記者 | 王婷婷
編輯 | 彭飛
12月2日之后，52歲的張海更忙了。這一天，他被任命為萬(wàn)科聯(lián)席總裁。
三個(gè)月前，談到從萬(wàn)科上海區(qū)首到集團(tuán)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)人的任職變化，張海向界面新聞?dòng)靡痪湓?huà)總結(jié)：“會(huì)比之前忙得多。”
彼時(shí)正值萬(wàn)科一年一度的媒體交流會(huì)，他身穿一件印有“筋廠制造”的黑色T恤，像個(gè)旁觀者一樣站在角落里，期間偶爾也有人過(guò)來(lái)跟他碰杯交流兩句。
在地產(chǎn)行業(yè)劇烈變動(dòng)的這一年，作為萬(wàn)科開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部首席合伙人兼CEO，張海主導(dǎo)著各區(qū)域、城市的投資、開(kāi)發(fā)決策，此前的“各區(qū)域自主投拓體系”一去不復(fù)返。
去年12月16日，張海卸任在位10年之久的上海區(qū)首，開(kāi)始負(fù)責(zé)萬(wàn)科開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部的管理。這是萬(wàn)科首次在集團(tuán)和七大區(qū)域之間新設(shè)的構(gòu)架平臺(tái)：統(tǒng)籌地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
2021年，萬(wàn)科遇到了上市以來(lái)第三次凈利潤(rùn)下滑，萬(wàn)科主席郁亮將主因歸于過(guò)去一直采用充分授權(quán)、分布式的投資管理模式，“城市公司或區(qū)域間離散度大、協(xié)同度不夠，操盤(pán)能力參差不齊。”
張海上任后主抓兩方面工作：統(tǒng)籌管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)；打開(kāi)每一個(gè)項(xiàng)目，強(qiáng)績(jī)效，促變革。同時(shí)他還對(duì)銷(xiāo)售的管理顆粒度進(jìn)一步細(xì)化，每個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況都要受到總部的嚴(yán)格管控。
這種相比以往萬(wàn)科對(duì)區(qū)域或城市公司充分授權(quán)，在投資、銷(xiāo)售端自主性強(qiáng)的反轉(zhuǎn)，令萬(wàn)科今年在一線(xiàn)的業(yè)務(wù)仍面臨不少挑戰(zhàn)。
據(jù)界面新聞了解，張海負(fù)責(zé)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)這一年，對(duì)大小事務(wù)管理較為細(xì)致，甚至部分項(xiàng)目采購(gòu)會(huì)親自過(guò)問(wèn)，決策慢、效率低的情況難以避免。
例如在成本費(fèi)用管控方面，萬(wàn)科規(guī)定，超過(guò)1000萬(wàn)元以上的付款要收歸集團(tuán)，超過(guò)500萬(wàn)元以上收歸區(qū)域，區(qū)域和城市公司的職權(quán)大大收縮。
張海強(qiáng)管控的壓力很快傳遞至一線(xiàn)。不少負(fù)責(zé)一線(xiàn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的萬(wàn)科內(nèi)部人士向界面新聞反映，這一年來(lái)不僅壓力空前增大，一個(gè)人當(dāng)三個(gè)人用，而且福利砍半，導(dǎo)致離職率很高。“有些項(xiàng)目上的領(lǐng)導(dǎo)自己都待不下去了，來(lái)一個(gè)走一個(gè)。”
有人不堪重負(fù)選擇主動(dòng)離開(kāi)，有人則是被動(dòng)優(yōu)化。負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃的王文（化名）最近也告別了萬(wàn)科，“很遺憾沒(méi)能堅(jiān)持到這個(gè)項(xiàng)目清盤(pán)交付的那天，但市場(chǎng)急劇下行，縮遍也是大勢(shì)所趨。”
在今年行業(yè)前所未有的劇烈調(diào)整下，保安全和活下去是所有房企的第一職責(zé)，在張海的帶領(lǐng)下，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)住了大盤(pán)，也為萬(wàn)科今年實(shí)現(xiàn)整體業(yè)績(jī)的企穩(wěn)回升打下了基礎(chǔ)。不過(guò)，作為行業(yè)的“好學(xué)生”，外界對(duì)萬(wàn)科的要求也往往不止是“活下去”，還有如何進(jìn)一步發(fā)展的問(wèn)題。“保安全”與“促發(fā)展”是企業(yè)永恒的兩難命題，這也考驗(yàn)著張海這名老將的管理智慧。
