記者 | 孫梅欣
針對新年后最受關注的一筆收購，建發股份在1月15日就擬收購美凱龍舉行了投資者說明會，主要針對收購后的債務承接、美凱龍資產、控股后美凱龍和建發股份業務協同作用、和地產業務布局進行了說明。
建發股份高管透露，到2025年消費板塊營收將要沖至千億規模，并表示控股后會深度參與美凱龍運營，對于目前表現不好的自營和委管商場，將會進行調整。
建發股份董事長鄭永達稱，公司主要覆蓋供應鏈和房地產業務，和美凱龍對應的家居供應鏈和地產可以有協同效應，收購美凱龍股權是建發股份為了產業鏈和供應鏈產業的延伸，從公司長遠發展思考的戰略性并購。
同時表示收購美凱龍是上市公司層面合作，重點納入供應鏈板塊業務，不會影響建發股份今年的地產拿地計劃。
對于市場關心的收購后債務問題，建發股份高管強調，交易不涉及債務安排，未來控股的是上市公司美凱龍，不會對目前控股公司紅星控股承債。
建發股份高管表示，美凱龍報表上負債700多億拆分后可以發現，實際有息負債為380多億，負債規模較大但有兩個突出特點：一是以長期借款為主，時間周期較長利率較低，規模約為300億；一是舉債模式上每家自營商場對應一家子公司，子公司對物業進行抵押從銀行取得貸款，擔保方為上市主體，與控股股東關聯較弱。并且初步審計中，沒有發現美凱龍自營商場抵押有給母公司供血的情況。
建發股份判斷，公司控股美凱龍之后需要增加承擔的擔保義務并不多，并且國資控股有利于未來降低美凱龍融資成本，改善盈利狀況。紅星控股對美凱龍上市公司提供擔保規模有限，上市公司基本就可以滿足擔保需要。
具體到業務部分，建發高管表示，希望在消費品板塊有所突破，爭取到2025年營收能達到1000億規模：“目前建發股份業務主要以大宗交易為主，很容易受產業、庫存周期影響。相較而言消費品板塊利潤率高，并且較為穩定。”
建發股份高管稱，入股美凱龍主要從資產價值、企業龍頭效應、品牌和渠道價值以及消費私域流量四方面考慮，能夠和建發股份的業務進行協同。
資產價值方面，目前紅星美凱龍自持的94家自營門店有80%都集中在一二線核心城市的核心地段。建發高管坦言，這是美凱龍的核心價值和基本盤，也是建發最看重的部分。
“自營商場租金收入占營收60%以上，整體出租率超過90%，自營業務毛利率較為穩定，流動資產以貨幣資產為主，并且所處一二線城市核心地段，價值保障度較高。”高管透露，隨著證監會已經明確REITs將會拓展至商業地產，按照目前美凱龍自營商場，基本可以滿足單體項目4%-5%回報率要求：“未來REITs放開后，可以進一步降低資產負債要求。”
從家居賣場行業來看，美凱龍是行業占據了行業絕對龍頭地位，市場占有率達到17.5%，比第二名居然之家11.1%的市占率高出6個點，并且居然之家主要以輕資產業務為主。
建發股份認為，隨著行業發展，連鎖巨頭的集中度會越來越高：“地方性獨立賣場影響會弱化，如果城市必須有家居入口，那么企業僅僅抓住入口就可以做很多事情。即便家居行業成長空間不大，但頭部企業成長速度仍會很快，集中資源度更高。”
從品牌和渠道價值來看，建發股份看中的是美凱龍賣場在全國1-4線城市的滲透率，以及和美凱龍有合作的3萬多家企業品牌。
建發股份高管稱，從品牌效應來看，建發股份正在從一家地方性國企向全國邁進，因此必須要有一家全國知名的橋頭堡企業；建發股份目前供應鏈上的產業，希望可以通過目前與美凱龍有合作的3萬多家企業品牌，進行更多滲透和觸達；建發地產業務未來可以和美凱龍家裝平臺、商業地產進行融合。
建發股份高管坦言，通過企業原有供應鏈達到這樣規模和滲透率成本會非常高，而通過美凱龍平臺，未來在市場觸達家居及泛家居業務的空間就很大：“我們同時是部分海外品牌在中國總代理，已經在5家美凱龍進行銷售，未來希望進一步拓展，包括和家居行業有協同作用的家電行業。”
高管表示，消費板塊總量難以高于大宗交易量，但如果達到這一規模，消費板塊利潤率會更高，并透露公布收購以來，已有高端家電品牌找來尋求合作。
同時，建發股份認為美凱龍作為國內較為高端的家居賣場，集中沉淀了國內最具消費力的私域流量，未來可以利用私域流量和建發股份現有其他業務協同發展。
對于地產業務板塊，建發房地產集團總經理林偉國表示，今年拿地布局優先以已進入城市為主，重點關注一二線城市、長三角市場，以及福建的三四線城市。投資布局選擇一方面看城市市場需求狀況，另一方面看建發的產品和當地需求是否匹配，并且看當地的住宅產品流通性、去化率，以及建發品牌在當地的認可度。
對于地產收購計劃，如果優質資產并且與現有業務有協同作用，公司會考慮并購，考慮方向包括項目本身是否符合公司產品定位需要，項目的收益率水平是否符合公司標準，以及項目潛在風險。
從市場反應來看，建發股份的說明會對投資者信心起到一定的提振作用。1月16日開盤后，建發股份股價止跌翻紅，至閉市報收13.58元/股，股價漲幅5.03%，結束了自公布計劃控股美凱龍以來的連續下跌走勢。美凱龍A股則在復牌后一字漲停至收盤，報收5.15元/股，總市值沖至224.27億。