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中證REITS指數發布:總市值突破845億元,公募REITs首發、擴募雙輪驅動

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中證REITS指數發布:總市值突破845億元,公募REITs首發、擴募雙輪驅動

我國公募REITs市場不斷擴容。

文|新經濟e線

目前公募REITs市場有望迎來首發與擴募雙輪驅動的發展格局。一方面,今年以來,國家發改委、證監會顯著提升了REITs審批發行的節奏,并制定了加快推進基礎設施REITs常態化發行的十條措施。

統計表明,截至2022年12月16日,自2021年6月首批公募REITs產品發行以來,我國已發行上市的REITs數量增加至23只,在二級市場活躍的交投情緒帶動下,REITs總市值突破845億元,達845.43億元。

另一方面,今年5月底正式發布的《公募REITs新購入基礎設施項目指引(試行)》,從頂層設計上打通了存量REITs可持續發展的通道。該指引針對REITs擴募的諸多細節作出了詳細規定,涵蓋新購入基礎設施項目的原則、條件、程序,信息管理與停復牌,基礎設施基金擴募發售,自律監管等內容。到9月底,首批五單擴募項目正式獲交易所受理。

來源:中證指數有限公司

不僅如此,2022年12月15日,中證REITs(收盤)指數也正式發布。中證指數公司表示,截至2022年12月16日,指數近一月收益率為0.68%,年初至今收益率為-3.61%。目前指數納入滿足一定流動性條件和上市時間要求的14只公募REITs作為樣本,樣本目前覆蓋全部REITs市值的71%,反映滬深市場上市REITs的整體表現。根據中證指數公告,在REITs指數運行滿半年后中證指數將結合市場發展情況與各方意見,研究優化REITs指數編制方案,擇機正式發布實時指數。

首批擴募項目進展順利

截至12月7日,首批擴募項目進展順利,中金普洛斯REIT、富國首創水務REIT、華安張江光大REIT等三個項目已反饋,紅土鹽田港REIT和博時蛇口產園REIT雙雙已被問詢。

來源:上交所

據新經濟e線了解,以上各REITs新購入資產所屬類型仍與首發項目保持一致。其中,倉儲物流類兩單,為中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT;產業園區類兩單,為華安張江光大REIT、博時蛇口產園REIT;環保水務類一單,為富國首創水務REIT。

從五單REITs擬購入的項目來看,交易對方仍為現存資產的原始權益人或其關聯方,如中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT擴募資產歸屬于原始權益人,其余三單則歸屬于首發項目原始權益人的控股方或其同一控制下的關聯方。

在新購入項目的運營情況方面,分類型來看,兩單倉儲物流REITs擬購入的基礎設施項目過往運營表現良好,資本化率均在5.5%以上;產業園區類REITs擬購入項目具備較好的持續經營能力,過往營收呈現穩步提升;環保水務類型下的富國首創水務REIT擬購入項目與首發項目在污水處理價、量、費等方面與首發項目差距不大,近三年運營業績穩中有進。

地段方面,紅土鹽田港REIT、華安張江光大REIT、博時蛇口產園REIT此次擬擴募資產與原有底層項目相隔較近,而中金普洛斯REIT、富國首創水務REIT由于其原始權益人及關聯方持有資產的地域來源較為分散,本次擬購入項目與原有項目無地域關聯,一定程度降低了項目所處地域過于集中而帶來的運營風險。

若擴募并新購入資產的方案成功落地,各REITs規模普遍能夠實現10%以上的增幅,其中華安張江光大REIT、博時蛇口產園REIT規模變化較為顯著,擴募完成后規模增幅預計在50%-70%區間。整體來看,產權類REITs底層項目的標準化程度更高,項目權屬及擴募路徑相應更清晰,特許經營權類REITs中多數原始權益人擁有豐厚的項目資源,未來的擴募空間較廣。

不過,在規模得以提升的同時,對于投資者而言,核心會關注基金收益分配水平是否能夠匹配規模的增幅。對此,國金證券一份研報指出,基于擴募招募說明書披露的擴募前后REITs可供分配金額預測值,結合REITs規模數據,得到各產品在2022年與2023年的預計現金分派率情況。從結果來看,除富國首創水務REIT外,其余四單產品在擴募完成后均能實現現金分派率的小幅提升。

