記者 | 孫梅欣
編輯 | 彭飛
“去年這時候，片區里一個月才能成交100套房子，現在一天就可以。”
作為南京主城區一家二手房中介的老板，正月還沒結束，李洋（化名）就已經感受到市場“春天”的氣息：“2月片區里日均成交量基本都超過100套，這還是我所在的貝殼系數據，實際成交量應該更高，最近我們都忙不過來。”
市場回暖不只是李洋一個人的感受。界面新聞2月走訪了南京多家售樓處，多個樓盤銷售員均表示，春節后看房人、成交量迅速增加，接待和成交量是去年同期的兩倍以上，南京房地產市場的元氣在逐漸恢復。
南京網上房地產數據顯示，截止2023年2月15日，全市2月累計新房成交2624套，日均成交量約為175套，環比上漲59.1%。其中15日當天認購和成交套數均超過300套，這一數據在去年下半年通常只有百套甚至幾十套。
我愛我家南京研究院數據顯示，2月第二周（2月6日至12日）南京全市二手房成交1714套，環比上漲12.5%。
李洋和門店的同事現在每天都要接待3、4組看房人，他說自己很久沒這么累過了：“雖然很忙，但還是覺得值得，看到希望了。”
和過往不同的是，他已經不再建議購房人做投資決策，取而代之的是“按需買房”。
成交回升明顯
進入1月，李洋就發覺看房人數量在增加：“元旦后就有點復蘇跡象，咨詢帶看的人多了不少，成交量也上去了。”李洋的同事甚至最晚忙到春節假期前最后一天，而正月初四之后就有人來看房：“前幾年都要到初七之后。”
究其原因，隨著去年11月疫情管控放松，12月南京達到感染高峰，人們在1月初恢復健康后，更有看房的意愿，加上政策風向加大了對房地產市場的支持力度，買房人的預期正在發生變化。
李洋表示，隨著南京去年開始減少購房限制，加上對首套房、二套房認定的改變，不少買過房但結清貸款的人，又重新擁有三、四成首付及4.1%低利率的資格，因此購房態度從原來的“再等等看”，在最近變成“房子該買還得買”，“決策時間正在加快。”
作為新房銷售渠道的吳弘（化名）也有同感，他所覆蓋的雨花臺區軟件谷板塊內，有龍湖、偉星、保利等多家樓盤。他告訴界面新聞，變化從春節后就開始了，產品好一些的樓盤，周末一天就能有100多組到訪，而去年同期只有50-60組。
另一個明顯變化，是外地人重回南京購房市場。“來看房的不乏周邊揚州、淮安等地來的車牌，這種情況去年一年都少見。”
這一背景是2022年南京先后數次放寬外地人購房條件，先是當年6月份對外地戶籍購房者的社保要求降至6個月，12月下旬又將該要求降低為提供半年以上居住證明即可購房。
一直以來，江蘇省內其他城市和安徽省的購房者，都是南京房產市場的重要客戶來源之一。吳弘覺得，一方面從外地來南京看房不再擔心被賦碼，另一方面購房門檻又低，所以能感覺到外地購房人的回歸。
在一些熱門項目上，認籌數量也比去年有明顯增加。
位于雨花臺區的萬科朗拾，即將在今年3月上市最后一批120套房源。項目銷售員趙磊（化名）告訴界面新聞，雖然距離開盤還有20多天，但已有400多號認籌：“去年10月行情不好的時候我們中簽率也有23%。按現在每天接待情況，等3月開盤中簽率會更低。”
熱門板塊河西片區2月份上市的4個樓盤中，總價1061萬元起售的豪宅奧體新城丹若園，以148套房源吸引了998組購房人報名，中簽率僅為14.8%，低于比去年末16%的中簽率。
越秀和樾府雖然在2月只上市60套房，起步價超過750萬，但中簽率只有30.5%，遠低于去年11月首次開盤時54.8%的中簽率。
南京樓市回暖的現象，也直觀體現在新房和二手房的成交數據上。
我愛我家南京研究院數據顯示，今年1月雖有春節影響，但當月全市二手房成交套數達到6674套，環比上漲32.4%，同比上漲6.8%。第七周的環比成交量上升12.5%，但報告指出，過戶有周期性，從各門店實際反饋來看，預計當前二手房成交量漲幅在30%-40%，市場活躍度明顯提升。
房價難漲，按需買房
相較于大幅回升的看房量、成交量，南京一、二手房價則仍保持平穩，未進入明顯的上行通道。
2月16日，國家統計局公布的最新數據顯示，南京1月新建商品住宅銷售價格環比持平，同比上升0.2%；二手房環比上漲0.5%，同比下降2.6%。
