文|每日財報 樂鵬

2月23日，保利發展控股集團股份有限公司（以下簡稱“保利發展”，600048.SH）發布了定增預案的修訂稿，擬募集的125億元資金將投向14個項目。同一天，該公司以4.28億元競得蘇州的一幅宅地。融資、拿地兩不誤，大有起步即加速之勢。

為匹配“進三爭一”的戰略需求，保利發展在1月份已經完成了新一輪的人事及組織架構調整，亮點包括新設立了10個專務類崗位，地產平臺公司董事長任命數量增加至22位，并安排總部的3位副總經理直接擔任華東、華南區域內的子公司董事長等。

但是，2023年的保利發展真的會好么？

2023年的利潤不容樂觀

1月5日，保利發展（600048）發布2022年度業績快報。2022年保利發展營業總收入2811.1億元，同比下降1.37%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤180.1億元，同比下跌32.86%。

根據克而瑞研究中心數據，保利發展2022年新增土地貨值達2514.8億元，位居行業第一。全口徑銷售金額4573億元，權益金額3068億元。對比2021年，保利發展新增土地貨值3995.1億元，同比下降37.05%；全口徑銷售金額5385億元，同比下降15.08%；權益金額3716.1億元，同比下降17.44%。

由于房地產預售房制度，房企當年收入往往是數年前賣出的房子取得預收賬款（現在會計科目改為“合同負債”）結轉而來的。具體時間與企業的交付周期有關，根據下表推算，保利發展當年收入與2年前的預收賬款存在較好的吻合關系，合理預計，保利發展的交付周期通常是2年左右。

加上拿地、設計、開盤、封頂銷售的時間為半年。由此推斷，保利發展當年結算的收入，實際為2.5年前拿下的地。

2022年全年的收入大約為2018年6月至2019年6月所拿的地轉化而來，2023年全年的收入大約為2019年6月至2020年6月所拿的地轉化而來。

根據wind數據統計，2018年6月至2019年5月，保利發展共新增土地1030.717萬平方米，總價值1390.94億元，均價13494.88元，2019年6月至2020年5月，共新增土地1220.91萬平方米，總價值1871.9億元，均價15332元。均價增長了13.6%。

成本增加了，價格是否增加了？按照6個月銷售的測算，對應分別6個月后的時間分別是2019年全年銷售金額和2020年的銷售金額。

根據公司年報數據，2019年1-12月，公司實現簽約面積3123.12萬平方米，實現簽約金額4618.48億元，均價14788元。2020年1-12月保利地產累計合約銷售金額約達5028.5億元，累計合約銷售面積約為3409.2萬平方米，均價14749.79元，和2019年略微下降，基本可以說是持平的。

一面是拿地價格平均上漲13.6%，而銷售價格基本未變，2023年保利發展的毛利率承壓，對應的則是2023年凈利潤承壓也是順理成章的事情。

2023年的保利發展，將交出什么樣的業績？答案其實早已在2020年寫下，不過在2023年揭曉。

兄弟整合最好的時候

雖然業績不容樂觀，但是保利發展卻迎來了解決歷史性遺留問題的最好時機。

2022年12月30日，保利發展發布2023年度非公開發行A股股票預案。據悉，保利發展的發行對象為包括保利集團在內的不超過35名（含35名）的特定對象。其中，保利集團擬以現金方式認購本次非公開發行股份金額不低于人民幣1億元且不超過10億元。

此時，最尷尬的應當是保利置業（0119.HK）。雖然都叫“保利”，但是二者本質是平級單位，在國企體系中，這種關系非常微妙。

2012年，保利發展和保利置業曾經有過一個協議，“為了避免同業競爭，保利集團做了規定，對于雙方共同進入的上海、廣州（佛山）、重慶和武漢4個城市，兩家企業要協商發展，而今后，原則上，將不會再有新的交叉區域”。

2017年，保利發展曾經鬧了一出“半日整合”的鬧劇。原來是保利發展發布公告要收購保利置業，但是僅僅10個小時，這件事情就告吹了。

彼時主要是因為級別問題，本來見面是兄弟的，突然變成上下級，這個味道就不大好了。

但是，2023年的今天，保利系地產業務整合的時機完全到來。

在高管層面，總公司保利集團的核心高管都不在保利發展或者保利置業任職，和當初情況完全不同，行政掣肘的阻力會小很多。

其次，隨著地產3年調整，保利置業的實力大不如前。以2023年1月的克爾瑞榜單為例，保利發展以275億操盤額位居第一，面積達到317.7萬平方米，而保利置業位列20位，操盤金額40.1億元，面積30.8萬平方米，面積僅為保利發展的十分之一。

在本輪地產調整過程中，二者的表現也不盡相同。保利發展逆勢發展登頂第一，2022年12月單月，公司實現簽約面積339.86萬平方米，同比增加38.89%；實現簽約金額571.74億元，同比增加55.76%。而保利置業則不同。例如，2022年年初，保利置業董事會主席萬宇清透露，2022年公司的銷售目標，簽約保底目標650億元，同比增長15%。此外，保利置業還將堅持“十四五”期間再造一個保利置業的目標，爭取期內達到銷售1千億。但是根據最新披露的信息，集團累計銷售金額為502億元，同比減少11%。

保利發展一個月的銷售額就可以頂得上保利置業1年的銷售！

本次保利發展增發，保利集團擬以現金方式認購本次非公開發行股份金額不低于人民幣1億元且不超過10億元。用真金白銀體現了對保利發展的支持。而保利置業曾多次觸及“三條紅線”問題，被迫出售資產以降低負債率，保利集團并沒有出手“護犢子”，相比之下，態度一目了然。

“天時”：保利集團旗下地產 業務整合正當時，宏觀地產政策趨于溫和，國有企業內部整合做大做強的趨勢越發明顯。

“地利”：此時保利發展和保利置業體量已有天壤之別，整合順理成章。

“人和”之前掣肘的人事問題已經不復存在，此時的整合就看管理層的決心了！

《每日財報》期待保利發展能夠在本次地產調整中，完成十數年來未能完成的整合工作！