此外,在發售模式上,首批擴募項目均采用定向擴募,發售價格不低于定價基準日前20個交易日REITs交易均價的90%;在發售對象的確定上,除項目原始權益人或其同一控制下的關聯方外,其余投資者均采用競價方式確定。發售對象不超過35名,且持有份額限售6個月,若發售對象為新購入基礎設施項目的原始權益人或者其同一控制下的關聯方,其認購的基金份額限售18個月。

業內認為,在定向擴募這類發售方式下,由于發行底價較二級市場價格存在折價空間,投資者通常會獲得相應的折價收益,同時5單擴募REITs上市以來的價格表現較為突出,在擴募后業績持續向好的概率較大,有望為參與擴募的投資者帶來額外收益。此外,擴募份額鎖定期的設定一方面能夠緩解增發份額對REITs二級市場帶來的拋壓,另一方面有效避免利用擴募這類內幕信息進行套利的交易行為,進而穩定二級市場價格預期。

REITs市場體系逐步完善

新經濟e線注意到,伴隨公募REITs市場體系的逐步完善,供投資者選擇的資產配置工具也將不斷充實。

2022年12月8日,證監會李超副主席參與首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會,就推進國內REITs市場發展和建設致辭,提出將加快推動REITs市場高質量發展。重點內容包括以下三個方面:一是保持常態化發行,充分發揮規模效應、示范效應;二是進一步擴大REITs試點范圍,盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎設施領域。加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊,研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。三是推動社?;?、養老金、企業年金等配置型長期機構投資者參與投資,培育專業化REITs投資者群體。

值得關注的是,此次證監會李超副主席的致辭更是釋放了市場擴容的新信號,即未來市場或將積極探索將REITs試點范圍拓展至市場化長租房及商業不動產領域。這也是監管部門首次將商業類不動產納入REITs試點拓展討論,對于REITs市場未來的發展基礎、成長空間,以及涉房企業的資產盤活都提供了新的發展路徑和機會。

有市場人士認為,試點領域的進一步拓展已打開房地產存量資產價值撬動空間,預期REITs將逐漸成為保障房、市場化長租房及商業不動產在金融創新領域的重要融資支持之一,引導房地產市場由高周轉快開發向存量運營升維轉型,進而激發市場潛力、提升估值溢價。

與此同時,隨著市場投資者對REITs市場的認知不斷加深,稀缺的市場標的供給逐漸無法滿足快速增長的投資配置需求,其中部分需求即表現為市場的“打新”熱情高漲。統計數據顯示,首批發行產品,第二批三只產品(越秀高速、建信中關村和華夏交建),及此后十一只產品,其網下發售份額倍數一路走高,平均認購倍數分別為8.5倍,46.4倍和116.7倍;公眾投資者平均配售比例,則分別為6.3%,1.6%和1.2%,持續降低。

此前,華潤有巢REIT于12月9日正式上市,華潤置地成為首家涉水租賃住房REITs市場的房企。10月17日,華夏基金發布的公告顯示,華潤有巢REIT網下投資者有效認購申請確認比例為0.47%,刷新公募REITs網下發售配售比例紀錄;而其公眾發售配售比例僅為0.31%。按照網下詢價價格測算,該只產品戰略配售、網下配售和公眾配售部分比例配售前累計吸金超1200億元。

截至目前,已上市的保障性租賃住房REITs達到了4只,分別是紅土創新深圳人才安居REIT、中金廈門安居保障性租賃住房REIT、華夏北京保障房REIT和華夏基金華潤有巢REIT。以上4只產品網下認購比例均低于1%,公眾認購配售比例均低于0.7%,備受追捧。

作為我國第24只公募REITs產品,華夏和達高科REIT也已于2022年12月13日完成資金募集,即將上市流通。華夏和達高科REIT最終認購價格為2.808元/份,總募集份額5億份,其中3.15億份為戰略配售份額,資金募集方面,網下和公眾獲配率均低于1%,分別為0.66%、0.37%,市場打新追捧熱度居高不下。

Wind數據顯示,截至12月16日,除了華夏和達高科REIT已經募集完成外,目前還有7只公募REITs產品正處于申報流程中,分別包括首批5個擴募項目以及嘉實京東倉儲物流REIT、中金山高集團高速公路REIT兩只首發產品。在兩只首發產品中,目前已經申報、受理或反饋意見。其中,前者為首只民企倉儲物流公募REITs。

