界面新聞記者 | 王婷婷
界面新聞編輯 | 彭飛
隨著氣溫回升，蘇州的樓市也在這個春天迎來復蘇。
最近三周，蘇州主城區二手住房網簽持續增長，僅貝殼的簽約量一天就破200單，創近一年來新高。一名貝殼工作人員的電腦工作系統顯示，不到一個小時，一套位于吳中區長橋街道的二手住宅相繼有3位客戶提交了簽約請求。
2月17日14點30分，蘇州市虎丘區的一家貝殼簽約服務中心已沒有工作人員閑著，他們不是在與客戶解釋合同內各項條款，就是在電話里告知客戶簽約具體地點，還有人在電梯口一邊與買方交流一邊等待賣方的到來。
張麗今年剛過六旬，也在近期購入一套二手公寓。從看房到決定簽約，她只用了一周時間。在簽約現場等了至少半小時后，才把3萬元定金交到貝殼工作人員手上。
相比之下，蘇州的新房市場更加熱鬧。
期間各項目銷售的捷報頻頻相傳于朋友圈和自媒體平臺，比如萬科東方雅苑上周末來訪2360人，新增簽約金額超1億元；姑蘇內環胥江板塊的桃溪瀾園一天出貨半個億等。
讓蘇州市場引起外界關注的還有首輪土拍。2月17日，30余家房企來此搶地，只為競爭工業園區的湖西三星地塊，經65輪激烈競價后沖破最高限價，成交樓面價達35650元/平方米，刷新園區最高單價紀錄，這在土地市場并未回暖的當下，反映出開發商對蘇州園區市場的信心。
蘇州本地一名業內人士告訴界面新聞，這宗地塊后期大概率將引入保利共同開發，最快今年下半年入市，屆時單價或會突破現在的天花板，直奔“6”字頭。
很明顯，蘇州正試圖以最快的速度為樓市爭奪來“春天”。
“園區之爭”
沒有開發商不想從園區分得一杯羹，無論現在還是未來。
凡提及蘇州樓市，就無法避開工業園區。從1994年一片農田到如今的全國第一經開園，歷經20多年的建設，園區早已成為蘇州最有吸引力的區域：人口凈流入第一、人均GDP第一、人均收入第一，同時也是房價最高地。
今年1月份，工業園區二手房掛牌價由4.5萬元/平方米漲至4.6萬元/平方米，已超過南京的鼓樓區和建鄴區，成為江蘇省內房價最高區域。
但園區房源并非有錢就能買到。去年12月23日，海尚壹品北項目萬科朗拾開始搖號，備案均價48950元/平方米，1531組客戶搶235套房，中簽率15.4％，李暉沒能成為那個幸運者。
一名曾負責園區房產銷售的中介人士向界面新聞透露，類似園區這些倒掛嚴重的樓盤，搖號還只是表面現象，通過內部關系買房、交巨額茶水費等途徑依然存在。
“感覺全江蘇有需求的都來搖號了。”在園區“陪跑”多次后，李暉只有關注次核心區域，3公里之外的跨塘板塊成為她的首選地，預算也隨之節省至少1萬元/平方米。
從去年下半年開始，蘇州陸續放松了對外地戶籍的購房要求，除園區、姑蘇區、高新區等核心區仍要求三年內有6個月社保，其他區域已經不在限購，這極大降低了外地人在蘇州買房的門檻。
一些購房者口中“買到即賺到”的保利天匯是近期熱盤。銷售均價3.5萬元/平方米，距離蘇州地鐵3號線方灣街站僅300米，6站達蘇州中心，1站到達蘇州園區站，“性價比極高”。
受此鼓舞的還有董斌，周六他帶著妻子前往售樓中心。在他看來，這里雖比不上斜塘，但好歹位置較佳，3年內能看到興起希望，無論是作為投資還是自住，都算得上是個不錯的選擇。
再往東南方向行駛就是園區樓市的剛需外溢板塊勝浦了。
順著中新大道東望去，會看到工程車輛來回穿梭、塔吊林立轉動，絕大多數建筑主體還未摘去安全網，道路兩旁荒草叢生，在春意漸顯的蘇州顯得很蕭瑟。這個距離工業園區12公里的鄉鎮，房價卻早已突破3萬元/平方米。
也許是覺得“勝浦”一詞太過普通，當地政府又推出了“高貿新城”的概念。美好的規劃以及相對低廉的地價，吸引萬科、中鐵建、新城、越秀、路勁等大批地產開發商前來，令荒蕪的鄉鎮轉眼就變成高樓林立。
2月15日晚間的一紙推文，更令勝浦的房產銷售們激動不已，這將是他們次日在面對客戶時第一個要宣布的“好消息”。
勝浦高中將于2025年9月投入使用，鐘勝路商業地塊、鄰里中心、養老服務中心也將在兩年內竣工，包括中新大道的拓寬改造、強勝路接312國道工程等，蘇州政府計劃投資60億元打造這個新區。
這對于本就打算置業于此的人會更堅定。一對90后夫婦原想再觀望一段時間，但在好消息官宣后的第二天便又前往萬科東方雅苑售樓處，認購時沒有半分猶豫。
2月18日-19日，項目來訪約2360人，簽約金額超1億元。市場大幅回升，東方雅苑卻已經“余糧”告急。
由五礦地產攜手路勁地產開發的瀾悅溪云以及由中鐵建操盤的花語瀾苑，則趕上好時節，存糧還剩不少。同等位置下，花語瀾苑更具價格優勢，有銷售開年至今已賣了10多套。
“來此置業的多以剛需為主，尤其是很多在奧體那邊上班的人。”有了新名字的勝浦能否吸引來更多的投資人群還不得而知，就像沒有人知道這里的美好前景究竟能不能實現，能在多久實現。
“改善時代”
