文|華商韜略 王洪臣
“世界第一私募”黑石集團，正卷起風暴。
2022年12月1日，因投資者贖回請求激增，黑石集團宣布，限制旗下凈資產高達690億美元的房地產投資信托基金（BRIET）的提款。當天，公司股價一度暴跌12%，收盤跌幅超過7%。
第二天，黑石再次宣布，擬作價12.7億美元，將美高梅大酒店和曼德勒海灣度假村的49.9%股份賣給VICI……
01 巨頭預警
“我已經帶起了紅繩，希望它沒事，也希望大家就不要把錢拿出來了。我覺得它應該還能活下去。”
求助冥冥之中的福佑，這已是一位華人投資者為贖回資金的最后努力。
黑石面對的風雨，其實早有預兆。
10月20日，黑石發布了2022年Q3財務報告。報告顯示，公司Q3營收10.58億美元，同比下滑83%；凈利潤370萬美元，去年同期32億美元，僅剩一個零頭。
“2022年第三季度是市場幾十年來最困難的時期之一。”面對慘淡的三季報，黑石掌門人蘇世民在當天的電話會議上如此表態。
這位有著“華爾街之王”、“美國房東”等響亮稱號的金融大佬，一生經歷了無數風浪，面對眼前形勢卻似乎相當無奈。
黑石這塊招牌，對一部分投資者來說，仍然很有吸引力。就在三季度，公司的總管理規模還逆勢流入448億美元，達到創歷史紀錄的9509億美元。
但另一部分投資者，對黑石的觀感可能正好相反。10月，BREIT的贖回資金申請高達18億美元，占到了其凈資產規模的2.7%。
按照規定，投資者可以在任何一個季度贖回最多5%的份額，每月最多贖回2%。所以，10月份的贖回資金額度已然超標。
盡管如此，黑石還是選擇了100%履約，試圖穩住投資者的情緒。
但這只是一個開始。
11月，投資者要求贖回的請求有增無減，繃不住的黑石僅受理了43%的申請，總計約為13億美元。
這加劇了投資者的恐慌情緒，到12月，如同擠兌一樣，贖回請求蜂擁而至。消息徹底爆發，加上黑石限制贖回的決定，最終帶崩了公司的股價。
自2017年成立以來，BREIT一直是黑石集團的核心產品之一，僅2021年其吸金就超過200億美元。在2022年前9個月，它仍然帶來了約170億美元的凈流入資金。
從BRIET過去的業績顯示，其年化收益率達13%，同時分紅收益率為4.4%。擁有如此穩定亮眼表現的產品，突然遭遇“搶贖”，讓很多行內人都深感意外。
看不懂的故事，并不只發生在黑石一家。
同一階段，喜達屋資本旗下規模達146億美元的房地產投資信托基金（SREIT），也通知投資者限制資金贖回規模。
這同樣是一只回報率優秀的基金產品，2022年年初至10月達10.2%。而BREIT、SREIT之所以業績亮眼，離不開美國地產行業的火熱行情。
蘇世民曾直言，BREIT的高回報率，歸功于其在美國南部以及西部的倉庫和公寓樓的組合投資，它們受到強勁的人口增長和短期租賃的支持。在SREIT的投資組合中，資產重頭同樣也是公寓樓和倉庫。
但面對投資者的持續“搶贖”和限制贖回，蘇世民卻將“鍋”甩給了投資者。
“這些投資者面臨著痛苦的財務壓力。”
在近日的一場高盛金融服務會議上，蘇世民回應了黑石的限制贖回事件。
他表示，大規模贖回主要來自亞洲投資者，他們傾向于使用更多的借貸資金來支持頭寸，并且，今年早些時候市場惡化時，需要籌集現金來滿足保證金要求。
作為投資大佬，蘇世民雖然做出了正面回應，答案卻避重就輕：投資者對美國房地產市場的集體看衰，才是背后真正的主因。
據投資銀行Roberta.Stanger&Co數據，今年美國第三季度非交易型REITs贖回規模為37億美元，較去年同比暴增12倍，為多年來最高的撤資規模。
而據數據平臺Preqin統計，以美國為投資重點的房地產基金在第三季度籌集資金156億美元，是2020年以來的最低季度流入。
此外，不僅黑石、喜達屋這樣的美國巨頭，英國資產管理規模超過150億英鎊的房地產基金三季度也限制了機構的贖回。貝萊德、M&G集團、施羅德、世邦魏理仕投資管理等公司的基金經理們表示，他們也都采取了限贖措施。
這些現象背后，未必都是那些急等著交保證金的亞洲投資者。而更重要的是，投資者肯放棄收益率達兩位數的投資，更像是察覺到了危險。
