記者 | 劉子象

全球商業地產價格首次出現季度下跌，結束了13年的漲勢周期。

周四，摩根士丹利資本國際（MSCI Real Assets）發布報告稱，2022年第四季度，北美、亞洲、澳大利亞和歐洲18個城市的辦公、工業和零售物業的指數比前三個月下降了0.5%，結束了13年的連續上漲。上一次出現季度負增長是在2009年底，即全球金融危機即將結束時。

報告稱，去年全年，商業地產價格跌幅最大的城市是美國的圣何塞（-7.5%）和曼哈頓（-7.2%）。圣何塞是硅谷巨頭的基地，蘋果公司、谷歌母公司Alphabet均在此地。

另據Kastle Systems的數據，圣何塞的辦公室利用率是新冠大流行以來最低的地區之一。在紐約中心城區曼哈頓，寫字樓空置率也在攀升。

原因是多方面的。美聯儲連續加息帶來的借貸成本上漲是因素之一。買家由于借貸成本提高，對房產出價較低，賣家不愿意降價，買賣價差過大，兩者陷入對峙。另外，新冠大流行在一定程度上改變了人們的工作和生活方式，在家辦公和混合辦公越來越多，對于傳統辦公室的需求降低。

“盡管已經有所下跌，但美國商業地產價值仍然被適度高估”，獨立機構Green Street美國房地產投資信托研究主管諾特 (Michael Knott) 預計，今年美國商業地產還有5%-10%的下跌空間。

不過從全球來看，美國的表現仍然比較亮眼。彭博社稍早前的一篇文章寫道，與已經基本觸底且韌性十足的住宅市場相比，美國的商業地產確實是更值得關注的問題，特別是考慮到贖回和流動性問題，以及辦公室低占用率看不到盡頭的事實。但是，至少在短期內，這些對美國來說都不像是系統性問題，不太可能成為黑天鵝事件。而瑞典、加拿大和澳大利亞等國更加危險。

“瑞典、澳大利亞和加拿大等國的債務和房價都達到了令人瞠目結舌的水平。與美國30年的抵押貸款期相比，這些國家的抵押貸款的固定利率期限較短，這意味著隨著這些利率的重設，債務壓力會增加，”文章寫道。

摩根士丹利的最新報告也顯示，商業地產下跌已經是全球性問題。報告稱，去年全球的房地產投資總額下降了22%，其中美國波士頓市中心下降高達62%。

而房地產交易和開發的下降將不可避免地影響實體經濟，繼而對就業和增長構成風險，特別是考慮到全球房地產行業規模龐大的潛在債務風險。

彭博社匯編的數據顯示，在全球不良債券和貸款的數量上，房地產行業以1750億美元的規模排名第一，是排名第二的軟件和服務行業的四倍，后者正在不斷裁員。

“全球房地產行業正坐在一個1750億美元的定時炸彈上。隨著央行進一步加息，這一數額還將繼續上升。因此，由于占用率低而導致的商業地產問題正在緩慢滲入經濟，不能排除信貸清算的可能性。”彭博社文章寫道。在房地產公司仲量聯行（JLL）貸款咨詢業務高級董事總經理Ian Guthrie看來，“今年是這些問題開始顯現的時候”。

在歐美，仲量聯行稱，歐洲大約十分之一的公司貸款已經表現不佳并且信用風險增加。加拿大資管公司Brookfield旗下的一個房地產分支機構去年11月就表示，可能難以為洛杉磯市中心兩座大樓的債務再融資，并提高了投資者止贖的可能性。美國房屋建筑供應商Builders FirstSource已裁員2600人。瑞典家電制造商Electrolux AB去年宣布計劃裁員4000人。

在亞洲，韓國樂高主題公園開發商未能償還債務引發了該國的信貸緊縮，中央銀行被迫采取行動穩定市場；由于新冠封鎖和利率上升，澳大利亞建筑公司Caydon Property陷入破產。

房地產融資公司Ready Capital Corp.的首席執行官卡帕斯 (Tom Capasse) 認為，“我們正處于一個有序的熊市”，銀行正在削減投資組合。

“商業地產比其他資產類別對經濟狀況更敏感，如果經濟發生‘內爆’，也經常和商業地產相關，”曾在德國央行和國際清算銀行董事會任職的東布雷特 (Andreas Dombret) 表示。