蘇州房地產市場正進入全面改善時代。
對于項目銷售人員劉海來說，桃溪瀾園僅用了一周時間（2月1日-7日）就實現了銷售破億的成績，并不值得大驚小怪。
這個姑蘇古城區紅盤的定位是精裝7-11層的洋房大平層，最小戶型就是143平方米的四房，最大戶型則達到204平方米。銷售均價44800元/平方米，前后兩期共推出459套房源。
“這再正常不過了，單價高，戶型大。”劉海表示，只要賣掉一套204平方米的大戶型，就能回款1千萬，賣夠10套就是1億。2月第二周，桃溪瀾園的銷售額超過6000萬元。
在改善當道的蘇州市場，越改善的產品越受追捧，星河WORLD·盛世也不愁賣。2月第三個周末，實現銷售額7868萬元。
該項目位于高新區橫塘板塊，靠近獅山核心配套。推出113-143平方米的三房、四房中，明顯后者更受市場歡迎。2月17日下午，案場內人群擁擠，項目銷售經理正在手機上備注幫客戶申請換房，“前面買的113（平），現在想換成143（平）。”
萬科云山著、大象山舍兩個項目也試圖“將改善進行到底”。其中，云山著推處110-145平方米的三、四居室，大象山舍則是定位于高端疊墅項目。
2016年9月，萬科和蘇高新以總價41億元競得這塊地，至今仍是板塊地王。后因蘇州限價，項目不得不封盤，直至2020年項目才迎來首開，入市后反響平平。
如今項目重新獲得機會。2月16日，大象山舍一套下疊被成功認購。兩天后，上疊也已清完。
主打“園區”概念的保利天匯，也以大戶型洋房最“搶手”。項目涵蓋6棟高層和12棟洋房，戶型面積109-178平方米，即將加推的200多套房源里只有50套洋房，預計后期會搖號。
連同被市場公認為是“剛需群體”的勝浦也不例外。目前整個板塊的住宅類型也多是高層搭配洋房，建筑面積覆蓋89-141平方米，在保證剛需的同時，也為改善群體留足了空間。
接下來，蘇州還有大批低密改善項目入市。如白馬澗的蘇高新山語瀾院，僅規劃了平墅和臺地疊墅兩類，建筑面積143-195平方米，均價2.3-2.6萬元/平方米，本月底將首開。
董斌心想：整個蘇州，大概已沒有開發商不想做改善項目了。
想要漲價不容易
一個城市進入“改善時代”的背后，是各個板塊地價的拔高，地價提高意味著房價上漲。當市場上改善項目增多，表明購買力也在上升。
根據全國GDP數據，2022年蘇州經濟總量達到23958.3億元，排名第六，僅次于四個一線城市和直轄市重慶，穩坐江蘇省“經濟一哥”的位置。其中，工業園區貢獻了蘇州近50%的GDP。
從人口吸附方面來看，蘇州人口凈流入規模長期位于江蘇省榜首。目前蘇州的凈流入人口高達522多萬人，位居全國所有城市第七。
重視經濟的蘇州在樓市政策上也保持著敏感性。
1月30日，蘇州共推出12個方面55項措施，推動經濟運行率先整體好轉。具體到房地產方面，蘇州將大力支持剛性和改善性購房需求，支持房地產業合理融資需求，全力以赴保交樓；優化調整商品房預售資金監管政策，促進房地產企業加快資金回籠等。
2月9日，蘇州園區開始執行二手房“帶押過戶”，緊接著相城區也確認執行，要刺激二手房市場活躍度，加快二手房流通。
這些政策接連出臺，也加速了蘇州樓市回暖。
樓市吹起復蘇之風，樂觀的來訪量、成交量，也讓開發商有了追漲心態。近期，多家蘇州開發商開始放風，將陸續收回折扣和優惠，甚至高調喊漲，價格回調。
比如位于元和核心的中冶國銳·錦繡雅著，發布海報明確表示將于2月13日全線上調2個點；另一樓盤笠澤之星也表示，2月5日24時要收回2%折扣，漲價在即。此外，包括萬科云山著、九龍倉旗下全線樓盤、勝浦花語瀾苑等項目均宣布要收回春節優惠。
但在目前市場只有回暖趨勢的背景下，這些都只是開發商一貫的營銷手段。
近日，界面新聞實地走訪發現，蘇州多數新房項目并未收回折扣，在面對稍有購買誠意的客戶時，還會順勢推出購房優惠，并宣稱是“特別對待”。
以萬科云山著為例，春節期間推出的“暖春洋房專屬特惠”仍在繼續。一套位于28幢、建筑面積145.72平方米的901房源，備案價427.08萬元，優惠后一口價總價380.25萬元。
星河盛世同樣未中斷此前的折扣。項目銷售經理表示，若在6天內交付清3成首付，可在1%的基礎上再優惠1%，指定他本人可再優惠1%。折算下來，一套總價536.5萬元的房源可少付10萬元。
包括宣稱不屑打折促銷的桃溪瀾園，也可在裝修上優惠1000元/平方米，同時加送2萬元的車位代金券；勝浦板塊的花語瀾苑簽約即打可97折，7天內付完首付可再減2萬元。
一名在蘇州從事10多年房產銷售的人士向界面新聞表示，當前蘇州樓市是新房火過二手房，二手學區房火于二手改善房。疫情放開，壓抑需求釋放，屬于常規回暖。
很明顯，隨著經濟復蘇，這座最強地級市的樓市也將迎來“春暖花開”。
（應受訪者要求，文中張麗、李暉、董斌、劉海等人均為化名）