記者 樊旭
2022年最后一個月的房價數(shù)據(jù)出爐，樓市熱度仍在下探。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，12月，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降城市有55個，比上月增加4個；二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市有63個，比上月增加1個，下跌城市數(shù)量創(chuàng)全年新高。
分析師指出，12月疫情在全國范圍內(nèi)加劇，是影響樓市熱度的主要原因之一。另外，雖然去年年底以來，房地產(chǎn)寬松政策頻出，但包括“金融16條”、融資“三支箭”在內(nèi)的措施主要是聚焦房企端，對提振購房者信心效果有限。
“房地產(chǎn)政策已經(jīng)全面進入寬松階段，但市場需要看一線龍頭城市。當前，一線城市沒有明顯的寬松政策，二三線城市購房者對寬松政策已經(jīng)有所免疫。整體看，市場還在低位徘徊，12月在疫情影響下，市場全面低谷。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
分城市能級看，12月，“北上廣深”四個一線城市新房銷售價格由上月下降0.2%轉為持平，二手房價格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點。北京、上海、廣州、深圳二手房價格環(huán)比分別下降0.4%、0.5%、0.6%、0.5%。
二線城市新房價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴大0.1個百分點，二手房價格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。三線城市新房價格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同，二手房價格環(huán)比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1個百分點。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉補充道，供給方面，當前開發(fā)商資金鏈仍舊緊張，降價促銷以保資金鏈依然是開發(fā)商不得不為的選擇。需求方面，疫情持續(xù)沖擊疊加就業(yè)態(tài)勢不穩(wěn)，部分行業(yè)整頓和經(jīng)濟下行導致居民收入不樂觀，需求低位徘徊的走勢很突出。
從2022年全年看，在疫情影響、房企債務違約、土地市場流標等多重超預期因素影響下，全國樓市跌多漲少，銷售萎靡。
從更能反映市場狀況的二手房價格來看，2022年12月，二手房價同比上漲的城市僅有6個，按漲幅排列，依次是成都（漲9.1%）、北京（漲3.9%）、上海（漲2.6%）、南充（漲1.4%）、無錫（漲0.4%）。
房價下跌的64城中，降幅最大的三個城市都在東北地區(qū)。12月，牡丹江二手房價同比下降11.6%，其次是哈爾濱，同比下降9.1%，再次是吉林，同比下降8.6%。一線城市中，廣州和深圳分別下跌0.5%和3.7%。
對此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進指出，總體上，人口規(guī)模有優(yōu)勢的城市，二手房市場相對健康。但顯然，在樓市低迷的大背景下，這類城市明顯偏少。
根據(jù)界面新聞測算，全年來看，除了一線城市二手房價出現(xiàn)漲跌分化外，二線城市降幅大多在1%-6%之間，三線城市降幅大多在2%-8%之間。
房價下跌的另一面是銷售規(guī)模的萎靡。2022年，中國指數(shù)研究院監(jiān)測的10個城市銷售面積同比降幅近四成，絕對規(guī)模降至2015年以來最低水平，單月已連續(xù)19個月同比下降。
在此背景下，2023年伊始，政策寬松信號便頻繁釋放，市場也期待這一年能夠真正迎來企穩(wěn)。
1月5日，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹在接受央視采訪時表示，今年要繼續(xù)毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、精準施策，提振市場信心。對購買第一套住房的，要大力支持。首付比、首套利率該降的，都要降下來。對購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。
同日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。對于評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。
按照國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)，70大中城市中，最近3個月（2022年10月-12月）房價持續(xù)下降的城市有34個。其中，二線城市13個，分別為大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、沈陽、石家莊、太原、天津、武漢、長春、鄭州；三四線城市21個，分別為蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州、吉林、濟寧、金華、錦州、洛陽、牡丹江、秦皇島、韶關、唐山、溫州、襄陽、徐州、宜昌、岳陽、湛江。暫無一線城市。
對于房地產(chǎn)市場何時能真正企穩(wěn)，分析師認為，市場更期待來自一線城市的政策松動。
“整個中國房地產(chǎn)市場必須要一線城市穩(wěn)定，特別是改善需求扶持政策落地，市場才有望真正企穩(wěn)。目前看，大量的改善需求很難入市，導致市場并不景氣。”張大偉說。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜也表示，2023年，京滬兩地樓市政策均存在優(yōu)化調(diào)整的可能，這種可能一旦兌現(xiàn)，市場預期有望逐漸改善，對全國樓市預期的好轉亦將起到積極作用。
她認為，考慮到潛在需求旺盛，為避免市場大幅波動，預計2023年京滬樓市調(diào)控政策大概率是漸進式推進，從支持合理住房需求的角度出發(fā)，降低購房成本、降低購房門檻是政策優(yōu)化的重要方向。
例如，從房貸利率看，京滬為全國范圍內(nèi)少有的二套房貸利率超過5%的城市，下調(diào)空間較大。還可降低首套或二套房首付比例，降低購房門檻，加大公積金政策的支持力度。另外，京滬普通住宅標準執(zhí)行時間已較長，適當調(diào)整普宅認定標準，有助于需求釋放。