本文為轉載內容,授權事宜請聯系原著作權人。

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中證REITS指數發布:總市值突破845億元,公募REITs首發、擴募雙輪驅動

我國公募REITs市場不斷擴容。

文|新經濟e線

目前公募REITs市場有望迎來首發與擴募雙輪驅動的發展格局。一方面,今年以來,國家發改委、證監會顯著提升了REITs審批發行的節奏,并制定了加快推進基礎設施REITs常態化發行的十條措施。

統計表明,截至2022年12月16日,自2021年6月首批公募REITs產品發行以來,我國已發行上市的REITs數量增加至23只,在二級市場活躍的交投情緒帶動下,REITs總市值突破845億元,達845.43億元。

另一方面,今年5月底正式發布的《公募REITs新購入基礎設施項目指引(試行)》,從頂層設計上打通了存量REITs可持續發展的通道。該指引針對REITs擴募的諸多細節作出了詳細規定,涵蓋新購入基礎設施項目的原則、條件、程序,信息管理與停復牌,基礎設施基金擴募發售,自律監管等內容。到9月底,首批五單擴募項目正式獲交易所受理。

來源:中證指數有限公司

不僅如此,2022年12月15日,中證REITs(收盤)指數也正式發布。中證指數公司表示,截至2022年12月16日,指數近一月收益率為0.68%,年初至今收益率為-3.61%。目前指數納入滿足一定流動性條件和上市時間要求的14只公募REITs作為樣本,樣本目前覆蓋全部REITs市值的71%,反映滬深市場上市REITs的整體表現。根據中證指數公告,在REITs指數運行滿半年后中證指數將結合市場發展情況與各方意見,研究優化REITs指數編制方案,擇機正式發布實時指數。

首批擴募項目進展順利

截至12月7日,首批擴募項目進展順利,中金普洛斯REIT、富國首創水務REIT、華安張江光大REIT等三個項目已反饋,紅土鹽田港REIT和博時蛇口產園REIT雙雙已被問詢。

來源:上交所

據新經濟e線了解,以上各REITs新購入資產所屬類型仍與首發項目保持一致。其中,倉儲物流類兩單,為中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT;產業園區類兩單,為華安張江光大REIT、博時蛇口產園REIT;環保水務類一單,為富國首創水務REIT。

從五單REITs擬購入的項目來看,交易對方仍為現存資產的原始權益人或其關聯方,如中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT擴募資產歸屬于原始權益人,其余三單則歸屬于首發項目原始權益人的控股方或其同一控制下的關聯方。

在新購入項目的運營情況方面,分類型來看,兩單倉儲物流REITs擬購入的基礎設施項目過往運營表現良好,資本化率均在5.5%以上;產業園區類REITs擬購入項目具備較好的持續經營能力,過往營收呈現穩步提升;環保水務類型下的富國首創水務REIT擬購入項目與首發項目在污水處理價、量、費等方面與首發項目差距不大,近三年運營業績穩中有進。

地段方面,紅土鹽田港REIT、華安張江光大REIT、博時蛇口產園REIT此次擬擴募資產與原有底層項目相隔較近,而中金普洛斯REIT、富國首創水務REIT由于其原始權益人及關聯方持有資產的地域來源較為分散,本次擬購入項目與原有項目無地域關聯,一定程度降低了項目所處地域過于集中而帶來的運營風險。

若擴募并新購入資產的方案成功落地,各REITs規模普遍能夠實現10%以上的增幅,其中華安張江光大REIT、博時蛇口產園REIT規模變化較為顯著,擴募完成后規模增幅預計在50%-70%區間。整體來看,產權類REITs底層項目的標準化程度更高,項目權屬及擴募路徑相應更清晰,特許經營權類REITs中多數原始權益人擁有豐厚的項目資源,未來的擴募空間較廣。

不過,在規模得以提升的同時,對于投資者而言,核心會關注基金收益分配水平是否能夠匹配規模的增幅。對此,國金證券一份研報指出,基于擴募招募說明書披露的擴募前后REITs可供分配金額預測值,結合REITs規模數據,得到各產品在2022年與2023年的預計現金分派率情況。從結果來看,除富國首創水務REIT外,其余四單產品在擴募完成后均能實現現金分派率的小幅提升。