中指研究院數據顯示，2023年1月南京新房樣本平均價格為24712元/平方米，同比微漲0.54%，環比下降0.01%。
房價保持穩定狀況下，為了吸引購房者，加速項目去化，項目在銷售層面會打出各種優惠。
在新房售樓處，售樓員會主動表示，如果按時簽約、當月下訂，還有簽約優惠、免物業費等價格減免。甚至在表達足夠購房意向后，連南京市場默認多年的買“升級裝修包”都有可談空間，實際可優惠幅度能達到40萬左右，幾乎是表價的92折水平。
這和早前的市場行情已大相徑庭。由于限價等因素，南京新房市場的“升級裝修包”在一年多前還是必選項，被視為房企的利潤來源。而在2021年還普遍存在搖號的市場行情下，買房人幾乎沒有在售樓處議價的可能。
李洋也表示，2月雖然看房量、成交量都增加了，但房價還沒出現明顯漲幅：“早前片區內房價基本在5萬元/平方米，現在大部分都在4.6萬-4.7萬元/平方米成交水平，但最近價格也略有回補趨勢。”
在他看來，如果業主想漲價，中介也基本不帶看：“市場可選擇量太大了，買房人為什么一定要看漲價的房子？漲價房成交周期長，我們也挑房子賣。”
愿意降價的房子，在當下則頗受歡迎。李洋透露，之前片區里一套二手“秒殺”房，比相同房源便宜了25萬，掛牌當天就被賣出去：“價格還是促進成交速度最重要的因素，現在對買房人而言反而是好時機。”
雖然近期市場成交量出現好轉跡象，但南京樓市仍面臨整體去化壓力。
據南京網上房地產數據顯示，目前南京全市新房庫存量為7.47萬套，較去年7.8萬套的歷史最高點已有所下降，但仍維持在7萬套以上的高位水平。
二手房可售量更為高企，僅貝殼系可售二手房套數就達到14.8萬套，這一高位數量已經維持了3個多月。南京市場業內人士普遍認為，市場實際可售二手房數量遠超15萬套的水平。
市場極大的供應量，也使得價格難有上漲力度。我愛我家南京研究院數據顯示，今年第七周南京二手房新增掛牌量2681套，環比基本持平；新增掛牌房源均價3.39萬元/平方米，環比小幅下滑0.6%。
報告分析認為，春節后二手房市場回暖，但當前業主掛牌仍較為理性。
值得關注的是，房價上漲乏力，也使得一、二手房銷售的話術發生變化，過去掛在嘴邊的“投資”、“眼光”已經不再提及，取而代之的則是“按需買房”。
“買房要根據自己的生活需要和工作區域進行選擇，我們現在不太做純投資建議了。”趙磊表示。
李洋也提到，2月份主城區上升的二手房成交量，過半集中在學區房上：“這和南京上學報名時間有關，大部分買來還是給自己小孩上學用的。”而在成交量最大的江寧、浦口兩區，購房需求主要集中在剛需和剛改：“很多人覺得市場見底，對于自住的房子而言，是出手的好時機。”
對于目前市場熱度能維持多久，銷售員也表達了自己的擔憂：“畢竟去年最后2個月幾乎沒開張，現在回暖的熱度，有當時積壓量的釋放。在這之后熱度是否還能維持，3、4月份之后購買力是否還能補充上來，我們也有擔憂。”
“近期成交量的上升，來源于過去兩年積壓的住房需求，同時買房人的預期在緩慢發生變化。”南京市房地產學會會長、南京工業大學天誠不動產研究所所長吳翔華告訴界面新聞，在目前政策面支持下，加上前期調整的力度較大，本次回暖屬于中期持續，到年末會恢復正常狀態。
南京房地產業協會副會長兼秘書長張輝也對界面新聞表示，目前市場上行有多方面因素：“首先政策面不斷釋放利好，強化了大家的信心。其次疫情放松之后經濟復蘇，預期升溫。第三個每年春節之后都是要逐漸進入旺季，這是一個季節性的因素。第四個就是前面三年積壓的需求，現在出現集中釋放。”
而這一釋放能有多長的持續能力，張輝表示，后續就看政策的支持如何來保駕護航：“從目前來看，從中央到地方已經達成共識的，需要讓這種回暖持續下去，相信后面在需要的時候會有更多的政策利好出來。”
對于房價走勢，吳翔華認為，目前市場分化明顯，冷熱不均“但未來房價小幅上漲是必然的，不代表市場會大幅反彈。”
張輝認為，從國家統計局公布的1月數據來看，一線城市房價出現環比上漲，二三線城市跌幅也在收窄，房價上漲趨勢已經在局部顯現：“不過南京市場整體普漲，需要庫存去化到一定程度才會出現價格明顯上行。”