記者 | 孫梅欣

盡管今年房地產市場成交量整體呈現下滑趨勢，但機構數據顯示，改善型居住購房需求有所上升。隨著11月以來房地產多項支持政策落地，預計到2023年，房地產銷售量和價格或將趨于平穩。

中指研究院近日發布的數據顯示，在統計30個代表城市中，有18個城市120-144平方米戶型成交套數占比，較2021年有所增加，另有24個城市144-200平方米戶型，以及23個城市200平方米以上大戶型成交套數占比，較2021年呈現上升態勢。

以北上廣深為例，144-200平方米平方米購房戶型占比，較去年同期增長1-4個百分點，其中北京增幅最大，從去年的7%增長到今年的11%，增幅較小的廣州和深圳，則從去年的3%增長到今年的4%。

在120-144平方米戶型區間中，杭州從去年27%的占比提升到今年34%，增幅達到7個百分點，增長尤為明顯。在30個以一線和具有代表性的二線、三線城市中，這一戶型購房區間占比超過30%的城市達到10個，而2021年時同樣本數據為6個。

另外這30個城市中，有23個城市今年購房總價均值和22個城市的總價中位數，較去年同期出現上漲。

從以上數據可以看出，這些城市購房人的買房總價和單價較去年都有所上升。

中指研究院指數事業部研究總監曹晶晶認為，今年改善型住房購房比例上升，一方面是由于改善客戶購房意愿好于剛需，重點城市大戶型、高總價的改善型住宅產品占比有所提升，加上新房限價與二手房出現價格倒掛，吸引改善購房者入手：“另外近兩年土地市場低迷，各城市傾向于掛牌中心區地塊，也帶動了新房項目價格的結構性上漲。”

相比之下，剛需購房需求則明顯減弱。曹晶晶表示，收入壓力大，置業信心不足，使得剛需購房人今年觀望情緒加重。

從整體市場來看，今年房地產行業仍然走出下行曲線。今年1-11月，中指研究院觀察的100個重點城市新建商品房月均成交面積為3027萬平方米，同比下降36.8%。總成交面積同比降幅約4成，為2015年以來同期最低值。

價格方面，根據中指系統百城價格指數來看，1-11月新房價格累計上漲0.06%，同比收窄2.4個百分點，其中下半年降幅持續明顯，到11月出現連續5個月的環比下跌，百城新建住宅均價為1.619萬元/平方米，同比下跌0.06%。

二手住宅價格累計下跌0.55%，其中7-11月價格環比持續下滑，至11月百城二手住宅均價為1.5911萬元/平方米，跌幅較10月擴大0.05個百分點。

除了住宅價格和成交量，今年土地市場走勢同樣呈現下行。

到今年11月末，全國300個城市住宅用地掛牌面積同比下降37.6%，成交面積同比下降36.4%，整體規模為近10年同期最低，溢價率為3.3%。

不過各地也在持續優化土拍規則，通過降低配建、自持等條件，并傾向推出以主城區為主的優質地塊，提高房企參與土拍的積極性。

但從土地出讓價格來看，一線、二線城市仍保持了一定優勢，在掛牌、成交面積和出讓金同比下滑的背景下，樓面均價則呈現同比上漲，其中一線城市同比上漲17.2%，二線城市同比上升13.7%，一定程度上反映出讓地塊結構的變化。

隨著11月多項房地產支持政策的落地，房地產迎來近年來行業較為寬松的時期。多數機構認為，這對于市場信心的恢復，以及企業目前的資金狀況都會起到正向影響，對明年市場將起到影響作用。

中銀證券首席經濟學家徐高表示，今年房地產開發、投資規模創下多年來新低，需要提振外部對房地產行業的信心：“要解決地產企業的困局，主要解決地產企業的融資問題，通過給房地產企業足夠的融資來化解房企風險，進而打消銀行和購房和的疑慮，11月‘三支箭’的密集出臺，能夠解決地產企業融資緊縮狀況，并且有可能是政策轉向的開端，從而帶動房地產行業回歸常態。”

中指研究院副院長黃瑜認為，“三支箭”、“16條”對企業資金支持的陸續到位，給房企帶來融資窗口期：“‘保交樓’仍是明年重點，在這基礎上，核心二線城市政策優化空間，也是市場面臨的機遇。”

她表示，目前各地供需政策還有繼續優化的空間，政策力度有可能進一步加強，如果政策執行到位，預計最快到明年二季度銷售會趨于平穩，全年新房成交量或與今年持平。

“從不同能級的城市來看，一線城市雖然短期可能會有調整壓力，但有市場支撐，明年全年住宅成交面積同比表現可能平穩甚至上升，二線城市會逐步恢復到平穩水平，三四線城市則壓力較大，除了部分熱點城市，成交規模很可能還會繼續下行。”黃瑜表示。