文|每日財報 樂鵬
近幾年，“房地產+文化旅游”的模式火遍全國，地產、文化、旅游成為市場上最熱門的詞匯之一。然而，地產和文化旅游如何融合發展一直是一個大問題，尤其是對身處其中的開發商來說。
華僑城A （000069. SZ）就是一家典型的“大國企”。公司以“主題公園領導者、旅游產業領軍者、城鎮化價值實現者、互聯網創新實踐者”為戰略定位，在發展過程中，對這模式進行了探索和實踐。撥開紛繁復雜的表述，我們可以更加直白地表述華僑城的戰略：文旅項目投資金額大、開發周期長、回報慢等弊端，地方政府不愿意投、投不動，華僑城愿意幫助地方政府“造城”，以此獲得政府提供的政策和規劃支持，再通過對周邊優質資源的獲取力度來變現。
但是，地方政府并非無條件給予政策，他的目的是以文旅項目帶動區域經濟發展，相應的基礎設施任務也會要求華僑城完成。在十多年前，許多小縣城沒有錢，就讓包工頭墊子修橋鋪路，然后低價給一片地讓包工頭搞房地產。這樣兩全其美。只不過在這個模式里，包工頭變成了華僑城。
文旅業務不可持續
外界曾經掀起一股學習華僑城的熱潮，即如上文所說的文旅造城模式。但是，這個模式真的行得通么？
在文旅“吃住游購玩”五環節中，“住”是附加值最大的環節。華僑城的文旅客單價剔除2020年和2022年1H的疫情擾動因素，平均約為550元-600元之間。迪士尼的客單價大約為481元，而以民宿著稱于世的德清其客單價大約為3400余元，因此可以認為這個數據是一個典型的“不過夜經濟”。
迪士尼的投資額為340億元，可是華僑城的文旅投資額可不止這些。按照其云南公司披露的信息，2020年，華僑城在云南的資產總額達427.74億元，這個資產可比迪士尼都大了。
2017年，華僑城就高調宣布戰略入滇，承諾在十三五期間投資2000億以上開發建設云南旅游文化產業。2021年，再次與云南省政府簽署戰略合作協議，簽約金額達600億元。但是，華僑城的投入換來的并不是利潤。
根據披露，華僑城在昆明世博園上新投入了16億元進行裝修改造，但是2022年披露的數據是2022年的綜合收益是1081.7萬元，接待人數大約為45萬人。即使按照3倍計算，僅僅改造提升投入的回報率也僅為2.02%，算上原有的折舊攤銷，其必然是虧損的。
而且文旅有一個天然劣勢，即需要不停翻新，之前賺到錢還沒焐熱又得砸下去。以華僑城控股的云南旅游為例，他每年要花1500萬-2000萬元用于基礎設施翻修，而他的固定資產不過10億元左右，即固定資產的1.5%-2%用于翻修。
正如上文所述，華僑城并不是冤大頭，醉翁之意不在文旅，在房地產也！
房地產利潤前置
華僑城房地產板塊毛利率堪稱暴利，在2018年至2020年幾乎超過萬科30%，這也證明了華僑城用文旅項目換房地產平衡是事實。
但是，這是一個“只管歌舞升平，哪管后人洪水滔天”的模式。房地產再暴利也是一錘子買賣，快速在當期體現了利潤，做出了成績，可是隨著3-5年后要花更多的錢投入文旅項目，運營投入后即虧損，那時候的人該怎么辦呢？
換言之，這是一個負債驅動的模式。想要保持業績高速增長，必須要拿出更多的錢填補之前的窟窿。
在2017年，新城控股和華僑城的負債基本一樣，彼時華僑城每增加100元負債能夠為股東創造約6元的價值，新城僅為4元。到了2021年，只能創造1.11元了，新城控股則為3.05元。側面印證了華僑城模式本質上是把負債遞延，利潤前置的模式。
華僑城的模式開始朝正確走去
2022年，執掌華僑城8年的段先念退休，正是他把“文旅+地產”模式引入華僑城，留給華僑城一個負債高企、資產千瘡百孔的資產負債表。接替者是保利集團原總經理張振高。
2023年1月31日，華僑城A發布業績預告，2022年歸屬于上市公司股東的凈利潤預計為-80億元到-110億元，同比下降310.58%-389.54%；扣非后凈利潤預計為-86.5億元到-116.5億元，同比下降476.58%-607.18%。
這是連續2年，華僑城計提大額的資產減值了。2021年華僑城計提了21.24億元的資產減值損失，2020年則有8.49億元資產減值損失。
由此可見，即使是段先念時代，華僑城的資產質量也并不如外界所看到的那樣好，雖說本次計提減值有財務洗澡的嫌疑，把不實的資產一次性擠干凈，為未來發展做準備也不是一件壞事。
自張振高上任以來，雖然還是要發展文旅和地產，但是地產打頭，文旅輔助，二者主次已分。更重要的是，二者不再是深度綁定，不再是拆東墻補西墻，而是以利潤為核心，兩個業務都要賺錢！在文化旅游板塊，華僑城目前已搭建了5個專業化平臺，改組成立全新的文化集團，整合主題樂園業務注入歡樂谷集團，改組酒店集團，并成立旅發集團、組建商業管理公司等。
華僑城的戰略正在切換。公司董秘在投資者關系平臺上表示：“抓機遇、謀發展”是公司2023年工作的主旋律。公司將堅持穩中求進，聚焦高質量穩增長，深入貫徹“調整、改革、創新、提高、安全”總體方略，全力以赴推動主業經營整體好轉。是時候全面提高經濟效益了，希望華僑城能夠轉型成功。