實習記者丨操子怡

擁有國資背景的深業物業成為今年第一家遞表的物管企業。

2月24日晚，深圳控股發布公告，決定分拆深業物業股份在香港主板掛牌上市。同日，深業物業在港交所遞交招股書。

公開資料顯示，深業物業成立于1985年，2001年成為首批獲得住建部頒發的一級資質物業管理企業之一。深圳控股是深業集團旗下的房地產上市公司，后者是深圳市國資委直管的大型綜合性企業集團。

招股書顯示，深圳控股間接持有深業物業92.54%的股權。分拆及上市完成后，深圳控股預期將擁有深業物業不少于50%的權益，深業物業仍作為附屬子公司。

在房地產市場快速發展期，一眾房企通過分拆物管業務上市，實現融資發展“兩條腿走路”，但是隨著房地產市場下行，物管公司市值被低估，許多物企的上市之路被擱置。

克而瑞物管監測數據顯示，截至2022年底，61家上市物企股價均值由年初的9.61港元下跌至6.68港元，整體跌幅超過30%。61家上市物企中，只有德商產投服務、華潤萬象生活、萬物云和華發物業服務4家企業股價較年初或上市首日有所上漲。

此前，據界面新聞統計，2021年遞過表的十余家中小型房企，目前招股書均已過期，通過聆訊的眾安智慧生活服務，原定于1月16日上市，但也因市場環境不好而決定延期上市。

1月16日，港交所網站信息顯示，龍湖旗下龍湖智創生活招股書狀態變更為“失效”。2022年1月7日，龍湖智創生活首次提交招股書，因6個月期滿，在2022年7月已失效一次。

業內人士認為，深業物業選擇在此節點上市，可能是因為近期有國資背景的物管企業受到資本市場看好。

克而瑞研究報告顯示，即便是在2022年市場環境下滑時期，央國企物企估值均值也都超過10倍。截至發稿，華潤萬象生活市盈率已經達到41倍，而民營物企PE均值已經大幅下調至10倍以下，下滑至歷史低點。

中信證券指出，物管公司的業績增速將普遍有所下降，但國資背景的企業受到的影響相對較小，預計國有背景大型物管公司仍能夠取得令人滿意的業績增速。

界面新聞觀察到，2022年赴港上市的物企半數擁有國資背景，同房企的邏輯相似，業內人士認為，國企在市場深度調整期更有韌性，更能抵御外部風險影響。

有物管人士指出，民營房企普遍的資金壓力也導致招投標時，企業對國資背景的物管公司更有信心。

在并購交易市場上，國資物企也取代民企成為2022年以來的活躍主力。據克而瑞統計，2022年央國企并購交易金額59.3億元，占比近6成。

華潤萬象生活跑馬圈地，成為2022年物管企業的“并購王”，其先后拿下禹洲物業（10.58億）、中南服務（24.85億）、四川九州千城物業（3343.9萬）、祥生物業（10.37億）4個標的，并購金額合計超過46億元。

招商積余排在碧桂園服務之后，位居第三。2022年6月16日，招商積余宣布收購新中物業67%的股權，交易額5.36億元。十多天后，招商積余又通過注資的方式間接收購深圳匯勤物業管理65%的股權，兩項交易合計9.72億元。

不過，相比較央企，國企大多依賴地方國資，跨區域拓展存在阻礙。

招股書顯示，截至2022年9月30日，深業物業總簽約建筑面積約為6180萬平方米，在管項目總數為462，總在管建筑面積約為5920萬平方米，覆蓋中國46個城市和14個省份。其中深業物業在大灣區的在管建筑面積為3730萬平方米，占總在管建筑面積的63.0%。

在業務發展上，深業物業離不開畝e class='error_0'>畝公司深圳控股的支持。公開資料顯示，截至2022年6月30日，深圳控股土地儲備建筑面積約670萬平方米，大灣區的土地儲備建筑面積占到65.0%。

招股書寫道，深業物業向關聯方主要提供利潤率更高的商業物業運營及管理服務，毛利率超過20%，而向獨立第三方更多提供利潤率較低的城市及產業園服務，毛利率不足10%。

大部分城市及產業園服務合同均由地方政府授予，無法保證其他地方政府會聘請它們作為城市及產業園服務提供商。 

隨著房地產市場進入深度調整，比重較大的住宅物業也可能受到影響。深業物業主營業務包括城市及產業園服務、住宅物業管理服務、商業物業運營及管理服務三部分，截至2022年9月30日，三項業務在管建筑面積依次占比48.4%、45.0%、6.6%。

根據弗若斯特沙利文報告，物業管理服務行業在中國競爭激烈且高度分散。全國性物業公司在資源開發和業務擴張上更有優勢，而且大多數開發商都有內部物業管理公司，或者下屬的服務提供商，因此如果缺少競爭優勢，很難從市場上脫穎而出。

目前，深業物業的收入從2020年的人民幣18.38億元增長至2021年的21.52億元，2022年截至9月30日，公司營收16.51億元，較去年同期增長5.6%。

凈利潤率方面，深業物業從2020年的5.7%下降至2021年的3.5%。2022年截至9月30日的前9個月，由于收購合營企業，凈利潤率從去年同期的4.0%上升至5.5%。

不過，其毛利率仍低于行業平均水平。2020年、2021年、截至2021年及2022年9月30日止九個月，其毛利分別為人民幣2.78億元、2.80億元、2.15億元、2.40億元，毛利率分別為15.1%、13.0%、13.7%及14.6%。根據克而瑞物管&中物研協數據，2022年上半年，58家上市物企平均毛利率為23.92%，央國企為21.11%，民企為24.82%。

利潤率低下，成長性也有待加強的深業物業雖背靠國資，但能否在物業板塊受資本關注熱度下降的背景下突圍上市，仍面臨諸多不確定性。