記者 | 王婷婷

在2022年整體市場低迷、樓市政策頻出的背景下，上海新房市場走出了獨立行情，新房成交金額創近五年新高。2023年開年，上海首個高分盤誕生，再度提升市場熱度。

根據最新信息顯示，若復核無異議，位于黃浦區董家渡板塊的綠城外灘蘭庭入圍分已確定為97分，購房者在基礎分60分的情況下需要155個月社保，基礎分50分則需要196個月社保。

該項目在2022年的第八批次入市，共計111套房源，取證價14.5萬元/平方米，參考總價約2700-5000萬元/套。戶型為207-297平方米的四居室、五居室，前期總認購約442組，認購率396%，入圍比2.5。

作為新年首個高分盤，綠城外灘蘭庭刷新了2022年的最高入圍分項目前灘東方悅瀾的96.9分。去年還有4個90分以上項目，分別為百匯園三期、御江庭、綠寶園七期和上海盤龍天地。

據界面新聞了解，綠城外灘蘭庭于去年12月26日開啟認購，認購金350萬元，首套存款證明為525萬元，二套存款證明為1750萬元，均采取線上認購。

該項目位于黃浦江北畔S灣區域，與外灘金融集聚帶、董家渡金融城比鄰，直線距離黃浦江岸線約300米左右。

公開信息顯示，綠城外灘蘭庭為黃浦區董家渡板塊的2號、3號地塊，開發商是上海華浙外灘置業有限公司，原綠城黃浦灣的開發團隊。

20年之前，黃董家渡板塊開啟舊城改造。泛海集團拿得該板塊內的10號、12號和14號地塊，后被融創接手，即后來的融創外灘壹號院；華潤拿下5號、9號地塊，即上海灘花園和華潤外灘九里。

華浙則摘下了2號、3號和11號地塊，其中11號地塊在2005年引入綠城，即綠城黃浦灣項目。根據規劃，2號、3號兩地塊將建造4棟29層的公寓，建筑總高100米，此外還有少量商用房和配套公建房等，總建筑面積約9.87萬平方米。

按照綠城黃浦灣目前約22萬元/平方米的二手均價測算，綠城外灘蘭庭的倒掛率高達50%。于是，一大批潛力買家紛紛開啟認購。

除了綠城外灘蘭庭的高熱度外，上海樓市新年首周成交量也有所增長。上海中原地產數據顯示，上周（1.2－1.8）新建商品住宅成交面積35.21萬平方米，環比增加38.38%。

從成交項目類型來看，中高端改善為主的大格局未變。在成交前十榜單中，有4個均價10萬+項目，其余均為3-6萬元/平方米的首次改善項目。基于交易結構仍以中高端為主，上周新房均價繼續保持高位，為70026元/平方米。

上海鏈家一名銷售經理告訴界面新聞，上海新房與二手房不同，由于新房本身限價，因此價格不會有太大變化，但在市場熱度較高的時候，新房比二手房更快接收到市場熱度的信息，活躍度也會更快提升。

“元旦以來新房確實賣得不錯，售樓處看房人數成倍增加，預計年后成交熱度會更高。”該名銷售經理表示。在元旦期間，上海新房成交28.8萬平方米，同比去年上漲74%，居一線城市之首。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，盡管1月不是傳統政策窗口期，但近期政策風向暖風不斷，住建部，央行接連對房地產市場表態，意味著后續政策利好會很快落地兌現。政策出臺越早，市場扭轉低迷狀態時間越快。

“隨著利好不斷提振市場信心，正好利用淡季盤整的窗口期對政策進行理解和消化，蓄勢未來行情?！?/p>

事實亦是如此。就在上周，位于閔行主城南部單元片區的象嶼招商公園1872三期認購結束，認購首日即有約175組認購。單價約為52000元/平方米，最終認購率達到約345%，預定觸發積分制。

位于前灘板塊的海德壹號在認購期進入第3天，實際認購人數就超過326套，如今已確認觸發積分制。作為前灘“九宮格”內最后一個待入市住宅項目，此次共推出房源163套，備案均價12.98萬元/平方米，入圍比2。

此外，還有閔行區浦江鎮的華發建發縵云認購率高達400%，鴻印里累計認購數1080+組，認購率324%，項目也確認觸發積分。

截至目前，上海去年的第七批次新盤已全部完成認購，共有20盤觸發積分。第八批次目前認購進展過半，已有4盤觸發積分，接下來的前灘格力、蟠龍府、匯成南街里、保利瓏譽、保利越秀和樾天匯、保利光合上城等樓盤大概率也能觸發積分制。

作為去年為數不多保持堅挺的市場之一，上海在過去一年里新房市場取得較為樂觀的成績，期間創造了不少紀錄，比如刷新上海單盤超200億的銷售記錄，仁恒海上源在2022年實現銷售200.47億元。

上海去年的新房成交仍然保持增長，根據仲量聯行數據，2022年全年上海一手商品住宅共計成交1027萬平方米。據CRIC數據監測，2022年上海商品住宅成交金額為6519.82億元，同比上漲11.76%，創下近五年新高。

從成交套數來看，根據上海網上房地產數據統計，去年上海新房成交95117套，較2021年成交套數增加455套，同比增長約0.5%，比2020年成交套數增加16167套，增長20%。

上海的樓市韌性也傳遞到了土地市場。2022年，上海成為全國唯一一個土地出讓總金額突破2500億的城市。

去年上海保持著無一流拍的記錄，四輪集中供地共計成交115幅涉住宅用地（含城中村地塊），土地出讓金總計達到2839.7億元，同比2021年的成交金額上漲約18%。

較之杭州、蘇州等長三角熱點城市在去年相繼出臺多項樓市支持政策以刺激市場，上海無論是土地、市場成交以及信貸端都顯示出樓市的強勁韌性。

尤其是高端新房市場，2022年上海1000萬以上住宅共成交14973套，同比增長44%。

從單價段來看，2022年全國核心城市單價10萬元/平方米以上高端住宅共成交18883套，同比增加43%。其中上海占據半壁江山，全年共成交10204套，同比增長63%。

仲量聯行中國區研究部住宅市場負責人盛秀秀表示，隨著疫情感染高峰期過去，生活逐漸步入正軌，加上支持性政策的持續發力，預計上海住宅市場有望在2023年二季度和三季度穩步復蘇。其中，一手房限價有望延續小幅松動，短期內高端一手價格將繼續迎來小幅增長。