文|邁點
一、政策篇
1、中央政策
近日，住房和城鄉建設部辦公廳、國家發展改革委辦公廳、財政部辦公廳印發《關于做好發展保障性租賃住房情況年度監測評價工作的通知》，要求做好發展保障性租賃住房情況年度監測評價工作。旨在規范監管、切實解決新市民、青年人住房困難，進一步推動解決大城市住房突出問題。
2、地方支持
11月，地方政府進一步完善了住房保障體系。在市場培育方面，北京鼓勵各類存量建筑轉換為公共設施，作為第一批城市更新試點城市，該政策受到市場的廣泛關注。上海、蘇州、臨沂等市進一步加大保租房的籌集力度，鼓勵盤活存量用地。另外，烏魯木齊和德州進一步發揮保障房對中低收入家庭和新市民、青年人群體的保障作用，有利于推動住房保障體系高質量發展。
3、地方監管
11月，地方政府市場監管方面細化了政策細則，進一步規范市場秩序。山東和北京推出了住房租賃合同范本，規范了合同簽訂問題；長春發布住房租賃風險提示，提高租客的風險意識；另外，上海細化了公積金支付保租房房租的具體內容，杭州發布保租房水電氣價格標準，有利于有效降低非居住用地建設保障性租賃住房的企業運營成本，減輕新市民、青年人租房成本。
二、行業篇
1、企業動態
戰略合作方面，住房租賃企業戰略合作加速，在產品的智能化方面進一步發展。錦江酒店（中國區）旗下首個公寓品牌，憬黎公寓酒店（TULIP LODJ）與阿里云正式達成合作。憬黎公寓將在產品打造上，植入阿里云智慧公寓系統，為服務精細化錦上添花。另外，爾家與廣益街道達成戰略合作，攜手開發益家安居新型人才公寓項目。
規模擴張方面，11月19日，鉑頓國際公寓成功簽約廣東梅州建達欣悅國際，這將是鉑頓進駐梅州的首個項目。鉑頓國際公寓是東呈集團旗下中高端服務式公寓品牌，目前已進駐包括廣州、佛山、珠海、東莞、南寧、柳州等數十個城市。作為專業的資產運營方，鉑頓將繼續保持初心、深耕精細化運營，持續與多方合作。
2、項目動態
11月，住房租賃項目入市成為本月熱點。竣工方面，杭州市上城區寧巢新塘路藍領公寓項目正式竣工，105套優質房源即將對外租賃。開業方面，上海地區迎來項目集中開業。11月1日，上海市閔行區吳涇鎮的租賃住房項目萬科青藤公園@HOME正式開業，提供從48-101平方米的租賃住宅。此外，上海城市租賃住宅標桿項目、上海城投保障性租賃住房“城投寬庭·江灣社區”落成投用，這也是上海城投首個入市的保障性租賃住房項目。“城投寬庭·江灣社區”位于新江灣城核心區域，共建有1719套保障性租賃住房，打造一房（約29-63㎡）、兩房（約73㎡）、三房（約98㎡）多種戶型。
3、資本動態
11月，華潤有巢REIT正式獲批，保租房REITs即將迎來第四位新成員。與此前三單公募REITs一樣，華潤有巢此次的REITs產品審批過程也很快，成為國內首單市場化機構運營的保障性租賃住房REIT。華潤有巢REIT于12月9日在上海證券交易所上市。此前3只保租房REITs上市后的良好表現，讓投資者對華潤有巢REIT上市后表現充滿期待。由于華潤是以住宅開發為主業的房地產企業，此次也是首家涉水公募REITs市場房企系的租賃企業，為后續房企租賃運營品牌融資提供新的渠道，有利于引導社會資本積極參與保障性租賃住房的建設運營。
三、市場篇
1、租賃用地出讓：北京大興瀛海出讓4宗地塊，將建人才公寓
近日，北京市規劃自然資源委網站發布土地出讓公告，對大興區瀛海鎮集體經營性建設用地入市試點（一期）4宗地塊使用權進行公開掛牌出讓。根據掛牌文件，出讓宗地主要建設人才公寓及配套，支持中日創新合作示范區及經開區的職住平衡。
