記者 | 張熹瓏
2月1日起，佛山正式開啟認貸不認房。
根據此前佛山市住建局發布的《關于停止個人住房查詢有關事項的通知》，當局于2月1日停止個人住房對外查詢業務。
此項舉措被視為配合不久前解除限購令而出臺的政策。查冊的目的在于查詢個人名下有無房產，以及房產是否再存抵押或查封情況。停止購房查冊則意味著，只要名下房產已結清購房貸款，即可當成首套來買，也就是“認貸不認房”。
“相當于放寬了房貸的認定范圍，這也和之前佛山持續出臺的支持樓市政策一脈相承。”但地產經濟學家鄧浩志也表示，該政策只屬于一個補充，“影響不會特別大。”
而對首次購房的人而言，佛山房產中介陳靜更是坦言“這個政策沒什么影響”：“是為了讓更多剛需客戶更容易上車。但如果沒買過房或者還有房貸在身，就不是政策的覆蓋范圍。”
刺激樓市效果有限
自2022年以來，佛山在出臺支持樓市政策上“一路狂奔”，前有降低人才T卡門檻、“滿五不限購”政策出臺，后有公積金政策放松、發放購房消費券。而最重磅的，莫過于2022年12月佛山全域解除限購令。
解除限購令搭配認貸不認房使用“效果更明顯”。“以前如果你名下已經有兩三套房子，銀行不會再提供貸款。但現在如果這兩三套房子都沒有貸款，就能繼續貸款買房。”陳靜說。
從這個角度來看，認貸不認房可以視為解除限購的輔助政策。購房數量和貸款不做限制，可以說在佛山，不論多少套房都可以買。
“新的政策屬于一個補充，增加買房者的杠桿、降低利率。”鄧浩志提到，沒有按揭在身的業主再次購房，一方面首付只需要給兩成，降低了一成；另一方面利息也比二套房貸更低，能夠降低成本。
目前，佛山首套購房商業貸款利率為4.1%，處于歷史最低。而在此前，二次購房的貸款利率達到5.39%以上。可以說，認貸不認房起到正向作用。對于部分難以企及廣州房價的當地居民，也將提高其“轉戰”佛山購置物業的吸引力。
不過，鄧浩志亦指出，就刺激樓市而言，該措施跟限購解除相比是不同量級，“論作用絕對是限購放開影響大，該釋放的購買力基本上都釋放了。”
除了佛山，此前南京部分銀行、鄭州等地業已推出認貸不認房。
2022年供求齊降
回顧2022年的佛山樓市，成交一落千丈。無論是土地市場還是房地產市場，都出現冷清的供求齊降情況。
由于疫情影響、宏觀經濟低迷，房企暴雷項目爛尾等負面因素影響，佛山商品房供求量創歷史新低。克而瑞數據顯示，全年供應僅936萬平方、成交1129萬平方，同比分別下跌42%、26%。其中，作為成交主力的商品住宅量銳減至757萬平方，同比2021年下跌33%。
與之緊密相關的土地市場也表現低迷。數據顯示，2022年佛山涉宅用地供求量跌至近五年最低位，成交地塊絕大部分被房企以底價拿下。全年商住用地供應僅完成計劃的67%，成交量較2020及2021年降幅達70%、52%。
經營性用地年度供求量也呈明顯下降趨勢，多宗土地出現撤牌、流拍現象，央企國企及地方城投在土拍中頻頻托底，全年溢價率僅0.87%；經營性用地樓面價為5210元/㎡，成交面積641萬平方米，均創下五年來的新低。
反映在宏觀數據上的，則是房地產開發投資和固定資產投資的負增長。2022年，佛山固定資產投資下降3.6%；房地產開發企業完成投資1956.52億元，同比下降16.5%；其中住宅投資下降16.2%。
分地區看，禪城區房地產開發投資同比下降1%，南海區下降26.3%，順德區增長1%，三水區下降42.9%，高明區下降52.4%。區域內分化進一步加重。
樓市下行的連鎖反應
作為“超高土地財政依賴城市”，佛山的樓市下行也給整體經濟帶來一擊。
對于佛山而言，土地收入是最重要的財政支柱之一。根據中指研究院，2017-2021年佛山平均土地財政依賴度超過140%，位居全國第二；2017-2021年，佛山賣地收入累計達到4897.5億元。
“房地產及其上下游對整個國內經濟的拉動非常大，房地產基本占GDP大概7%-9%的水平。房地產和上下游所有行業相加，對GDP的影響大概接近1/3。”鄧浩志表示，房地產不行，上下游的水泥、建材、家私、電器企業等，都受到影響。
而佛山恰好就是大批建材、家居家電企業的匯集地。這也導致2022年輕工業出現負增長。2022年，佛山全市規模以上輕工業完成工業增加值2792.59億元，同比下降0.1%。
佛山陶瓷龍頭蒙娜麗莎公告顯示，預計2022年虧損3.2億元至4.6億元，同比下滑201.64% - 246.10%。而哪怕是去年銷量冠軍的碧桂園，前三季度僅實現凈利潤6.12億元，同比大跌95.92%。
同樣有著較嚴重土地依賴癥的珠海2022年房地產投資開發亦有明顯下滑，1月30日起當地已有銀行首套房房貸利率最低可按3.7%操作，且無其他特殊要求。目前，這一利率水平為全國最低。
“房地產企業爆雷的問題加劇，還會引發一個問題，即影響金融系統的安全。”房地產是中國經濟的壓艙石，也是中國經濟增長的一個引擎。如果這個引擎熄火，很難補上去。
從三駕馬車的角度來看，房地產橫跨其中兩駕馬車：對開發商而言是投資端，對老百姓而言是消費端，影響范圍非常大。
目前來看，前文提到的救市政策多數只維持了短期刺激效果。根據佛山房產信息網，1月份佛山新房網簽3062套，簽約面積約34.74萬㎡，同比下滑48%、環比下滑58.23%。
“佛山市場已經見底，并且開始有一點復蘇了，但是復蘇可能力度還不是太大，所以還需要相關政策進一步加碼。”鄧浩志認為。