謹(jǐn)慎投資
行業(yè)陣痛期，萬(wàn)科不僅要“活下去”，還要向管理要紅利。
過(guò)去一年，張海主導(dǎo)各區(qū)域、城市的投資、開(kāi)發(fā)決策權(quán)。壓力與挑戰(zhàn)并存，他采取了更嚴(yán)格的投資標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目管理舉措。
受制于現(xiàn)金流壓力，房企拿地?zé)崆闇p弱，部分企業(yè)甚至停止拿地。萬(wàn)科也不例外，投資較之過(guò)去愈發(fā)謹(jǐn)慎。
萬(wàn)科首席運(yùn)營(yíng)官劉肖曾對(duì)界面新聞表示，過(guò)去一年來(lái)，萬(wàn)科嚴(yán)格了投資標(biāo)準(zhǔn)，在量入為出、合理倉(cāng)位基礎(chǔ)上，還強(qiáng)調(diào)要獲取“特別好的項(xiàng)目”，每個(gè)項(xiàng)目都要上投委會(huì)討論。
如果有些城市公司在投資方面確實(shí)做不好，可能就會(huì)被撤銷(xiāo)建制，收回番號(hào)。
一位萬(wàn)科內(nèi)部人士對(duì)界面新聞透露，在地產(chǎn)行業(yè)下行期，萬(wàn)科強(qiáng)調(diào)大平臺(tái)強(qiáng)管控，趨勢(shì)是強(qiáng)公司合并稍弱的公司，今年萬(wàn)科珠海公司合并江門(mén)公司就是在這個(gè)邏輯下進(jìn)行的。
在投資端，萬(wàn)科今年上半年新增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目23個(gè)，總地價(jià)386.8億元，權(quán)益地價(jià)約248.3億元，權(quán)益面積和權(quán)益地價(jià)相對(duì)上年同期分別降了80.6%和80%。
萬(wàn)科今年的投資思路是通過(guò)集中管控，將資金投向于市場(chǎng)穩(wěn)定、安全邊際高、團(tuán)隊(duì)操盤(pán)能力強(qiáng)的地區(qū)。在上半年的投資金額中，一二線(xiàn)城市占比95.6%，包括在深圳拿地金額約70.5億、杭州58億、東莞46.9億、南京20.8億以及合肥21億等。
這與9月初張海對(duì)界面新聞的回答吻合。當(dāng)時(shí)，被問(wèn)及萬(wàn)科今年的投資計(jì)劃，他未加思索，表示“會(huì)重點(diǎn)關(guān)注核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊。”
這也是張海對(duì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部今年的要求之一：投資獲取一批好項(xiàng)目，將投資的增量轉(zhuǎn)化為業(yè)績(jī)的增量，從而穩(wěn)定開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的基本盤(pán)。
然而，未能借助市場(chǎng)下行機(jī)會(huì)適當(dāng)補(bǔ)充土儲(chǔ)，也會(huì)影響萬(wàn)科今后的持續(xù)增長(zhǎng)，以及在核心重點(diǎn)城市的市場(chǎng)地位。
劉肖在12月16日的萬(wàn)科股東會(huì)上表示，今年前11月份一共拿了33個(gè)項(xiàng)目，總地價(jià)是700億，權(quán)益部分是408億。這33個(gè)項(xiàng)目平均凈利潤(rùn)水平約12%。
但這一投資金額不僅落后于華潤(rùn)、中海、保利發(fā)展，也在民企濱江之后。
去年同期，萬(wàn)科共揮金1261億元斬獲土地面積1609萬(wàn)平方米，拿地金額、拿地面積均排名第2，僅次于碧桂園。
張海選擇的審慎投資在財(cái)務(wù)上保證了安全，但過(guò)度“克制”也會(huì)付出代價(jià)，萬(wàn)科目前在京滬兩地的土儲(chǔ)已告急。
據(jù)界面新聞了解，萬(wàn)科已闊別上海、北京公開(kāi)土地市場(chǎng)將近3年，在廣州也兩年未拿地。今年在北京土拍中雖有報(bào)名但終一無(wú)所獲，目前在北京待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)H剩1個(gè)。
