文 | 財富質點 謝美浴

陽光保險又出手買樓了。

近日，據港股上市公司保集健康控股有限公司（簡稱“保集健康”)公告，其間接非全資附屬公司上海金盛隆置地有限公司(簡稱“上海金盛隆”）擬出售上海松江區物業。

買家為陽光人壽保險股份有限公司（簡稱“陽光人壽”）。公告稱，雙方訂立協議，陽光人壽將以11.85億元接盤。

保集健康預期，該出售事項虧損凈額不少于約人民幣2.56542億元，但其認為這是集團從該物業變現現金資源的寶貴機會。

出售所得款項將被保集集團用作償還借貸及利息、發展集團物業業務及用作一般營運資金。

01、保集健康虧損出售物業

保集健康截至2022年3月31日的年度報告披露，其年度經審核虧損及公司權益持有人應占虧損分別約755.7百萬港元及517.8百萬港元；經審核綜合總資產及總負債分別約為3,494.8百萬港元及3,243.6百萬港元。

資本負債比率由2021年3月31日的約86.5%持續增加至2022年3月31日的約623.1%。

截至2022年3月31日，保集健康的流動負債凈額約為1,056.7百萬港元，未償還借貸為約1,541.0百萬港元。截至最后實際可行日期，保集健康借貸的本金及應計利息合共約909.9百萬港元已到期或將于2023年中到期，保集健康迫切需要額外流動資金減輕對集團流動資金狀況的潛在重大影響。

在此情況下，保集健康決定賣出其位于中國上海市松江區的物業。

擬售物業坐落于上海松江區佘山鎮佘苑南路358弄1-93號，為國有建設用地使用權/房屋所有權，土地為住宿餐飲用地，房屋用作旅（賓）館。其土地使用權已獲授40年期限，自2008年3月14日至2048年3月13日。

該物業為集團的主營業務分部養生度假區發展及經營的一部分，保集健康已于2019年將該物業發展為會所、別墅、公寓及地下空間，采取租賃模式為客戶提供養生養老、健康醫療服務，從客戶賺取租金及服務費收入。

該度假區計劃分三期進行開發，截至公告日期，標的地塊上已經完成項目一期、二期的建設，第三期目前正處于發展規劃的審查階段，尚未動工。保集健康預計需逾289.3百萬港元的額外資本支出用于該物業養生度假區業務的持續經營及開發。

年報披露，保集健康的養生度假區發展及經營業務分部（僅包含歸屬于該物業的財務資料）于截至2022年3月31日止年度錄得虧損凈額約686.3百萬港元，而截至2021年3月31日止年度的虧損凈額約為36.8百萬港元。

保集健康稱，主要是由于受新冠疫情爆發的不利影響以及全球宏觀經濟環境的不確定性導致潛在購房客戶整體財務狀況惡化，需求疲軟，占用率低于預期及中國房地產市場的不利市況，致使投資物業公平值虧損，從而對本集團的財務業績有不利影響。

養生度假區發展及經營業務的持續錄得虧損，不僅未能貢獻可觀收入，反而從保集健康提取大額現金流補足其開支及財務成本，這導致保集健康在產生充足的現金流以撥付其物業發展業務及償還相關貸款方面出現重大困難。

保集健康預期，出售事項錄得的虧損凈額不少于約人民幣2.56542億，相當于約港元3.0785億。

協議中提到，該物業已于2020年用作抵押。上海金盛隆與上海愛建信托有限責任公司(簡稱“愛建信托”)簽署合同，英威房地產公司將其持有的100%上海金盛隆股權質押給愛建信托，且上海金盛隆將標的資產全部抵押給愛建信托，用于擔保。

保集健康表示，將在出售事項完成后終止養生度假區發展及經營業務。保集健康將從事物業發展，重點將發展綜合產業園作為主要業務。

02、陽光人壽接盤

接盤保集健康物業的陽光人壽，主營業務為在中國提供保險產品。

第3季度，陽光人壽保險業務收入127.52億元，凈利潤4.58億元。上年同期，這兩項數據分別為129.42億元及16.75億元。相比之下，今年保費業務收入微跌，但凈利潤大幅減少七成。

陽光人壽償付能力報告顯示，2022年3季度，陽光人壽核心償付能力充足率為114.33%，去年同期為187.19% ；綜合償付能力充足率為170.16%，去年同期為202.14%。

陽光人壽隸屬于陽光保險旗下。

此前，朗詩綠色管理有限公司發布公告，上海朗昆企業管理有限公司、北京融匯 、廈門嘉晟融懋 、上海朗青及陽光融匯于8月25日訂立協議，交易上海融懋商業管理有限公司50%股權。

標的項目為位于北京市朝陽區十里河東三環南路100號的北京朗詩大廈，出售事項總代價為人民幣1.376億元。

而買方背后，即為風頭正盛的險企陽光保險。

可以看出，在諸多資產類別中，陽光保險布局地產規模加大。

據陽光保險招股書，2019年-2021年，集團投資性房地產分別為6519百萬元、7511百萬元和9372百萬元。

陽光保險2021年年度信息披露報告顯示，陽光保險納入并表范圍的子公司（包括通過子公司間接持有的子公司）有55家，其中有15家的業務性質為房地產開發、房地產投資，或者不動產投資。

2021年末，集團投資性房地產凈值余額為93.72億元；集團尚在辦理產權證明的房屋及建筑物賬面凈值為2232百萬元。

2021年8月，陽光保險旗下陽光人壽發布公告稱，陽光人壽擬認購其全資子公司海南陽光鑫海發展有限公司（下稱“陽光鑫海”）定向發行的股份6.4億股，每股面值價格為1元。本次增資用于陽光鑫海支付海棠灣培訓中心項目開發建設及運營費用，增資完成后，陽光人壽對陽光鑫海的投資額達到23.4億元。

2021年5月，陽光人壽向陽光渝融（成都）置業有限責任公司（下稱"陽光渝融"）增資，其按照每股面值1元價格，認購陽光渝融定向發行的股份9.4179億股。

該次增資涉及成都后援中心項目。該項目是陽光人壽投資的自用性不動產，為便于項目的后期開發建設，此次交易以成都項目已投資建設形成的實物資產出資方式增資，并將成都項目整體轉至陽光渝融名下，后續將以陽光渝融名義進行開發建設。

陽光保險正在沖擊港股上市。

今年4月，其向港交所首次遞表。10月，證監會核準陽光保險發行境外上市外資股。10月25日，陽光保險向港交所二次遞表，目前已通過聆訊。

2022年上半年，陽光保險實現總保費收入629.52億元，實現凈利潤17.27億元。其中，人身險保費收入420.58億元，財產險保費收入208.94億元。截至2022年6月30日，陽光保險的資產總額為4736.37億元。

基于公開可得資料，陽光保險集團擁有多元化股東基礎，有超過40名非個人登記股東（各自持有不少于陽光保險集團7%的已發行股本）但并無控股股東。

陽光保險集團的創辦人及非個人股東包括中國石油化工集團有限公司、中國南方航空集團有限公司、中國鋁業集團有限公司、中國外運長航集團有限公司及廣東電力發展股份有限公司，各自持有超逾陽光保險集團3%的已發行股本。