02 凜冬驟至
在2022年初，美國房地產看上去還是一片繁榮。
1月份，27歲的艾里克莎·厄爾布在波士頓大學找到了一份新的工作，希望買一套公寓的她，報名參加了一門針對首次購房者的課程。
“在過去的幾年里，我有幸住進了免費的校園宿舍，并攢了一筆首付。”她的預算是30萬美元左右，但高企的房價讓她很難找到合適的房子。
她曾在三周內提出三份報價，都無功而返。
同期，住在愛荷華州的羅德里格斯放棄了堅持了一年多的購房計劃。
36歲的她在一家體育酒吧當服務員，丈夫是一名建筑工人，為了支付15萬至22萬美元首付，他們努力攢了五年錢。
但是，當2021年初他們準備買房時發現，房價已高到他們難以承受。
美國全國房地產經紀人協會（NAR）2022年2月發布的數據顯示：2021年度，美國房屋銷售價格的中位數為34.69萬美元，較2020年的水平上漲16.9%。
這是1999年以來，該項指標創下的最高紀錄。
據統計，2022年5月前的半年里，美國房價上漲19.8%，為歷史年平均水平的四倍多，甚至比2008年次貸危機爆發前還要高。
在2008年高峰期里，房價最大半年漲幅為14.7%。而把時間線拉長來看，2020年疫情之后，美國的房價在兩年內上漲了43%。
但隨著美聯儲的加息，這種房地產的火熱景象驟然生變。
首先感受到寒意的是房地產經紀公司。
2022年6月，美國互聯網房地產經紀公司Redfin、Compass接連開始裁員。據監管文件顯示，Redfin將在6月底前裁員6%，而Compass將裁員10%。
在此之前的5月份，根據Redfin的數據，美國房屋成交量達到峰值88243套，新掛牌住宅的要價中位數達到峰值40.9萬美元。
此后，美國房地產各項數據開始持續下滑，速度之快，讓市場始料不及。
9月份，美國房屋建筑商協會（NAHB）和富國銀行披露的美國房產市場指數跌至46點，連續9個月下滑，為次貸危機后美國樓市最劇烈的信心滑坡。
NAHB指數是美國樓市的風向標，主要針對房產建筑商的信心調查。而到了11月，這一指數進一步下跌至33點。
房屋建筑商這么沒信心，消費者自然也不會好到哪兒去。
據Redfin的數據，2022年第三季度，美國投資者購房量同比跌幅超過30%，是次貸危機以來投資者銷售額的最大跌幅。
另一份來自美國房地產經紀人協會（NAR）11月的數據顯示，10月美國成屋銷售總數年化為443萬戶，創下2011年12月以來的新低（忽略疫情初期的異常值），同比降幅達28.4%，環比下降5.9%，連續第九個月下滑，是有史以來最長連跌紀錄。
年初還熱火朝天的市場，為何年底就進入到了寒冬？
市場經濟下的房子，其實是一種金融產品。而這個問題的答案，仍然藏在金融里。
今年7月，想在美國買房的華人阿力曾在網上發帖稱：
“幾個月前詢問30年固定貸款利率還是3.25%，現在已經變成了5.5%，太不可思議了！”
2022年年初，美國30年期按揭貸款利率還是2.98%，此后一路飆升，短短半年多的世界，最高沖破了7%，創下二十年以來的新高。
目前，這一利率仍高達6.49%。
“美聯儲加息以后，物價降溫不明顯，但房貸卻要還不起了。”2021年剛買了房的美國人肯特也忍不住吐槽。
去年買房時，他選擇的是浮動利率的房屋凈值抵押貸款（HELOC），面對不斷走高的利率，他不得不考慮提前還貸。
馬薩諸塞州的約翰森夫婦，比肯特的處境更尷尬。
這對夫婦一位是注冊會計師，一位是工程師，雖然付得起調漲的房貸，但也必須勒緊腰帶。
由于房子還未完工，為了節省租金，他們只能暫居在親戚家農場的露營車里。露營車對面，是一個養了100多只雞的養雞場。
他們的房貸一共36萬美元，由于利率上漲，每個月要多付近1000美元。
“我們窩在露營車里，因為住不起其他地方，家具寄放倉庫，每月租金約1000元。”約翰森說。
更為嚴重的是，在美聯儲的持續的激進加息之下，經濟衰退已經上路，這將進一步打擊房地產市場。
住在加州的戴維表示，即使心儀的房子建在自家空地上，并且還便宜10萬美元，也不敢買。
