記者 | 王婷婷

與絕大多數城市一樣，樓市的“金九銀十”在上海也未如期而至。

到了11月份，市場積極信號不斷傳來，新房成交量開始回升，多個項目開盤售罄，成交均價也保持在中高位運行，同時二手房成交在持續了三個月的回落后開始企穩。

但市場仍分化明顯，各區域間冷熱不均。另外，新盤入圍積分降低，不少紅盤也被棄號，二手房掛牌量在短期內上升，令買房市場的觀望情濃厚。

如今全國性利好政策頻發，房貸利率保持低位，企業融資端的“三箭齊發”，“保交付”再被提上議程，可較大程度上提振購房者信心，上海樓市也有望進一步回暖。

量價齊升

經歷了10月的冷靜后，上海新房成交在11月大幅回升，量價齊漲。

根據上海鏈家研究院數據顯示，11月上海全市共成交新房8838套，環比增長91%，同比增長47%；成交均價64212元/平，環比增長6%，同比增長12%。

從成交區域來看，浦東成交1915套，均價為67344元/平方米，領跑上海全市，其次是閔行和青浦，分別成交1798套和1467套。

從網簽數據來看，11月上海新房共成交約9506套，成交量較10月大幅上漲87%。

2022年前11月，上海累計成交套數78351套，同比下降7%；成交金額5658億，同比增長7%；成交均價63455元/平，同比增長15%。

在全國多個熱點城市新房市場仍繼續降溫的環境下，上海走出了獨立行情。在不少上海業內人士看來，這與上海充足的供應有很大關聯。今年前七批次共入市275個項目，近8.6萬套住宅，面積961.5萬平方米。

與去年集中供應體量相比，雖然項目總數減少2.1%，但供應套數增長5.0%，供應面積增長6.2%。這表明，今年供應的單個項目的平均體量高于去年，使得整體供應量高于去年全年。

從累計開盤情況來看，今年前11月的累計開盤套數較去年也有較大幅度增長，同比增長54%。

尤其是11月成交大幅增長的背后，正是依靠供應量的助推。上個月，上海共計入市33個項目，相比10月多出了近10個樓盤。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認為，目前供給端依然充分，且明年的供應體量預計也不低，疊加供給側諸多利好以及后續需求側利好的可能性，有望繼續拉動成交向上。

除供應量外，供應結構也不可忽略。

從前六批次的認購情況來看，觸發積分的項目不斷減少，尤其是遠郊盤、非地鐵盤的去化更難，購房者相對謹慎。

而第七批次市區核心區域多個樓盤入市，成交數據明顯反彈，既是對市場的試金石，認購和積分觸發情況受到密切關注，也才能真正反映當下市場的實際需求，為后市起到指示作用。

至于二手房市場，成交量自7月達到成交小高峰2萬套之后，8月以來已連續3個月回落。到11月，成交量開始企穩，與10月基本持平。

據上海鏈家研究院數據，11月份上海共成交二手房1.6萬套，環比下降2%，降幅較前值有所收窄，同比增長9%；成交均價41825元/平，環比增長6%，同比增長11%。

可以看出，無論是新房還是二手房，上海市場的表現都比預期中更具韌性。

隱憂漸顯

上海樓市新房在量價回升之余，也有一些市場狀況值得關注，如二手房市場的量增價跌、購房者觀望情緒濃厚、各區域分化增大等。

以新房市場為例，隔月一次的集中供應，致入圍門檻降低、紅盤也出現“棄號”等現象。

根據規劃，“十四五”期間，上海新房供應量每年8萬套，而今年已經供應約8.6萬套。不僅超過了規劃量，甚至第八批次也有近期推出的可能，屆時市區改善項目大比例增加，供應量可謂“井噴”。

也因如此，熱門板塊的優質項目不再被“社保巨子”壟斷，部分中低分購房者也有機會認購；無需積分不再屬于外環外項目的專屬，中內環紅盤也頻現不觸發積分的情形，包括普陀萬里、浦東北蔡和徐匯長橋等板塊的項目。

11月開盤的33個樓盤中，有31個樓盤參與公證搖號，其中有約13個項目觸發積分制。

而且無論項目冷熱，越來越多的項目也被棄號。比如建發華發縵云1101號清盤，棄號率39%；保利瓏譽658號清盤，棄號率51%；天安1號雖售罄，但棄號率約41%；大華錦宸府，近40%的人棄號。

此外，上海第四批次土拍僅推出6幅宅地出讓，與前三批次平均36宗地塊相比差距較大，也是當前新房市場紅盤減少的原因。

業內人士分析，中心城區新盤積分下降，郊區銷售壓力繼續增大，在限價造成利潤率普遍不高的情況下，疊加房企周轉速度減慢，拿地積極性減弱也在意料之中。

當然，不止是新房，上海二手房市場也迎來轉向時刻。從成交的量價來看是正企穩，但掛牌量卻在急增。

數據顯示，進入“金九銀十”以來，上海二手房掛牌量連周上漲，連創新高，已從九月初的5.7萬套，增加至目前的7.5萬套，兩個月掛牌量增加了1.8萬套。

尤其是鏈家掛牌量，11月末掛牌量4.34萬套，環比上升約44.9%，已抵達核驗價出臺后的最高值。

今年前11月，上海二手住宅成交套數累計14.73萬套，累計同比減少43.38%。上海鏈家認為，從成交周期數據看，房源和客源成交周期均有增長，意味著目前市場正向買方傾斜。

掛牌價格仍在繼續下探。一位二手房東向界面新聞表示，在兩個月前掛牌的一套位于閔行區外環外的房源，如今價格下跌超過30萬元，“說不定還會降”。

截至目前，上海新房庫存將近49000套，二手房掛牌量為14.16萬套，供應均處于歷史高位。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，利用一手房的放量分流二手房需求，可在一定程度上控制上海房價。二手房的量價下行，其背后也是一二手房倒掛逐漸“磨平”的過程。

如今市場充足的供應將直接利好購房者，擁有更多的選擇空間；但另一方面則是面臨去化壓力，年底將至，最終能為2022年交出怎樣的成績，還需觀望12月的銷售情況。