文｜時代周報 忻奇琪

編輯｜劉婷

在多數房企勒緊腰帶過苦日子時，濱江集團（002244.SZ）卻迎來了好光景。

前11個月，濱江加快拿地步伐，共拿下41宗地塊。作為區域型房企代表，濱江出手力度不遜于全國型房企。在土地市場遇冷的節點下，濱江成為少數仍在“買買買”的房企。

濱江的兇悍作風，與其掌舵人風格有關。

濱江集團董事長戚金興以敢言著稱，多次在公開場合體現其真性情的一面。此前，他曾表示，“別人能拿（地），我們一定也能；如果別人能虧，我們又為什么不能虧？”。去年，他曾在回應投資者時表示，爭取在拿地后努力做到1%~2%的凈利潤水平，相關言論引起“房企不再賺錢”的激烈討論。

2022年，在地產大佬逐漸“閉麥”時，戚金興樂此不疲地為媒體輸送新聞爆點。

6月初，戚金興參與自家豪宅盤觀湖里的搖號，最終落選。在此之前，戚金興和其夫人多次參與搖號，均未如愿。此舉引發輿論一片嘩然，在被質疑宣傳營銷的同時，也側面印證了濱江在杭州市場的市場地位。

富豪榜上，房企老板們集體滑落，左手買地右手買房的戚金興排名極速上升。

2022年胡潤百富榜上，戚金興、戚家齊父子的財富值達到190億元，增長幅度高達111%，排名上升506位至第296名。

這位60歲的房企掌舵人，在行業冬天等來了事業春天。

過去，因全國化擴張速度緩慢，濱江屢次被外界詬病集中度太高。如今，濱江卻用行動證明，“押寶杭州”反而能讓濱江在恰當的時機之下，走出一波獨立行情。

“未來5-10年是濱江最好的時候。池塘里的水干了，有能力的企業才能長久生存下去。”戚金興表示，“今年我剛好60周歲，‘男人60才成熟’，期待在自己人生的高峰期帶領濱江迎來這最好的5年~10年的發展。”

然而，市場向來懲罰激進者。逆勢擴張的濱江，能否如戚金興所言，等來“最好的時候”？

“豪宅大亨”錯過豪宅

外界常把戚金興與建業集團董事長胡葆森相比較，二者同樣從體制內“下海”經商，同樣選擇房地產企業，且同樣偏安一隅，走區域型房企路線。

2022年，戚金興顯然要比胡葆森要幸運一些。幸運的原因在于，戚金興選對了區域。

出身于杭州，戚金興對杭州“知根知底”。杭州擁有以阿里為代表的互聯網企業，也吸引諸多人才落戶，才讓濱江此時看起來尤為幸運。 

更有意思的是，戚金興今年還親自參與了一把自家豪宅盤的搖號。

6月初，濱江集團董事長戚金興參與自家豪宅盤——觀湖里的搖號。搖號結果顯示，該樓盤共計288套房源，戚金興最終順位為525號，最終落選。

在此之前，戚金興還參與了濱江集團開發的海潮望月城的搖號。當時，戚金興向媒體透露，該樓盤一共80套，他卻只搖到106號，遺憾地與該樓盤失之交臂。不僅如此，其夫人俞理立已經經歷過幾次搖號，至今未能中簽。

在錯過了“內心第一選擇”之后，戚金興也隨即向外界透露了自己已有下一目標。如果依然無緣，則暫時不會再參與搖號，今后再看機會。

不管這位“豪宅大亨”多次搖號自家豪宅盤是真心喜歡，還是營銷噱頭，不可否認的是，杭州本地市場確實對濱江集團的品牌格外地認可。

據克而瑞浙江區域統計，2022年上半年濱江集團在杭州推出商品住宅3800余套，整體中簽率19.54%。此外，上半年濱江集團項目首開去化率達93%，遠高于杭州八區81%的平均去化水平。