此外,在發售模式上,首批擴募項目均采用定向擴募,發售價格不低于定價基準日前20個交易日REITs交易均價的90%;在發售對象的確定上,除項目原始權益人或其同一控制下的關聯方外,其余投資者均采用競價方式確定。發售對象不超過35名,且持有份額限售6個月,若發售對象為新購入基礎設施項目的原始權益人或者其同一控制下的關聯方,其認購的基金份額限售18個月。

業內認為,在定向擴募這類發售方式下,由于發行底價較二級市場價格存在折價空間,投資者通常會獲得相應的折價收益,同時5單擴募REITs上市以來的價格表現較為突出,在擴募后業績持續向好的概率較大,有望為參與擴募的投資者帶來額外收益。此外,擴募份額鎖定期的設定一方面能夠緩解增發份額對REITs二級市場帶來的拋壓,另一方面有效避免利用擴募這類內幕信息進行套利的交易行為,進而穩定二級市場價格預期。

REITs市場體系逐步完善

新經濟e線注意到,伴隨公募REITs市場體系的逐步完善,供投資者選擇的資產配置工具也將不斷充實。

2022年12月8日,證監會李超副主席參與首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會,就推進國內REITs市場發展和建設致辭,提出將加快推動REITs市場高質量發展。重點內容包括以下三個方面:一是保持常態化發行,充分發揮規模效應、示范效應;二是進一步擴大REITs試點范圍,盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎設施領域。加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊,研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。三是推動社?;?、養老金、企業年金等配置型長期機構投資者參與投資,培育專業化REITs投資者群體。

值得關注的是,此次證監會李超副主席的致辭更是釋放了市場擴容的新信號,即未來市場或將積極探索將REITs試點范圍拓展至市場化長租房及商業不動產領域。這也是監管部門首次將商業類不動產納入REITs試點拓展討論,對于REITs市場未來的發展基礎、成長空間,以及涉房企業的資產盤活都提供了新的發展路徑和機會。

有市場人士認為,試點領域的進一步拓展已打開房地產存量資產價值撬動空間,預期REITs將逐漸成為保障房、市場化長租房及商業不動產在金融創新領域的重要融資支持之一,引導房地產市場由高周轉快開發向存量運營升維轉型,進而激發市場潛力、提升估值溢價。

與此同時,隨著市場投資者對REITs市場的認知不斷加深,稀缺的市場標的供給逐漸無法滿足快速增長的投資配置需求,其中部分需求即表現為市場的“打新”熱情高漲。統計數據顯示,首批發行產品,第二批三只產品(越秀高速、建信中關村和華夏交建),及此后十一只產品,其網下發售份額倍數一路走高,平均認購倍數分別為8.5倍,46.4倍和116.7倍;公眾投資者平均配售比例,則分別為6.3%,1.6%和1.2%,持續降低。

此前,華潤有巢REIT于12月9日正式上市,華潤置地成為首家涉水租賃住房REITs市場的房企。10月17日,華夏基金發布的公告顯示,華潤有巢REIT網下投資者有效認購申請確認比例為0.47%,刷新公募REITs網下發售配售比例紀錄;而其公眾發售配售比例僅為0.31%。按照網下詢價價格測算,該只產品戰略配售、網下配售和公眾配售部分比例配售前累計吸金超1200億元。

截至目前,已上市的保障性租賃住房REITs達到了4只,分別是紅土創新深圳人才安居REIT、中金廈門安居保障性租賃住房REIT、華夏北京保障房REIT和華夏基金華潤有巢REIT。以上4只產品網下認購比例均低于1%,公眾認購配售比例均低于0.7%,備受追捧。

作為我國第24只公募REITs產品,華夏和達高科REIT也已于2022年12月13日完成資金募集,即將上市流通。華夏和達高科REIT最終認購價格為2.808元/份,總募集份額5億份,其中3.15億份為戰略配售份額,資金募集方面,網下和公眾獲配率均低于1%,分別為0.66%、0.37%,市場打新追捧熱度居高不下。

Wind數據顯示,截至12月16日,除了華夏和達高科REIT已經募集完成外,目前還有7只公募REITs產品正處于申報流程中,分別包括首批5個擴募項目以及嘉實京東倉儲物流REIT、中金山高集團高速公路REIT兩只首發產品。在兩只首發產品中,目前已經申報、受理或反饋意見。其中,前者為首只民企倉儲物流公募REITs。

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