界面新聞記者 | 黃昱

作為較早一批出險的房企，中國奧園（3883.HK）的境內外債務重組進展相對緩慢，自2022年初出現美元債實質性違約后，如今與境外債權人的談判終于有了進展。

2月28日，中國奧園宣布，在公司重組顧問畢馬威及法律顧問年利達的推動下，公司已經與部分主要境外債權人達成中期債務靜止協議，支持奧園進行全面債務重組及引進戰投，同意暫緩償還債務安排，并承諾不采取任何強制執行行動，以確保奧園運營穩定。

值得一提的是，達成協議的部分債權人約占境外優先票據未償還本金額的20%，雖然比例不算多，但據知情人士透露，這已經是奧園最大的海外債權人了，搞定了最大債主之后，其他小債權人談妥的可能性會增加。

奧園在公告中表示，境外債務暫緩償還，將能有效緩解公司流動資金壓力，為境外債務全面重組提供穩定條件。

在此基礎上，奧園承諾與海外債權人建立公開透明的溝通與監督機制，同時將同等條款開放給所有海外債權人，力求制訂并推進落實全面的財務重組，為企業引進戰略投資者創造更為有利的條件，為所有債權人保留公司價值，促進公司回歸正常經營。

公告顯示，奧園存續的境外債有12筆，共計約34.5億美元，其中5筆已經在2022年到期，還有7筆將在2023-2027年到期。

自去年1月初一筆美元債出現違約后，中國奧園就正式對外宣布將啟動全面債務重組。有知情人士告訴界面新聞，奧園本金約270億元的境內債重組的進展會更快一些，已有初步的債務重組方案，后續還需要與境內債權人進一步商談。

據界面新聞了解，此番境外債券人同意暫緩償還債務后，奧園可能很快就會公告境外重組方案了。如果重組方案能夠正式通過，那奧園將獲得一段時間的喘息期，可以將更多精力放在恢復資產處置以及恢復正常經營上。

不過，境外重組方案的通過還有很大的不確定性。

自2021年下半年以來，不少房企都宣布將進行境內外債務重組，但相對境內債，境外債重組方案通過的難度往往更大。

可以看到，自去年11月以來，出險房企完成債務重組的進展明顯加快，富力成為首家實現境內債整體債務展期的房企，截至目前完成境內債整體展期的還有龍光和融創中國。在境外債務重組方面，目前能成功通過的有富力、綠地以及華夏幸福。

其他大部分出險房企的境內外債務重組仍在推動中。

從富力到華夏幸福獲得通過的重組方案來看，可以為其他出險房企化債和出清提供參照樣本。

富力境外債整體重組成功是在去年7月份，全部49.43億美元票據整體展期3-4年。根據同意征求相關條款，富力需要向票據持有人支付每1000美元本金的5美元同意費，同時富力地產還將位于馬來西亞新山的富力公主灣項目和位于英國倫敦的LONDON ONE項目納入抵押物進而作出信用增級。

華夏幸福債則是首個對境外債以“展期+債轉股”方式實現重組成功的房企。

一位券商人士告訴界面新聞，現在房企的債務重組方案獲通過確實會比去年更容易一些，債權人條件放寬了，對行業未來的預期也有所改善了。但當前地產行業還是很難，出險房企即便通過整體債務重組獲得3年或以上的喘息時間，仍免不了繼續出售核心資產才真正活下去。

事實上，目前奧園在資產處置上也有所破局，今年2月不僅找來山東頤養健康集團以近6億元收購其珠海翠微舊改項目60%，還將奧園健康29.9%的股份出售，接盤方擁有廣州國資背景的南粵星橋基金，但僅回籠現金2.56億港幣。

對于奧園來說，接下來的境內外債重組方案尤為重要，只有真正獲投資者通過后，才能在市場有回暖跡象的情況下，逐步恢復正常運營。