631萬平方米的物流倉儲項目總存量居全國第一。此外，位于上海周邊的城市物流產業發展也走在全國前列，其中以江蘇省蘇州市較為突出。