記者 | 王婷婷

作為外商投資“熱土”，上海的吸引力一直未減。

歷時近三個月，上海北外灘89街一商業地產項目終于確定了買方——保險巨頭友邦人壽。

12月19日，友邦人壽保險有限公司官網公布，以合計約50.3億元成功投得上海實森置業有限公司（下稱“上海實森”）90%股權及其100%股東借款債權，從而獲得上海北外灘89街坊商業、辦公及文化綜合地產項目。

友邦人壽表示，這是公司成立以來進行的最大一次資產收購。

同日，項目轉讓方上實發展(600748.SH)也披露了上述交易公告。據了解，上海實森為公司旗下開發上述地塊的項目公司，擁有上海市虹口區北外灘89街坊土地使用權。

該項目地塊位東起公平路、西至丹徒路、南到東大名路、北至東長治路，占地面積約2.3萬平方米，規劃計容建筑面積約12.67萬平方米，總建筑面積約23.05萬平方米，項目融合辦公樓、商場、專業劇院及聶耳舊居綜合業態。

2015年11月26日，上海實森控股公司上海虹晟投資通過競拍方式以32.6億元取得了該項目地塊。截至今年4月30日，該項目已投資約69.57億元，目前樓宇已完成結構封頂，預期于2023年3月31日前可取得竣工驗收備案證書。

接下來，將由友邦人壽為此項目的建設和后續運營繼續提供資金，預計項目總投資不超過87億元。此投資項目的資金主要來源于保險責任準備金。

早在9月28日，上實發展就發布了關于公開掛牌出售上海實森股權與債權的公告，擬將所持有的上海實森90%股權及其100%債權于上海聯交所公開掛牌轉讓，起拍價分別為2.91億元和43.16億元。

除此之外，上海實森欠負森大廈的股東貸款本金總額4.22億元，也在此次交易中一并出售。友邦人壽作為此次的唯一競標者，于有關該股權及股東貸款的公開招標中中標，總成交金額50.3億元。

出售事項完成后，友邦人壽將直接控股上海實森，從而獲得該地產項目。上海實森將不再為上實發展及該公司各自的附屬公司，上海實森的財務業績也不再并入集團的財務報表。

上實發展認為，出售事項有利于回籠資金充實現金流，更好地集中資源投入到公司重點項目，保障公司平穩經營。

經其測算，交易完成后，預計為公司帶來歸屬于母公司凈利潤約1.39億元，約占公司上年度歸屬于母公司凈利潤的26.16%。

至于此次買方友邦保險，據界面新聞了解，1992年在上海設立分公司，是改革開放后最早一批獲發個人人身保險業務營業執照的非本土保險機構之一。2020年7月，友邦人壽正式成為中國內地首家外資獨資人身保險公司。

根據友邦人壽三季報，今年前三季度，友邦保險實現新業務價值22.77億美元，同比下滑8%；集團總加權保費收入272.24億美元，同比微增3%。單季度而言，友邦保險三季度新業務價值增速由負轉正，同比上升7%至7.41億美元，年化新保費增加8%至12.71億美元。

實際上，外資企業投資中國內地房地產行業并非新鮮事，尤其是在上海。

根據世邦魏理仕數據顯示，今年上半年上海大宗物業交易額累計約400億元，在全國市場占比超過了40%，其中外資占比超過30%，兩個數據均創下近三年之最。

今年9月份，來自加拿大的資管公司博楓資產管理以13億元代價，收購了位于楊浦區新江灣城板塊的嘉譽云景項目。該項目定位為租賃住宅，包含三座新建樓棟，計劃提供約560間房源。

過去幾年，該資管公司還收購過瑞安房地產旗下的中國新天地高端辦公和零售街區股權，以及綠地黃浦濱江綜合體項目，均位于上海。

中指研究院認為，短期來看，外資企業持續進軍內地市場釋放出積極信號，表明投資者看好中國市場，特別是房地產市場。“這對當前房地產行業是一個較好的信號，亦可提振行業信心。”

長期來看，外資投資者注重資產管理，具有跨周期經營、可持續發展優勢，也可為當前房企探索新模式提供借鑒。