實習記者｜田碩

北京今年的首次集中拍地在2月8日結束，3宗進入現場競拍階段的地塊均以頂價成交，廣州國企越秀成最大贏家，拿下蘋果園及昌平信息園兩宗地塊。

本輪土拍共出讓6塊宗地，總土地面積約21.47萬平方米，總建筑面積約53.18萬平方米，總起始價為122.52億元，最終以132.09億元全部成交，溢價率7.8%。

這一批次地塊呈現兩極分化，底價、觸頂成交各占一半。位于亦莊新城、通州梨園以及良鄉大學城的3宗地塊因“人氣”不足，已于2月7日底價成交，分別被京東、新城基業以及中建智地拿下，總成交價58.72億元。

剩下參與今日線下競拍的小紅門、蘋果園以及昌平信息園二期的3宗地塊競爭激烈，均達到觸頂價格，小紅門地塊通過現場搖號決定了歸屬，后兩宗地通過競現房銷售面積決出勝負，最終總成交價為73.37億元。

中原地產首席分析師張大偉表示，土地市場整體分化嚴重，房企并沒有失去理性，拿地非常謹慎，在優質區域地塊上競爭激烈，但郊區非熱門地塊，大部分房企參與很少。

今天第一場競拍的朝陽小紅門地塊位于東南四環內，具備較高的區位優勢。其土地面積約1.2萬平方米，土地起拍價為12.4億元，土地合理上限價格14.26億元，起始樓面價約4.11萬元/平方米，銷售指導價為8萬元/平方米。

合碩機構首席分析師郭毅指出，該地塊面積比較小，在未來的建設中基本上是200套左右的房源，周圍二手房掛牌量較大，更多偏重于滿足客戶的改善性需求。整體來講，目標人群會以在朝陽工作，相對偏年輕化對于品質有一定追求的精英人群為主。

該地塊在現場競價前已獲得10輪報價，共10家房企參與此次競拍。

此輪競拍節奏很快，經過13次快速舉牌后觸及價格上限，轉為現場搖號，共有9家房企參與搖號。最終中建東孚（中建八局）以14.26億，拿下朝陽小紅門地塊，成交樓面價約4.73萬/平方米，溢價率為15%。

“就算目前價格觸頂，但是成交樓價和銷售指導價之間的價差在3萬左右，對于企業來說可以在價格上做出更多的讓步。此外與其相鄰的分鐘寺的房價相比有非常大的價差，在東南四環這個價格和品質的競爭中，能夠體現出自己的優勢。”郭毅向界面新聞記者表示。

作為中建系的重要一員，中建東孚之前主要在上海布局，可以看出今年又加大了在北京的拿地力度。

第二輪出讓的石景山蘋果園地塊是進入現場競價的3宗地塊中熱度最低的，共有6家房企報名參與。

該宗地塊土地面積約2.6萬平方米、土地起拍價22.6億元，土地合理上限價格為25.99億元，起始樓面價約3.75萬元/平方米，銷售指導價為7.48萬元/平方米。盡管熱度最低，但競拍過程仍然十分激烈。

作為南方房企的越秀、建發、廈門國貿三方對壘，經過19次舉牌觸及地價上限。在競現房銷售面積過程中，越秀與中海互不讓步，經過15輪競報，越秀最終以25.99億觸頂，現房銷售面積1.5萬平方米拿下了該地塊。

對于越秀以觸頂價格以及大體量現房面積拿下蘋果園地塊，郭毅表示越秀的整體區劃壓力會略大一些。

因為該地塊價格觸頂后，房地價差的空間已經收窄到了2.7萬/平方米左右，然后接近1/3的面積劃入到了現房銷售面積中，對越秀自身的資金鏈形成了一定的壓力。但認為蘋果園地塊是近年來石景山難得一見的好地。

以蘋果園交通樞紐為核心的周邊商務區基本上建設完成，南側臨近六號線楊莊站，距離大概800米左右，交通便利，預計今年開業的京西大悅城也坐落于附近，交通距離僅一公里左右。

此前被認為競爭最激烈的昌平信息園地塊壓軸出場。雖然其位于西北五環與六環之間，但優越的區位條件使其收獲最高的關注度，共吸引了建發、越秀、華潤等14家房企參與報名。

信息園地塊位于地鐵8號線與昌平線交匯站朱辛莊站北約800米，其東側與小米智慧產業園區一街之隔；周邊商業設施有永旺商城、TBD住總萬科天地，相鄰的的萬達廣場已竣工招商，合生匯也計劃今年開業。

該地塊土地起拍價為28.8億元，起始樓面價約2.82萬元/平方米，銷售指導價分期房、現房兩部分，期房6.2萬元/平方米，現房6.5萬/平方米。該宗土地設定土地合理上限價格33.12億元。

昌平地塊不負眾望，競拍剛開始，各家房企便紛紛舉牌，僅用時1分鐘便觸及土地合理上限價格33.12億。

最終越秀再下一城，以33.12億元以及4.5萬平方米現房銷售面積雙雙觸頂，競得昌平地塊，溢價率15%，成交樓面價為32434元/平方米。

央國企占據市場主流，外地國企再次進入北京市場，科技類企業加入拿地行列。

從此次報名企業來看，仍然延續了歷次央國企占主導地位的狀態，民企參與度不高。金茂、中海、建工、華潤、首開均有報名，中建系中一局、二局、五局及八局報名參加，南方房企建發、廈門國貿、越秀也再次現身。而作為此次參與報名的唯一民企龍湖，僅在小紅門地塊競拍中舉牌一次，之后便無動作。

值得注意的是，京東以底價奪得亦莊新城地塊。上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進指出，科技類企業的拿地，本身就是科技企業擴張、投資能力增強的體現，也體現了目前北京土地市場拍地方面基本面改善的內容，也說明相關企業看好北京的土地投資市場。

本次土拍既是北京2022年第五批次供地，也是新年北京土地市場的首拍。

張大偉分析稱，2023年是北京的土地供應大年，市場預期將有大量優質土地供應，所以從此次房企的出價情況看，還是非常謹慎的，主要爭奪的是低風險優質地塊。