“大蕭條已經開始了，飯碗工作都保不住，還買什么房子。”他說。
據畢馬威首席經濟學家Diane Swonk預測，2023年美國的房價或將下跌15%。摩根士丹利則認為，美國房價調整才剛剛開始，2022年6月至2024年底，美國房價將由峰值下滑約10%。
不難預見，過去兩年價格飛漲的美國房地產，隨著美聯儲的急速加息與經濟衰退，正在面臨著“雪崩”的危險。
與美國聯系緊密的其它歐美經濟體國家，又是什么情況？
03 火山口上？
警報其實已經拉響。
在疫情之后，歐洲各國央行基本都與美聯儲步伐保持一致，其房地產的表現也大體相同，同樣先是經歷了一波大幅上漲。
歐盟統計局數據顯示，2022年第一季度與2021年同期相比，捷克、愛沙尼亞、匈牙利、荷蘭、立陶宛等國家房價上漲均超過19%，愛爾蘭房價上漲15%，奧地利超過13.7%，德國超過12%，法國超過7.1%，
其中，像德國慕尼黑這種大城市的房價，在過去十年翻了2.5倍以上。特別是近年來，在美聯儲全球大放水刺激下，德國房價也迎來了一波加速上漲。
而除了此前歐美的貨幣寬松帶來的繁榮，不斷走強的美元，也促使美國人走出國門，將買房事業推向了全世界。
今年9月份，來自美國田納西州納什維爾地區的企業主羅賓·阿德金斯準備在意大利買房。因為美元走強，歐元疲軟，她把預算從45萬歐元調高到了50萬歐元。
同樣的情況也發生在英國。
英國房地產公司“第一太平戴維斯”北美業務負責人羅里·麥克馬倫認為：“美國買家等來了2008年以來在倫敦買房的最佳機會。”
他介紹，一套位于騎士橋、面積約457平方米的四居室公寓，今年9月份售價1300萬英鎊，約合1513萬美元，比1月剛剛掛牌時便宜了約130萬美元。
強勢美元，助力美國買房客在全歐洲“掃貨”，將美國之外的房地產泡沫進一步推高。
伴隨而來的，就是越來越高的貸款規模。
比如美國的近鄰加拿大，因為房價飆升，2021年其家庭新增的抵押貸款債務達到了創紀錄的1900億加元（約合1500億美元），為2019年的兩倍多。
再比如北歐國家瑞典，2022年6與三年前的6月份相比，其抵押貸款增加了3700億克朗（約合400億美元）。
隨著美國房地產進入“冰凍期”，歐美其它國家的房地產市場也無法獨善其身，房價下跌已然到來。
比如瑞典的房地產市場，目前正在以2013年以來的最快速度下跌。
瑞典國有銀行SBAB在11月初表示，房地產上市網站Booli的交易數據顯示，截至今年10月，瑞典房價較峰值下跌了19%，公寓價格下跌了13%。
幾乎同時，全英房屋抵押貸款協會發布的數據顯示，英國2022年10月平均房價環比下降0.9%，為15個月以來的首次下跌，也是2020年6月以來的最大月度跌幅。
在此之前，英國的樓市需求就已經下跌超過20%，創下疫情以來的新低。
近期，加拿大皇家銀行（RBC）發出警告稱，加拿大此次房價回調是半世紀以來最深的一次。
一邊是房地產泡沫下創紀錄的貸款債務規模，一邊是美聯儲帶頭急不可耐的加息步伐，風險在快速累積，刺破泡沫已經在所難免。
據澳大利亞金融監管機構估計，因為債務收入比達到6倍或更高，2022年第二季度辦理的22%的抵押貸款，可能使持有者陷入脆弱的財務狀況。
加拿大央行把4.5倍的債務收入比作為評估風險的標準，而達到或超過4.5倍的抵押貸款占今年初新增抵押貸款的27%。
“就像坐在火山口上”。
對這種債務累積，瑞典央行行長斯特凡·英韋斯曾形容說。
2022年初，美國房市再次突破歷史的繁榮，并帶領西方主要市場奔向巔峰時，市場就擔心：這繁榮有多像08年次貸危機的前夜？
如今，黑石撞響警鐘，冰山露出了一角。
參考資料
[1]《美國地產冰封，巨頭黑石遇劫》格隆匯
[2]《即將到來的樓市危機在哪里最痛苦？》經濟學人
[3]《瘋狂加息下的美國購房者：房貸飆升 每月多還數百美元》大眾報業
[4]《房貸利率飆升，美國夫妻買房沒能住！每月還要多花1800元》波士頓華人資訊
[5]《黑石正在重演“雷曼危機2.0”》國際金融報
[6]《美元漲了，歐元疲軟，美國人扎堆去歐洲“掃房”？》上觀新聞