文|空間秘探 雷布同

在直接管理萬科泊寓這一年里，萬科總裁祝九勝成為了一名“租賃服務的體驗官”——“沖租客沖過的涼，睡租客睡過的床”，連出差都基本住在泊寓。正是這樣一年的積淀，萬科表示2023年泊寓實現成本法下（即扣除折舊攤銷后）的會計報表盈利。如此一來，萬科泊寓將會成為繼龍湖冠寓和招商伊敦之后，又一家宣布盈利的房企系長租公寓。環顧其他房企系長租公寓的發展現狀，這一派系是否有可能在2023年集體進入盈利元年？

90億學費之后泊寓終于要盈利了

如上文所提，目前已對外公布盈利的房企系長租公寓有龍湖冠寓和招商伊敦。其中，龍湖冠寓于2021年開始盈利，2021全年租金收入22.3億元，盈利1.4億元。據招商蛇口官方介紹，招商伊敦已經連續多年在長租公寓業務方面實現盈利，不過并未公布盈利元年的具體年份。

論成立年限，萬科泊寓創建于2015年，龍湖冠寓成立于2016年，招商伊敦成立于2020年；論規模，截至2022年三季度末，萬科泊寓運營管理房源約21.5萬間，穩居集中式長租公寓首位；論營收，萬科泊寓2021年營業收入28.9億元，龍湖冠寓上年度營業收入為22.3億元。即便是從多個不同角度來看，萬科泊寓似乎都到了可以盈利的時候。

盈利，就這樣成了橫亙在萬科泊寓心頭的一根刺。萬科泊寓之所以一直未能盈利，原因之一在于曾付出的高昂“學費”。

早在2020年底，萬科董事會主席郁亮曾在非公開采訪中提到一個細節，“萬科做長租公寓快5年了，虧了90個億，才成為今天的行業第一。”90億的虧損，讓萬科泊寓的盈利元年一退再退。之所以會有如此大的虧損，萬科管理層在2021年業績會中表示，如果沒有城中村二房東的業務，萬科的長租公寓業務早就可以賺錢了。

眼下，萬科表示將于2023年實現成本法（即扣除折舊攤銷后）的會計報表盈利。一切順利的話，萬科將加入龍湖冠寓、招商伊敦、龍湖冠寓、華潤有巢、樂乎公寓的盈利隊列。

于行業而言，類似萬科泊寓等住房租賃頭部企業的盈利，無疑是最有效的強心劑，也是住房租賃行業整體走向成熟的標志之一，

據了解，未來萬科泊寓或將計劃發行REITs。據媒體報道，有靠近萬科的業內人士表示，萬科泊寓正在籌備在國內發行公募REITs，爭取2023年獲得公募REITs入場券。而這，或許與祝九勝的財務背景有一定的聯系。當然，公募REITs不僅僅是房企系長租公寓的希望，也是其他不同派系共同的目標。

還有多少玩家未盈利？

對于已經盈利的選手而言，其在房企內部得到了更好的發展機遇。以龍湖冠寓為例，龍湖在2022年將酒店類業務交由冠寓統籌代管。也就是說，在龍湖看來，龍湖冠寓已經可以承擔帶動和提振其他業務的重任了。

當然，更多的房企系長租公寓尚未盈利。因此，“還有多少房企系長租公寓沒有盈利”，這個問題的答案略微有點殘酷，的確目前整個住房租賃產業官宣盈利的企業屈指可數。不過，一些房企系長租公寓陸陸續續散發出的微光，讓人看到了曙光的可能。

其一是出現了跑通“投融建管退”資管全周期的成功案例。2022年，旭輝瓴寓出讓所持“上海浦江華僑城柚米社區”項目全部30%股權，實現從該租賃社區項目的資產退出。據了解，該項目總投資20億元。如此一來，旭輝瓴寓就從資方身份轉變為資管方，實現了從重資產向輕資產的過渡，同時收回了項目投資成本。

這一項目之所以令人振奮，原因就在于房企系長租公寓的集中式項目投資成本高，導致長期沉淀資金，無法盤活。跑通了資管全周期之后，房企系長租公寓的資金沉淀成本將會減少，然后將資金用于投資新公寓項目，產生更大的經濟效益，加速盈利。這或許也是旭輝瓴寓能夠獲得投資機構的認可，A輪融資取得實質性進展的關鍵原因之一。

其二是跑馬圈地的時代正在逐漸結束?；仡檸啄昵胺科笙甸L租公寓的規?？癖迹坏菆鼍秃爸_成100萬間規模的玩家不在少數。經過了這幾年的行業洗牌之后，房企系長租公寓雖然依舊保持一定速率的規模增長，但卻主動放緩了規模擴張的腳步。增速放緩之后，單店盈利成了房企系長租公寓的發展重心。

方隅控股CEO陳堅曾表示，“很多人都認為長租公寓如果做重資產不一定是賺錢的，但是從我的角度來說，如果不賺錢的話不能做，這是毫無疑問的。”盡管方隅目前未官宣盈利，但據其表示，方隅控股一直以來做的重資產項目其實都是賺錢的。這就不難理解，雖然方隅長租公寓管理房間數量為4萬余間，在房企系長租公寓中尚未躋身TOP3隊列，但卻能吸引世界級基金與其合作。

