記者 | 黃昱

即將過去的這一年，房地產行業面臨前所未有的挑戰。為修復市場信心，引導房地產行業回歸穩定發展，中央和地方政府循序漸進地出臺樓市支持政策，尤其是從11月開始，關于房企融資端的利好政策頻出。

11月的政策“強心劑”主要作用于房企融資端，“金融16條”、“三支箭”、“內保外貸”等融資工具組合拳打出，政策紓困方向正式從“保項目”轉向“保項目，穩主體”。在此背景下，優質房企的融資得到一定支持，房企資金緊張程度趨于見底。

房地產行業要恢復需經歷兩個拐點，一個是政策拐點，另一個是市場拐點。在市場拐點到來之前，首先要迎來政策拐點。而政策拐點又需要重點看兩個方面，一個是需求端政策，一個是融資端政策。

在融資端政策利好盡處的情況下，地產行業恢復的主要挑戰已轉移至需求端，這是房企恢復自身“造血”能力的關鍵。

回看2022年需求端政策，在“房住不炒”的基調下，中央層面主要聚焦在個人房貸利率的下調上，各地繼續“因城施策”， 二線及三四線城市常規需求端政策也頻繁調整，第三季度開始，限購優化擴圍至熱點一二線，政策風向到年末加速轉變。

中央在年末也不斷釋放出對房地產行業的支持信號，國務院副總理劉鶴表示房地產是國民經濟的支柱產業，這是時隔20年后高層再提房地產行業的支柱地位。

隨著供需兩端全國性政策的加速釋放，政策正在形成合力，走向新一輪寬松周期。

融資端利好空前

房企的資金鏈風險問題是2021年下半年至今行業的主要矛盾。2022年初以來，針對地產融資端的政策陸續釋放，但早期基本以“保項目”為主， 包括支持并購融資和保項目交付兩方面。

對并購融資的支持主要是延續2021年底的政策主旨，涉及信貸和發債兩個方面，一方面監管機構鼓勵銀行發行并購貸款，另一方面一些頭部國央企發行了并購主題債券，不過其發行的債券額度中大多只有小部分用于收并購，并且收并購的對手方多是項目合作方。

在鼓勵房企開展收并購的同時，金融監管部門從1月開始還鼓勵AMC參與風險房企的地產項目收并購和資產處置等，但AMC的作用到現在一直未發揮出來，大多只推進到簽訂戰略合作協議或洽談階段，少有明確項目落地。

在“保項目”的一些列舉措未及預期的背景下，地產行業風險持續升級，9月后甚至蔓延至一些相對穩健的民營房企。

11月之前，政策對房企主體的救助或紓困始終保持謹慎，即便有對企業的紓困政策，適用對象也主要針對經營穩健的優質房企，包括并購貸款支持、中債增擔保發債、國資入股等，但由于數量有限，市場風險未能有效化解。

為了防止風險進一步擴散，11月開始，政策風向明顯轉變，“三支箭”、“金融16條”、預售資金松綁等一系列政策釋出，標志著融資端的支持政策從“保項目”轉向“保項目，穩主體”。

支持民營企業債券融資的“第二支箭”其實從5月份就開始在小范圍內試驗，碧桂園、龍湖等首批5家示范民企共發行44.69億元債券工具；8月監管部門指示中債增信公司為民企發債提供“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，之后共有包括碧桂園等在內的6家民企發行68億元債務工具。

進入11月后，“第二支箭”開始發揮更大的效力，除了對優質民營房企擴容外，還覆蓋到萬科、金地這類混合所有制房企，首批預計可支持約2500億元債券融資。

“第二支箭”能快速落地的重要原因，也在于11月初“金融16條”的發布。

“金融16條” 對地產行業的支持力度空前，核心邏輯為：企業債務展期+支持融資穩定市場主體，“保交樓”促進購房者信心恢復，支持個人購房信貸帶動市場銷售恢復。有助于加快“輸血”短期經營困難的企業，實質性扭轉房企融資困境。

作為頭部房企，碧桂園近日在深交所完成了10億元公司債的簿記發行，并且得到了央地增信公司的聯合增信或者擔保。這也是“第二支箭”效應持續落地，作為頭部民營房企，碧桂園的融資再迎利好。對行業而言，也能繼續釋放積極信號，表明碧桂園仍然具備獲得金融機構支持的實力。

另外，自“金融16條”發布以來，支持房企信貸融資的“第一支箭”也明顯發力。據中指研究院不完全統計，截至12月14日，已有60多家銀行支持100多家房企信貸融資，授信額度累計已超4萬億，其中頭部企業碧桂園共獲得逾3000億元意向性綜合授信支持。

為進一步改善房企的資產負債表，“第三支箭”以超市場預期的力度和速度釋出，時隔6年后于11月28日重新全面放開了A股和H股房企的股權融資通道。

12月以來，多家港股上市房企進行了股權融資。其中碧桂園、雅居樂等房企以完成配股融資。

至此，信貸、債券、股權融資組成的融資框架為房地產行業筑起護城河，在一定程度上防止風險擴散。

需求端加速轉變

相較于融資端，銷售的復蘇是解決房企資金鏈風險的核心關鍵。

自2021年下半年開始，樓市銷售降溫，這期間各城市的需求端限制政策還沒有明顯松綁跡象。2022年，針對需求端的放松從調整個人房貸開始，包括下調房貸利率、下調首付比例。

今年以來，直接影響房貸利率的5年期以上LPR下調了三次，該數據在今年1月前已維持20個月不變。8月22日調整后，5年期以上LPR從4.45%下調為4.3%。

與此同時，5月央行、銀保監會明確首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為相應期限LPR減20個基點；9月末央行、銀保監會接連釋放重磅利好，對部分城市階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限，此外，時隔7年再次下調公積金貸款利率，5年以上公積金貸款利率降至3.1%。

貝殼研究院統計數據顯示，今年12月首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，同比分別回落155BP和100BP，創歷史新低。

為進一步降低購房者的買房壓力，不少城市也在2022年對限貸松綁，最早調整首付比例的是北海市，1月15日降低公積金貸款首付比例至40%（原60%），鄭州則在3月成為第一個取消“認房又認貸”的核心二線城市，以此為起點越來越多城市對限貸政策進行調整。

貝殼研究院監測范圍內，目前超七成城市“認貸不認房”，另有82城首套房商貸最低首付比例可至兩成，其中包括武漢、石家莊、長春、哈爾濱、南昌等省會城市。但高能級城市的限貸政策依然沒有較大松動。

為盡可能釋放市場需求，今年以來，不少城市也開始調整限購政策，但早期普遍以優化為主，近期佛山和東莞兩個萬億GDP城市已先后全面取消限購。

據中指院統計，今年初至11月底，全國已有超300省市優化調整樓市政策超900次。政策主要以保交樓、降首付、優化限購范圍為主。

自下半年以來，限購調整蔓延向更多核心城市，北京、上海、西安、成都、武漢、廈門等在內的多個熱點一二線城市出現了限購政策的優化調整。

不過需求端政策的不斷發力效果并不明顯，市場始終處于下行狀態，究其原因，還是在經濟增長承壓背景下，購房者的收入預期和房價上漲預期還沒有恢復，需求端觀望情緒越來越濃。

年底中央經濟工作會議再次對房地產行業的寬松政策定調，提出要著力改善預期，擴大有效需求。在此背景下，未來針對需求端的政策將持續寬松。

行業內也對未來市場逐步恢復持樂觀態度。碧桂園和萬科管理層均認為，當前政策的支持力度是空前的，地產行業的曙光已現，并紛紛釋放出要為后續發力做好準備的信號。