據悉，位于瀛海鎮集體經營性建設用地內的一處國際人才社區項目“亦嘉·麒麟賦”今年已開工建設，地上建筑面積6.01萬平方米，擬建設房源304套，預計2025年竣工驗收。該項目將與中日創新合作示范區形成優勢互補，引進領軍人才，提高區域競爭力，推進行業人才集聚，促進經濟發展。
2、保障性租賃住房供應：部分省市公布計劃和籌集進度
11月，河南、山東、濟南、沈陽、太原、吉安等省市繼續公布保障性租賃住房的籌集進度和供應計劃。其中，沈陽和吉安已提前完成年度保租房籌集目標。
3、全國20城住房租賃市場表現：受到淡季影響，一線、二線城市租金繼續回落
受到季節性租賃需求回落的影響，11月整體租賃市場逐步進入年底淡季，一線、二線城市租金繼續下滑。同比2021年同期，只有一線城市恢復到去年同期水平。
從不同線級城市的租金來看，2022年11月，受到租賃淡季的影響，一線、二線城市租金水平繼續下降，尤其是二線城市，下降幅度較大。
相比新一線城市，一線城市租金較為穩健，租金均價環比下降了0.96%，同比上漲了1.72%，已恢復去年同期租金水平。上海、深圳租房市場均不同程度的遇冷，租金分別為105.4元/月/㎡和85.35元/月/㎡，環比分別下降3.57%和4.09%。
新一線城市租賃房源均價為43.3元/月/㎡，由于10月跌幅較大，本月價格小幅回調，環比上升3.86%。但租金價格仍未回升到去年同期水平。
重點城市中，二線城市租賃房源均價為36.49元/平方米，環比下跌2.49%，同比下跌3.29%。租金受淡季影響最大。11月，廈門和石家莊的租金分別為51.36元/月/㎡和26.37元/月/㎡，環比分別下降6.5%和5.08%。
四、品牌篇
1、品牌百強榜單
以下是邁點研究院獨家發布的“2022年11月住房租賃品牌影響力（MBI）100強榜單”。本月冠寓、泊寓、樂乎公寓、魔方公寓、窩趣公寓、美麗屋、相寓、自如租房、新派公寓、曼舍進入榜單前十。
11月，住房租賃品牌100強的平均品牌指數為82.94，環比上升23.68%；行業均值23.61，環比上升22.61%。相比10月，長租公寓品牌指數整體呈現上升態勢。這主要是由于面對租賃淡季，多家住房租賃品牌加大品牌營銷力度，借助“雙11”活動的熱度，住房租賃品牌方紛紛推出了優惠活動。包括龍湖冠寓、萬科泊寓、旭輝瓴寓、窩趣公寓在內的多家長租公寓品牌推出了秒殺房、折扣房、免電費等優惠政策。除此之外，部分品牌還推出了購物抵房租、分享領禮物等活動，大幅提高了品牌影響力。
2、品牌細分榜單
1）細分背景品牌表現：國企系品牌影響力最為穩健，濱紛公寓品牌指數快速增長
在住房租賃品牌的細分背景中，從環比來看，本月國企背景品牌表現最為突出，熱度提升最快。相比上月，濱紛公寓品牌指數顯著增長，位列國企背景長租公寓品牌榜單第三名。濱紛公寓創立至今已有5年，是合肥市包河區房屋租賃有限責任公司旗下的公寓品牌。在5年的發展歷程中，濱紛公寓充分發揮企業創新主體作用，推出了多個公寓項目單品，更在今年實現三店齊開。隨著濱紛公寓、濱紛公寓·滿天星、濱紛公寓·向日葵、濱紛生活匯這四大品牌線的逐漸明晰，包河租賃正緊密結合當今租賃住房多元化、復合化的發展趨勢及客戶需求，更加堅定的邁上品牌轉型升級的新臺階。
2）區域品牌表現：全球品牌表現較為出色，雅遇長租公寓排名快速攀升
綜合住房租賃品牌數量和品牌指數來看，本月全球地區的品牌整體表現較佳。其中雅遇長租公寓表現最佳，位居全球住房租賃品牌榜單第3名。雅遇是雅詩閣在中國創立的本土長租公寓品牌。而雅詩閣作為一個具有良好口碑基礎的國際化公司，擁有豐富、專業的公寓運營經驗。雅詩閣中國董事總經理陳志商表示，在2022年的前三個季度中，雅詩閣旗下物業的長住部分收入持續增長，目前已占全部營收的67%，相較2021年又提高了7%。未來，雅詩閣將持續發力長租公寓市場賽道，加碼發展在華長租公寓業務。