在上海市場(chǎng)，萬(wàn)科則可能以合作形式參與靜安國(guó)資以120億高價(jià)拿下的地塊。在今年9月競(jìng)拍時(shí)，萬(wàn)科臨時(shí)將拿地公司的7成股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了靜安國(guó)資。但到了10月，靜安國(guó)資又再度公開(kāi)掛牌這7成股權(quán)。市場(chǎng)消息稱(chēng)萬(wàn)科極有可能重新解盤(pán)，目前該股權(quán)轉(zhuǎn)讓還未落地。
誠(chéng)然，在利潤(rùn)承壓的市場(chǎng)環(huán)境下，萬(wàn)科減少在公開(kāi)市場(chǎng)拿地可控制支出成本，保住現(xiàn)金流，但也因此失去了在核心城市如廣州、北京深耕的良機(jī)，畢竟2022年的土地市場(chǎng)，不僅拿地門(mén)檻降低、供地質(zhì)量提升且溢價(jià)普遍降低，還為房企留足了利潤(rùn)空間。
嚴(yán)控投資導(dǎo)致整體拿地量大幅下降外，張海今年在銷(xiāo)售端也關(guān)注更多。
張海曾透露，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部如今對(duì)每個(gè)項(xiàng)目按照難度和競(jìng)爭(zhēng)力度，實(shí)施分類(lèi)分級(jí)的管理，且每個(gè)月對(duì)七個(gè)區(qū)域56個(gè)城市公司的在售項(xiàng)目曬成績(jī)、排座次，以天為單位對(duì)認(rèn)購(gòu)簽約和回款進(jìn)行監(jiān)測(cè)和分析。
在總部對(duì)一線(xiàn)銷(xiāo)售強(qiáng)壓力的背景下，受市場(chǎng)環(huán)境影響，萬(wàn)科今年業(yè)績(jī)?nèi)猿袎骸Ｇ?1個(gè)月實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積2343.1萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額3772.2億元，同比分別下降了32.25%、33.14%。
目前萬(wàn)科仍位居行業(yè)第三，但落后第二名保利發(fā)展233.4億元，與第一名碧桂園的差距是645.2億元。
另外在一些核心城市，萬(wàn)科今年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也出現(xiàn)下滑。
萬(wàn)科在大本營(yíng)深圳市場(chǎng)，今年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)已明顯落后于招商蛇口、金地、卓越、中海等房企，排名降至第9，銷(xiāo)售額剛過(guò)百億。去年同期，萬(wàn)科還位居第2，銷(xiāo)售金額逼近300億元。
北京和上海市場(chǎng)也是如此。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，前10月萬(wàn)科在北京的銷(xiāo)售額為109.5億元，排在第13位，而2021年同期的排名是第5；在上海也由去年同期的位列第6，落后至今年的第12名。
正如張海所言，萬(wàn)科有93個(gè)城市56個(gè)公司，團(tuán)隊(duì)操盤(pán)能力差異較大，用拉通的做法雖能夠降低差異帶來(lái)的業(yè)績(jī)損耗。但也依然會(huì)面臨市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的影響，強(qiáng)管控，或許有時(shí)并不能敏銳捕捉一線(xiàn)市場(chǎng)的機(jī)遇。
2022年，據(jù)統(tǒng)計(jì)，行業(yè)整體銷(xiāo)售下滑近4成，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)盡管銷(xiāo)售也同比下滑30%多，但從半年報(bào)來(lái)看，仍實(shí)現(xiàn)了結(jié)算收入和面積的同比提升。從結(jié)果來(lái)看，張海及其領(lǐng)導(dǎo)的開(kāi)經(jīng)，這一年實(shí)現(xiàn)了萬(wàn)科提升投資質(zhì)量，保障業(yè)務(wù)基本盤(pán)的目標(biāo)。不過(guò)投資者和市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科都有更高的預(yù)期，如何在保安全的同時(shí)，更有效地捕捉市場(chǎng)機(jī)會(huì)，目前看來(lái)對(duì)張海仍是一盤(pán)極具挑戰(zhàn)的棋局。
集權(quán)的爭(zhēng)議
由分布式作戰(zhàn)到統(tǒng)籌式作戰(zhàn)，萬(wàn)科這場(chǎng)組織重塑調(diào)整，業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)褒貶不一。
