記者 | 黃昱

在保租房REITs走過從0到1的階段后，近期監管層支持保租房REITs常態化發行、推動市場化長租房納入REITs的信號越來越明顯。

12月8日，證監會副主席李超在中國REITs論壇2022年會上提到，要加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。

在此之前，“金融16條”中提及加大住房租賃金融支持力度，穩步推進REITs試點。

到11月28日證監會釋出支持房企股權融資的“第三支箭”也提到，要推動保租房REITs常態化發行，努力打造REITs市場的保租房板塊。

12月8日，ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然也表示，住房租賃的中國模式正在形成，在機制上非常強調對金融工具的創新使用，在構建方式上也更加著眼可持續的經營模式，由“金融推力”、“多元主體”兩輪驅動。

在趙然看來，推力金融化是中國模式的顯著特征。

“我國的住房租賃行業從發展伊始就與金融市場、金融工具的發展相匹配、相同步。行業整體是以‘投融建管退’的金融商業閉環來建構的。尤其是保障性租賃住房公募REITs機制的完善，以終為始為行業參與者提供了一條清晰的發展路徑。”

不過中聯基金合伙人、董事總經理范熙武指出，就我國住房租賃市場行業的發展現狀而言，“投、建、管”三個環節已經積累了豐富的有益經驗，“融、退”這兩個對于住房租賃市場發展至關重要的環節相對薄弱。

范熙武表示，只有解決了融和退的問題，才能夠解決住房租賃行業重資產、長周期的發展痛點，進而解決租賃住房的供給問題，也才會有住房租賃市場的持續健康和規模化發展。

租賃住房的資產證券化產品主要包括CMBS、類REITs以及公募REITs，其中只有公募REITs才能真正讓長租公寓持有方實現退出，跑通商業閉環。

2021年，相關部門才明確將保障性租賃住房納入REITs試點申報項目名單，拉開租賃住房REITs的序幕。

今年以來，深圳、廈門、北京三單保租房公募REITs 先后上市，獲得市場熱烈反響。11月，作為首單市場化機構運營的保租房公募REITs，華潤有巢REIT同樣受到資本熱捧，刷新認購倍數記錄、總吸引資金超1200億元。

保租房REITs仍處于摸著石頭過河的階段，因此，相較于探討租賃住房REITs擴容的問題，解決保租房REITs存在的一些痛點，推動保租房REITs常態化發行，更受業內人士關注。

華潤有巢的成功經驗可為市場提供一定的借鑒。作為華潤置地長租公寓事業部戰投部負責人，李伯喬12月8日也分享了華潤有巢REIT在發行過程中的一些經驗和重點問題。

李伯喬表示，華潤有巢REIT底層資產主要有兩個，一個是位于上海松江區泗涇鎮的保租房，另一個是松江工業區東部園區的保租房，均是華潤置地成立的獨立公司華潤有巢深圳在2018年拿下的租賃住房（R4）用地，去年3、4月開業。

雖運營時間未滿三年，但截至2022年9月30日，兩項目的出租率均有94%，達到穩定運營狀態，產生持續、穩定的現金流，測算出的年度分派率達到4.3%左右，符合公募REITs指引所要求的未來三年凈現金分派率不低于4%。

此外，李伯喬指出，首發規模和可擴募的規模有一定要求。首發基礎設施公募REITs當期目標不動產評估凈值原則上不低于10億元；同時具有較強的擴募能力，可擴募資產不低于首次發行REITs的2倍。

與此同時，公募REITs對杠桿率也有要求。具體而言，對外借款金額不能超過基金凈資產的40%（總資產的28.57%），其中用于項目收購的借款不得超過基金凈資產的20%（總資產的14.28%），如有開發貸需提前還款。

李伯喬介紹稱，華潤有巢REIT兩個底層資產在投入的時候主要是以資本金和股東借款的形式進行投資的，開發貸借款非常少，并且在發行前全部提前還款，所以華潤有巢REIT在發型時并沒有杠桿。

為了防止募集資金流入房地產，監管層也要求保租房REITs中原始權益人的獨立性、項目的合規性等。

為此，華潤有巢深圳也是在資產、業務、財務、人員和機構獨立性等方面做出了一些安排，與華潤置地的住宅和商業地產開發業務有效隔離，保持相對獨立性。

李伯喬透露，2021年7月國家發改委發文將保租房納入基礎設施領域公募REITs試點行業范圍后，華潤有巢就開始了相關研究，在去年9月下旬啟動了公募REITs中介機構的選聘工作，10月確定了“中信證券+華夏基金”為財務顧問及管理人機構。

到今年9月份，華潤有巢REIT計劃正式由發改委推薦給證監會，11月1日正式獲得證監會及上交所批復，12月9日于上交所正式上市交易。

從正式申報到完成上市，華潤有巢REIT花費的時間周期大概一年多一點。

華潤有巢REIT的成功發行具備一定的先天優勢，這不代表保租房REITs的路徑已經完全暢通無阻了。

中海商業研拓總監饒胤指出，租賃住房的開發和運營主體仍需要關注并重點實現的問題還有幾個，一是未來能否突破跨城市多項目的打包發行，二是項目產權問題，三是保租房租金上漲受限如何實現穩定的分派率。

在漢坤律師事務所合伙人方榕看來，資產合規性的認定是保租房REITs下一步需要重點解決的問題，現在不太確定監管層對集體用地、工改商改項目的合規性審查是怎樣一個尺度。