3）細分主題品牌表現：方隅公寓位列租賃社區第一位，服務式公寓爾家公寓排名迅速攀升
從住房租賃品牌的細分主題來看，租賃社區依舊表現亮眼。其中方隅公寓名次順利攀升，榮登租賃社區品牌第一位。近期，方隅公寓管理的3個項目——蘇州天薈方隅公寓、泉州商城方隅公寓、泉州世界城方隅公寓實現資產退出，方隅協助業主成功取得預期投資收益，正式跑通了“投融建管退”資產管理全生命周期，為住房租賃行業帶來了又一利好信號，獲得了媒體的大量報道。
從品牌指數來看，人才公寓熱度提升較快。其中壹棧人才公寓表現較為出色，位列人才公寓品牌榜單第3名。這主要與壹棧人才公寓的母公司招商伊敦的品牌動作有關。11月2日，招商伊敦迎來了兩周年生日。兩年來，招商伊敦圍繞“融合發展、穩中求進”主線，不斷推進深化改革創新，實現招商蛇口酒店與公寓業務1.0到3.0的轉變，在營銷與品牌方面的影響力日益增長。
另外，服務式公寓榜單中，爾家公寓品牌排名迅速增加，排名服務式公寓第七位。11月7日，“智創無界 溪引未來”梁溪區新能源汽車項目集中簽約暨金秋招商月重大項目簽約儀式（廣益專場）正式舉行。上海爾家商業管理有限公司作為新型人才公寓項目合作方，受邀參加了此次簽約儀式，并與廣益街道達成戰略合作，攜手開發益家安居新型人才公寓項目。爾家與廣益將再次聯手，將閑置的動遷房打造為保障性租賃用房，引起了媒體的廣泛報道。
3、品牌細分維度
1）搜索重點關注：保利N+公寓
本月搜索指數排名前十的品牌依次是：窩趣公寓、樂乎公寓、自如租房、保利N+公寓 、中建·幸孚+公寓、新派公寓、魔方公寓、城家公寓、優客逸家、融寓。其中，值得重點關注的是保利N+公寓，本月搜索指數達到75.1，位居搜索指數TOP4。
11月，保利公寓的潛在客群主要集中于廣東、上海、北京、浙江、河北、湖北等地。窩趣公寓在全國的潛在客群年齡主要集中于20-29歲，該年齡區間占比48%；其次是30-39歲，該年齡區間占比27%；不同性別客群分布較為均衡，男性與女性客群各自占比接近50%。
2）媒體重點關注：冠寓
從長租公寓品牌的媒體指數來看，11月，媒體指數排名前十的品牌依次是：冠寓、泊寓、樂乎公寓、魔方公寓、曼舍、美麗屋、后社、憬黎公寓、雅閣公寓、窩趣公寓。其中，媒體指數重點關注品牌為冠寓，其媒體指數達到440.32，位列媒體指數第一位。
本月冠寓的媒體出稿來源主要集中于百度新聞、國搜新聞、網易新聞、新浪新聞、騰訊新聞等，出稿內容主要集中于冠寓的品牌活動和拓展活動。11月，龍湖龍民節廈門首場活動啟幕，獲得了廣大龍民的積極參與。雙11期間，龍湖冠寓還推出了租房秒殺季活動，提供千套特價房源等優惠政策。另外，合肥冠寓商業運營管理有限公司以1113萬元中標一創新產業園三期宿舍委托運營項目，合肥冠寓須為項目的客戶提供公寓租賃服務。
3）運營重點關注：魔方公寓
本月運營指數排名前十的依次是：冠寓、相寓、泊寓、美麗屋、柚米寓、魔方公寓、自如租房、博樂詩服務公寓、新派公寓、朗詩寓。其中，運營突出表現品牌為魔方公寓，其運營指數達到88.4，位列運營指數第六名。
數據顯示，11月，魔方公寓微信公眾號相關文章數為1000條。微信內容主要圍繞“魔團團雙十一，購物滿300送100元無門檻房劵活動”展開。另外，魔方公寓聯合前程無憂發布《都市新生代職住平衡“二選一”》報告，引起職場人的積極討論，帶動運營指數升高。