“過去老宋在的時候，還有綠城能跟濱江抗衡，現在杭州市場，戚金興倒有點孤家寡人的意味。”一位長期深耕杭州市場的房企營銷總感嘆道。

11個月連拿41宗地

去年5月舉辦的一次線上業績說明會上，戚金興曾表示，近期公司在杭州集中土地出讓中獲取了5塊土地，在濱江團隊精干高效管理下，將努力做到1%—2%的凈利潤水平。

銷售額動輒百億、千億級別的地產行業，利潤率卻只有飲料行業的幾十分之一。戚金興的一番話讓市場與投資者們倍感意外，但即便是這樣的情況下，戚金興依然沒有放棄拿地。

一位TOP30房企的投資負責人曾向時代周報記者表示：“1%—2%的凈利潤，如果放在前幾年，所有人肯定都會覺得瘋了，但對大本營在杭州的濱江來說，相比起沒貨賣，低利潤跑量并讓現金流滾動起來明顯是個更好的選擇。”

在2021年第三批集中供地時，杭州重新恢復“勾地”政策，同時將溢價率上限從15%下調至10%，同時取消了“競品質、現房限售”等規則，土地款繳納時間從8個月延長至12個月。

一系列政策調整，讓濱江、綠城等深耕杭州的房企重新點燃了拿地的熱情。

2021年，濱江累計獲取了38個項目。克而瑞數據顯示，2021年濱江新增貨值1057.4億元，排名第22名。

進入2022年后，濱江拿地的態勢則變得愈加兇猛。在克而瑞發布最新2022年1-11月房企新增貨值榜單中，濱江集團以1543.2億元的新增土儲貨值排名第5名。

據時代周報記者統計，濱江集團在今年僅在杭州四個批次集中供地中，就累計斥資514.58億元斬獲了28宗地，此外由于不少房企跟濱江集團合作開發項目，其全年累計獲取項目達到了41個。

浙商特性盡顯

浙商愛抱團的特點，在戚金興身上得到集中表現。除濱江集團董事長外，戚金興還擔任浙商研究會副會長、浙江省經營管理研究會副會長。

在商業模式上，濱江選擇以合作開發的方式，從而實現規模躍升。時代周報記者梳理發現，濱江的合作對象，多為杭州本地房企。

需要警惕的是，快速提升的土儲還是給濱江帶來了一些潛在的危險。

據濱江最新披露的三季報數據顯示，雖然業績增長，但由于土地成本較高，濱江集團的盈利能力持續下滑，今年前三季度其銷售毛利率和凈利率分別為16.65%和11.63%。此外，截至2022年9月末，濱江集團總資產有2739.81億元，總負債2277.68億元，凈資產462.13億元，資產負債率為83.13%。

在大量補充土儲的同時，為了降低過往合作項目帶來的潛在風險。今年，戚金興也正有意識的將自己從風險合作方中抽離出來，在合作開發一事上變得更加“成熟”。

2021年杭州首批集中供地中，濱江曾與融信集團聯手拿下的4宗地塊。由于資金緊張，融信集團降低了其中3宗地塊的股權，其中一宗地塊被濱江引入了浙江中豪，另外兩宗地塊濱江集團的股權比例也有所升高。

今年5月，濱江集團又以56億元的價格完成了對陽光城浙江永康6宗地塊的收購。

對此，戚金興曾在業績會上回應稱，陽光城永康項目的收購是公司在2021年上半年已介入，此次主動把該項目其他股權收購過來，一方面是降低成本，另一方面也降低了合作方對項目的風險，也符合深耕浙江的發展戰略，讓項目未來安全健康地開發建設。

面對當前行業所存在的諸多不確定性與風險，戚金興也有一套自己的應對邏輯。

在一次媒體采訪中，戚金興提到：“不確定性的風險實際上在任何時期都是存在的，同時對企業而言在發展中每天都會面臨各種各樣的不確定性和潛在風險，只有改變你能改變的，適應你不能改變的，唯有提高自身的駕馭能力，才能面對企業發展中各種各樣的問題。”

戚金興強調：“濱江永遠在長征路上”。