記者 | 黃昱

在房地產行業調整轉型期，物流地產正受到越來越多投資者關注。

“想買但買不到。”

世邦魏理仕廣州投資及資本市場部負責人蘇儉婷對界面新聞表示，物流地產這兩年來很受投資者青睞，成交意愿也很強，但去年廣州統計成交量卻并不多，這主要還是因為投資者買不到合適的標的，同時世邦魏理仕的統計門檻較高，成交價1億以上的才納入。

在世邦魏理仕發布的《2022年中國投資者意向調查報告》中，2021年以來，產業地產已經超越寫字樓成為投資者關注度最高的資產類別，其中近八成投資者將聚焦倉儲物流。

蘇儉婷透露，包括領展在內的一些企業在前兩年都不怎么投資物流地產板塊，但從2021年開始也將更多的目光從商業、寫字樓轉移到物流地產。

“過去一年來包括現在，針對投資物流地產的咨詢量都特別大，因此物流地產依然會是2023年投資市場的重點。”

世邦魏理仕認為，電商和第三方物流企業的持續增長，制造業農業和物流的深度融合，以及政策層面的支持都是物流地產持續向好的重要因素。

從資金層面上看，2021年，和中國區產業地產相關的跨境地產基金募資金額達到93.8億美元，占募資總額的40％。同時，中國基礎設施公募REITs于2021年6月正式推出，進一步提升了產業地產市場的流動性和透明度，成為推動這一板塊得到投資者持續關注的重要動因。

然而高關注度并不代表能有大量的成交。

世邦魏理仕1月16日發布《2022年廣州房地產市場回顧與展望》報告指出，2022年廣州大宗交易市場成交金額有所攀升，全年實現156億元的交易，同比上漲18％。其中超過80％的成交金額來自寫字樓，物流地產占比很少。

世邦魏理仕指出，2022年廣州倉儲租賃需求放緩，但價格仍然堅挺，令投資者對倉儲物流設施的投資變得謹慎，粵港澳大灣區只有黑石集團收購廣州周邊城市一個物流倉的成交。

從具體的需求來看，跨境電商、新能源汽車及生鮮電商是物流倉儲主要需求來源。世邦魏理仕指出，廣佛片區今年需求有所放緩，廣州2022年凈吸納量為5.6萬平方米，不到2021年的十分之一；而佛山也錄得-11.3萬平方米的負值。

世邦魏理仕華南區產業地產負責人鄧偉表示，優質倉儲物流市場凈吸納表現不佳，首先與疫情對經濟消費及供應鏈的影響密切相關。2022年，無論線上還是線下的零售商都受到疫情沖擊，倉儲租賃需求減少，零售商的零星大面積退租；其次，部分電商和零售商自用庫的落成也對公共倉的租賃需求造成分流效應；第三，供需錯位也拉低了吸納水平，大面積整租需求與小面積為主的空置現狀之間的矛盾，也令需求外溢至非高標倉或周邊城市。

例如拼多多新設立的跨境電商Temu在廣州設立運營中心，并在周邊城市整租倉庫物業；另外，部分租戶出于控制成本考慮，難以在原址擴租，為此選擇搬遷至非高標倉，也是另一個錄得大面積租戶退租的原因。

在凈吸納量下降的影響下，截至2022年底，廣州優質物流倉儲設施的空置率上升至9.9％，同比上升了5.8個百分點。而佛山的空置率也同比上升了8.5個百分點，至去年末達到15.3％。

盡管空置率上升，但物流倉儲的租金卻體現出了比甲級寫字樓更強的韌性，在甲級寫字樓租金同比下降的情況下，廣佛地產物流地產租金均呈現出先揚后抑、全年上漲的特點。

世邦魏理仕報告指出，廣州2022年物流倉儲的租金同比上漲4.6％，至年末的每月每平方米40.4元。佛山全年也有2.9％的租金漲幅，年末租金報每月每平方米38.8元。

鄧偉表示，去年上半年租金的快速上漲源自2021年下半年廣佛空置率曾經一度低于2％，推動租金上升，升勢延續至2022年上半年。但隨著去化趨緩，租金在下半年趨向平穩。

不過，蘇儉婷也向界面新聞指出，由于租金漲幅沒有資產交易價格上漲那么快，所以包括倉儲物流在內的工業地產的投資回報率也是呈現下降趨勢的，兩三年前廣州有些工業地產的投資回報率可以超過10%甚至20%，而現在廣州工業地產的回報率基本接近寫字樓的水平，大概4%-5%的水平。

投資回報率等同于資本化率，計算方法為年度經營性凈收入/資產交易價格。世邦魏理仕去年初發布的調查報告就曾指出，2021年國內一線城市的物流地產資本化率平均下降14個基點，與寫字樓的資本化率差亦縮減至75個基點左右。

世邦魏理仕指出，相較于不斷下降的資本化率，投資者對倉儲物流投資的顧慮主要在于“強勁的租賃需求是夠可持續”，以及“新增供應量大”這兩個方面。

鄧偉指出，2023年廣州將迎來一波物流地產供應高峰，預計五個項目共約54.6萬平方米的高標倉儲物流設施將交付，是2022年的2.6倍。北部片區供應壓力較大，其中四個新增供應位于廣州北部的白云、花都和從化，只有一個位于南部的南沙區。

“盡管供應的增加將帶動全市空置率上升，但是去年12月末市場開始涌現新的短租需求，利好23年第一季度的凈吸納量。隨著疫情管控進入新階段，經濟有望重拾常態增長。廣東2023年GDP增長目標5%以上，預計將帶動進出口和消費需求的恢復，倉庫吸納將穩步提升，進入下半年，廣州優質倉儲物業的租金有望獲得小幅上升。”