記者 | 黃昱

2022年，房地產行業的需求端政策雖然不斷優化，但始終未發揮出明顯效力，臨近年末，政策風向加速轉變，釋放重磅利好穩定市場預期。

展望2023年，樓市銷售預計處于“U“型的底部抬升階段。

過去的一年，房地產市場處于深度調整周期中，受行業下行及居民就業、收入預期較弱等因素影響，購房者觀望情緒濃。

接下來，需求端的恢復是房地產市場好轉的核心關鍵。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，當前商品房市場需求端比較疲弱，對于解決供給端保交樓、風險處置是不利的。畢竟，想讓外部資金來輸血，首先得恢復市場和企業自身的造血功能，否則外部資金是不愿意進入的。

也就是說，要想讓信貸、債券、股權等支持房企融資的工具能夠盡快落地，就必須讓市場需求端保持一定的活躍度。2023年，穩房地產市場的核心，將從供給端轉移到需求端。

2022年12月15日，國務院副總理劉鶴重提“房地產是國民經濟的支柱產業”；12月15日-16日的中央經濟工作會議上，又強調了房地產對經濟恢復的重要性，“住房改善”位列擴大消費三大抓手的第一位，再次對房地產行業的寬松政策定調。

12月19日，中央財辦有關負責人對中央經濟工作會議精神進行解讀時表示，要著力改善預期，擴大有效需求，支持剛性和改善性住房需求，比如，在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放。

在此背景下，限購“松綁”蔓延至更多熱點一二線城市，臨近年末，佛山、東莞兩個強二線城市先后全面取消限購。

2023年的政策環境依舊將以寬松為主，重點在于擴大需求，高能級城市將出臺更多針對支持剛性和改善性住房需求的政策，以打開限制需求釋放的枷鎖。

當然，擴大需求的動作仍然會在“房住不炒”的大框架下進行，支持剛需、改善，遏制投機性需求。可以看到，無論是佛山還是東莞，都在取消限購的同時，增加限售要求。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為，2023年，在“房住不炒”基調下，供需兩端政策均有繼續優化空間，核心一二線城市特別是核心二線城市，政策優化空間較大，如限購、“認房又認貸”等方面繼續調整，一線城市政策優化預期亦在增強，降低房貸利率、降低首付比例、降低稅費等存在空間。

克而瑞研究中心指出，預計一線及強二線城市調控政策或將局部放松，比如松綁特定區域、特定人群的限制性購房政策，適當調降二套房首付比例等，弱二線及三四線城市或將全面取消“四限”，同時加大購房補貼、稅費減免等財稅刺激。

常規的需求端政策可能只是一個開端，后續力度需要遠高于過往周期。

國泰君安首席地產分析師謝皓宇表示，本輪周期，供給側采取的是出清、而非刺激的手段，因此，在需求側，需要遠強于過往每一輪政策周期的強力政策，才能換來有效的需求改善。

同時，一些城市開始試點購房補貼，比如通過農產品抵房款，但規模較小。一些二線城市此前也有宣布過政府回購商品房，但進展仍然緩慢。

謝皓宇認為，目前需求端支持的方向已經明確，則需要更進一步夯實難得的信心扭轉。

不過，當下購房人的收入預期和房價上漲預期都沒有恢復，單純依靠地產政策可能不足以刺激地產需求復蘇。

因此，太平洋證券分析師認為，可能需要一攬子的“經濟振興計劃”，加大宏觀政策調控力度，才能同時扭轉收入預期和房價上漲預期，從購買能力和購買意愿兩個維度同時解決問題。

億翰智庫也指出，當前房地產市場出現的問題，已不僅僅在于市場本身，其修復仍由多變量主導，倘若經濟形勢好轉，疫情控制效果顯著，消費者預期轉好，市場的修復只是時間早晚的問題。

對于2023年的樓市走勢，市場普遍認為，不會再繼續大幅下降，但市場復蘇是一個緩慢的過程。

貝殼研究院認為，2023年市場預計銷售額與2022年大體持平，其中全國新房市場銷售額同比基本持平，二手房市場銷售額略有修復。

銀河證券研報指出， 2023年銷售預計處于“U“型的底部抬升階段。預計2023年全國商品房銷售面積同比增速-3.2％，銷售金額同比增速-2.4％，土地購置費速為-15％，新開工面積增速為-26％，竣工面積增速2.3％，房地產開發投資同比增速-9.5％。

國海證券分析師的判斷更樂觀一些，其預計房地產銷售將在明年二季度初復蘇，后半年市場逐步企穩，全年商品房銷售面積或達到13.2億平，同比增加1.5%。

未來市場仍存在較多不確定性。

億翰智庫指出，政策底到市場底需要一個階段，假設政策能夠在當前基礎上保持或加力，按照歷史規律推演，2023年2季度，市場或能出現好轉，市場底也或能出現，但是市場底出現后是不是仍會繼續在底部盤整，盤整的時間有多久，都存在一些不確定性。

中指研究院指出，樂觀情形下，全國商品房銷售面積有望實現正增長，但在中長期住房需求釋放動能減弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房銷售面積或與2022年基本持平；悲觀情形下，市場預期和信心修復不明顯，商品房銷售面積繼續回落，降幅或在3.6%左右。

國聯證券分析師認為，保守估算，若近期地產政策對于超一線城市限購限售政策未大規模放松，則預計居民信心改善帶來的地產銷售復蘇較為溫和。2023年房地產銷售面積可能與今年持平，結構上呈現出上半年持續負值，下半年受低基數影響同比回正的格局。

樂觀估算的話，若2023年疫情對于經濟的沖擊基本消失，且房地產在需求端對于超一線城市限購限售的放開，則預計明年地產復蘇力度可能偏強。

在樓市銷量緩慢復蘇的背景下，2023年的房價整體會維持穩定。

銀河證券研報指出，在分化和修復的預期下，預計2023年一二線城市房價基本穩定，三四線城市微幅下行。

貝殼研究院認為，2023年一季度大部分城市新房市場仍處化解庫存階段，新房二手房價格有繼續調整慣性，隨著價格出清，成交量在二季度后重回修復通道，價格將逐步企穩。下半年核心城市房價在長時間回調后有望小幅回升，帶動全年價格整體平穩。

即使不確定性依然存在，但可以確定的是，房地產不會在走回原來的老路，洗牌是必然趨勢。