記者 | 孫梅欣

臨近年末，房企年度銷售業績正在陸續呈現。

新世界發展近期公布的業績顯示，2022財年（2021年7月1日至2022年6月30日）內地整體物業合同銷售額達到人民幣171億元，超過年度設定目標。進入2023財年，7-10月首季度合約銷售為63.2億元，完成年度目標的42%。

從近年來設定的年度目標來看，新世界中國制定了較為穩健的銷售規模。在集團層面，2022財年綜合收入達到682億港元，物業投資部分業績同比增長8%。

新世界發展執行董事、新世界中國董事兼行政總裁黃少媚近期在溝通會上透露，近年來，新世界中國加大在內地市場的投入，并在去年將總部從香港搬遷至廣州，以更好地進行本土化發展：“未來會重點布局粵港澳大灣區和長三角地區，在上海、杭州、深圳的幾個綜合體會爭取在2025年陸續開業、入市，并且會繼續深入舊改項目。”

黃少媚表示，過去2年內地房企經歷了艱難時刻，新世界中國保持物業銷售和租賃并行的發展模式，為企業提供了穿越周期的基礎：“香港企業有著數十年的發展經驗，對我們來說，行穩致遠、高質量發展，是經驗，也是房企未來轉型需要重點考慮的部分。”

大灣區和長三角是拿地重點

在過去兩年內地民營房企放慢拿地腳步的背景下，新世界中國逆勢而上，在上海、杭州、寧波等地積極拿下土地儲備。

黃少媚表示，看好粵港澳大灣區和長三角區域，其中上海、杭州、廣州、深圳等將是核心聚焦城市。

“新世界中國很早就開始在這四個城市布局，最擅長的綜合體在這四個城市已經獲得很好的資金回報，同時得到廣泛的支持，并且這些城市的基礎很好，適合做城市地標和高端物業。”黃少媚稱。

這些城市已有項目的入市表現也頗為搶眼。今年6月首開的杭州項目新世界“江明月朗園”，601套房源當天售罄，認購金額超過70億元，二期項目計劃在今年底入市。和廣州地鐵合作的地鐵上蓋綜合體耀勝新世界廣場項目，預計也會在近期銷售住宅部分，這部分可售貨值超過110億元。

不同于以銷售額為核心的房企，新世界中國入市項目大多數為綜合體，在先行銷售住宅部分后，地標綜合體也在建設過程中。

其中，杭州、廣州和深圳目前都有在建地標項目。以杭州為例，包含“江明月朗園”住宅社區在內的新世界·城市藝術中心，就是新世界中國旗艦項目，其中還包含K11 ART MALL購物藝術中心、K11 ATELIER寫字樓、K11 ARTUS藝術寓所、ROSEWOOD瑰麗酒店五大業態。

廣州的耀勝新世界廣場項目共計48萬方，除了包含15萬方的住宅，還有以娛樂公園為主的8萬方購物中心，未來也將會由K11團隊運營，另有一棟還沒建設好的寫字樓，據悉目前預租面積已接近3萬平方米。深圳太子灣項目的公寓部分，在2020年已經銷售完成，在建的21萬平方米K11 ECOAST，將是深圳未來最大的購物中心。

黃少媚透露，2025-2026年間計劃至少有3個地標商業體會全部開業，分別是上海K11淮海中路項目、杭州K11 ART MALL購物藝術中心和深圳的K11 ECOAST。

“2020年8月拿了K11淮海中路項目后，不到一年就動工了，未來會將藝術展覽、博物館、購物中心融合，會是和石庫門紅磚建筑風格一致的低密度、開放式街區。”黃少媚透露，隨著這些項目的陸續開業，將會給公司帶來穩定的租金收入。

事實上，穩定的租金收入和快速的銷售收入，構成了新世界中國財務平衡的基礎。黃少媚坦言，在香港企業里，一些以銷售為主的房企在遇到風波時，難以保證利潤收入；純粹收租的企業，現金回款比較慢，增長也難有空間：“我們是將銷售和租賃比例平衡，所以才能走得穩，穿越市場周期。”

深入舊改、生態圈協同

除了上述地標項目外，新世界中國在內地另一個“重倉”業務是在大灣區的舊改項目。過去兩年，新世界中國在深圳龍崗、光明、廣州海珠、增城等地拿下多個舊改項目，還在今年4月與招商蛇口簽署設計舊改、項目收購的戰略合作，成為參與大灣區舊改進程中重要的房企之一。

“去年拿下的總規劃65萬方的深圳龍崗188舊改項目，已經啟動，計劃這個項目會在2024財年進入市場銷售；同期拿下的光明光僑食品廠項目，預計明年春節后就動工；深圳西麗新圍工業區項目也計劃明年春節后就動工，會和光僑食品廠項目一起，在2024年進入銷售。”黃少媚介紹。

另外，新世界中國還在廣州45萬方的塔崗舊改項目中，引進了華師小學，獲得了較好的銷售情況。不難看出，舊改項目普遍較大的規模給新世界中國補充了土地儲備，同時在項目上市后，將加快公司的銷售與資金回籠。

事實上，新世界中國近年來，在粵港澳大灣區內地城市投資累計超過2000億元，在廣深地區參與舊改項目也有多年時間。

不過，隨著2021年底住建部要求禁止城市更新大拆大建之后，原本快速進行的廣州舊改也有所放慢。

黃少媚坦言：“廣州在過去城市更新過程中，的確遭遇了部分房企因資金問題，從而使項目陷入尷尬的境地。我們呼吁未來再做城市更新的時候，在流程加速的同時，提高房企準入門檻和實力審核，減少社會問題，能夠通過持續的項目推進，更好地提升城市面貌。”

作為定位高質量發展的開發企業，除了通過舊改提升城市面貌，新世界中國還利用集團內在各領域的滲透，形成生態圈，以發揮協同作用，提高人居質量。

在珠寶、地產、酒店、商業、零售、保險領域之外，新世界生態圈近年還涉足教育、醫療等領域，旗下的醫療健康品牌Humansa仁山優社今年內在粵港澳大灣區的醫療服務點會擴充至30家，在教育領域則通過周大福教育集團，引進質量很好的教育資源在廣州辦學。

“不同領域的客戶，珠寶、零售業務門店的VIP，都是我們的客戶來源。”黃少媚表示，K11商場有白金、黃金、黑金客戶，周大福珠寶有VIP客戶，重點醫療、保險客戶，酒店客戶等等，都是寶貴的客戶來源：“購買新世界房子的業主可以獲得積分，去瑰麗酒店消費，也可以去K11購物、醫療機構體檢，或者去買珠寶等等，由此形成消費循環。”

黃少媚認為，生態圈的建立對產品建設有很大幫助，是新世界中國做城市綜合體時的底氣，也是新世界中國區別于其他房企的優勢：“市場已經進入新的發展格局，挑戰與機遇并存。現在金融與政策方面對房地產行業利好，我們會針對性在一線城市尋找機遇，堅持行穩致遠和高質量發展道路。”