苦盈利久矣

實際上，苦于盈利的不僅僅是房企系長租公寓，其他派系的長租公寓同樣為其苦惱。但是不同于其他派系，房企系長租公寓的營收情況會受到來自更多方的關注與壓力。

其一是自身資金對長租公寓業務的輸血壓力。大多房企系長租公寓在起步階段基本都是重資產模式，需要持續不斷的資金投入才能繼續運轉。此前，曾有數據顯示，房企系長租公寓的資金成本要控制在4%左右。但是，大多房企自身資金多用于項目開發，往往會通過融資為長租公寓等業務提供資金。一般情況下，房企融資成本大部分在5%-15%之間。這也就是說，房企得從現有成熟業務板塊中抽出資金，“輸血”長租公寓業務。

其二是股東對長租公寓業務盈利能力的質疑。不少房企系長租公寓是直接以業務板塊的模式，存在于房企主體中。對于上市房企而言，雖然可以選擇不公布長租公寓業務的具體營收情況，但是通過年報公布的數據，股東們可以從側面對該業務的營收表現有所了解。在萬科2019年度中期業績會上，祝九勝就曾表示“長租公寓在經營上確實是有壓力的，但即使虧損也能維持在不讓股東有意見的水平。”這也是為什么多年以來，大多房企不將長租公寓業務板塊的營收對外公布。畢竟，股東對房企信心的多少，會成為左右房企在資本市場表現的因素之一。

其三是外界對房企孵化多元業務能力的質疑。除了房屋主業之外，幾乎所有的房企都開拓了多元化業務，長租公寓之外，文旅、商業地產、康養、物業等。因此，外界對房企實力的評判又多了幾重標準。即便是房企自身也是如此，郁亮此前曾表示，“未來衡量一個開發商是否數一數二，必須在租售兩個領域做到數一數二。”其實，無論是長租公寓業務，或是其他多元化業務的發展好壞，都會被外界視為房企本身的實力強弱，同樣會影響資本市場對其的評價。而且，高昂的“學費”的確會對業務本身發展帶來不小的影響，萬村計劃的遇挫和萬科泊寓的盈利推遲就是其中之一。

正是在多重壓力的共同作用下，部分房企在開展長租公寓業務之后，在表現不如預期后，選擇將虧損的長租公寓業務從上市主體中剝離出去。因為預計未來一段時間內將繼續虧損，所以朗詩將“仍處于培育期”的朗詩寓進行了剝離處理。做出同樣選擇的還有遠洋集團，將邦舍公寓以名義代價1元賣了，因為后者已經處于資不抵債狀態。

集體進入盈利元年？

2016-2017年是房企進軍長租公寓的高峰時期，如此算來，如今不少房企系長租公寓已發展了6-7年的時間。當頭部玩家萬科泊寓準備開啟盈利元年之際，其他房企系長租公寓是否有可能在未來2-3年內集體進入盈利元年？

從資產退出路徑的搭建程度來看，是有可能的。如上文所提，旭輝瓴寓通過出售股權的方式，完成了“投融建管退”的閉環。除此之外，更重要的是“納?！?。當下，房企系長租公寓都在積極推動將現有房源納入保障性租賃住房體系。之所以要“納?！?，原因就在于保租房可以發行REITs完成資金退出，此外還是一個新增盈利點。因為保租房是納入公募REITs的試點行業范圍，而后者則是住房租賃行業實現閉環的核心金融工具。

據品牌官方數據顯示，截至2022年三季度末，華潤有巢在房企系長租公寓品牌中“納?！闭急纫堰_42%。而萬科也在2022年12月舉辦的臨時股東大會中透露，目前已有4.28萬間房源納保成功。其中符合發行保租房REITs條件的預計有十幾個項目，后續就是發行時機的問題。一旦沉淀資金得以釋放，房企系長租公寓的賬面表現或將有明顯改善。

從資產由重轉輕的發展導向來看，是有可能的。除了將現有房源“納?！敝?，房企系長租公寓還以輕資產輸出的形式參與保租房的建設。據業內人士透露，輕資產輸出不需要房企投入太多的投入，所以整體回報率更高，同時還能幫助房企強化品牌效應。

目前已有部分房企選擇了輕重結合的發展模式，更有甚者從包租式的中資產模式轉型輕資產模式。合景泰富旗下的合景公寓采用的是輕重資產結合的發展模式，目前已有多個輕資產品牌輸出項目。據官方介紹，合景泰富長租公寓在2022年已經進入了收成期。此外，世聯行旗下的世聯紅璞在易主華琴實業之后，也從中資產模式轉型為輕資產模式，且已經小有成就。

但是，也有些波動因素，可能會影響部分房企系長租公寓順利開啟盈利元年。

一是2022年住房租賃市場的整體降溫。據貝殼研究院數據，2022年前11個月，全國重點40城租賃成交量較去年同比下降2.4%，同時全國重點40城平均月租金同比下跌3.2%。整體市場的降溫，即便是以集中式房源為主的房企系也不可避免地受到影響。

二是2023年租賃住房供應規模的增長。隨著保租房、集體性土地建設租賃住房和R4租賃用地項目的上市，2023年將有一大批新建租賃住房房源入市。供應數量持續增長之后，將會加劇市場競爭。所幸，隨著疫情防控的放開，以及同比增加82萬達到1158萬的高校畢業生規模。需求規模同樣在增長，但獲客挑戰依舊存在。

盈利，是企業發展一項業務的根本所在。雖然幾年前房企系長租公寓都曾放眼，允許幾年不盈利。但是幾年時間過后的現在，到了房企系長租公寓亮出成績單的時候了。希望2023年能成為房企系長租公寓集體盈利的元年，萬科泊寓之后會有更多品牌官宣盈利。畢竟，這才真正意味著住房租賃行業進入成熟發展階段，人們也將享受到更優質的租住產品。