從初衷來(lái)看，與龍湖成立的地產(chǎn)航道邏輯類(lèi)似，特別時(shí)期，萬(wàn)科的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部重在加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把關(guān)和管控。
一方面將區(qū)域各個(gè)職能做扎實(shí)，以降低城市公司在快速發(fā)展的同時(shí)，可能會(huì)在前端投資、后端營(yíng)銷(xiāo)以及整體經(jīng)營(yíng)上出現(xiàn)的錯(cuò)誤概率。
另一方面，萬(wàn)科以前各區(qū)域相對(duì)獨(dú)立，各方信息決策互通不夠，平行受控于集團(tuán)，統(tǒng)籌平臺(tái)的設(shè)置將改善這種局面。
目前的市場(chǎng)反饋似乎對(duì)這場(chǎng)變動(dòng)給出了肯定答案。比如在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部的統(tǒng)管下，半年時(shí)間內(nèi)萬(wàn)科的業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)止跌，毛利率穩(wěn)定在20%左右，通過(guò)謹(jǐn)慎投資穩(wěn)定住了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的基本盤(pán)等。
包括最近萬(wàn)科新的一則人事調(diào)整，在保留原職的基礎(chǔ)上張海再獲任公司的聯(lián)席總裁，協(xié)助制裁祝九勝負(fù)責(zé)萬(wàn)科開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)管理。足以說(shuō)明張海帶領(lǐng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部這一年，得到了集團(tuán)的認(rèn)可。
不過(guò)，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部的出現(xiàn)，意味著在七大區(qū)首所轄區(qū)域之上，再多出一個(gè)負(fù)責(zé)部門(mén)，一線(xiàn)公司和區(qū)域部分權(quán)力被收回，原來(lái)的三級(jí)架構(gòu)變成四級(jí)架構(gòu)。
這多少與當(dāng)下房企的組織架構(gòu)精簡(jiǎn)趨勢(shì)有些相悖。近日，為優(yōu)化管控效率，新城控股對(duì)公司架構(gòu)作了精簡(jiǎn)，如取消城市公司編制，拆分為區(qū)域+片區(qū)公司，城市總變成多項(xiàng)目總直接管控地區(qū)所有項(xiàng)目統(tǒng)籌。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，房企精簡(jiǎn)架構(gòu)較為普遍，“多由三級(jí)架構(gòu)變成兩級(jí)架構(gòu)，甚至由總部直管項(xiàng)目。”
融創(chuàng)亦是如此。區(qū)域總裁下沉，一線(xiàn)可直通總裁，每個(gè)區(qū)域總裁可直接與每個(gè)項(xiàng)目總對(duì)話(huà)，業(yè)務(wù)開(kāi)展更為高效。在融創(chuàng)內(nèi)部人士看來(lái)，很多資源在市場(chǎng)好的時(shí)候可以整合，但在市場(chǎng)差的時(shí)候是整合不了的。
而且，平臺(tái)向下把控過(guò)多，有時(shí)沒(méi)能提供到應(yīng)有的支持，反而會(huì)輸出不少阻力。
無(wú)論如何，萬(wàn)科的邏輯是要“合力”。正如郁亮年初所說(shuō)，“我們所有對(duì)手都是以一個(gè)集團(tuán)來(lái)應(yīng)對(duì)我們，萬(wàn)科幾大區(qū)域的設(shè)置，如果暴露弱點(diǎn)，不能形成合力，如果萬(wàn)科只是分散的BG、BU，我們?cè)趺锤鷦e人打仗？”
帶領(lǐng)萬(wàn)科開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部一周年，張海帶領(lǐng)的開(kāi)經(jīng)，保住了萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)基本盤(pán)的穩(wěn)健，實(shí)現(xiàn)了投資質(zhì)量的提升，為萬(wàn)科整體業(yè)績(jī)的企穩(wěn)回升打下了基礎(chǔ)，不過(guò)在最重要的銷(xiāo)售端暫時(shí)還沒(méi)有回正，張海是否能實(shí)現(xiàn)郁亮設(shè)想的目標(biāo)，還有待觀察。