記者 | 黃昱
在支持房企股權融資的“第三支箭”發出后，資本市場給予了積極反饋。
11月29日，地產板塊再次迎來大漲，在申萬一級行業中漲幅居首。截至收盤，萬科A、金地、保利發展、金科股份、華僑城A、新城控股等近40家A股房企漲停。
地產股再次沸騰的原因，在于“第三支箭”重新全面放開了A股和H股房企的股權融資通道，落地速度和力度均超出市場預期。
至此，信貸、債券、股權融資組成的融資框架為房地產行業筑起護城河，在一定程度上防止風險擴散。
雖然11月11日發布的“金融16條”意味著政策紓困方向已從“保交樓”轉向“保交樓，穩房企”，但從信貸、債券這兩支箭射向的企業名單來看，受益房企數量依然有限，僅有未出險優質房企得到了支持。對于已出險房企的紓困，業內依然不樂觀。
“第三支箭”發出后，哪些房企將受益？出險房企的紓困路徑是否已經清晰？這些都需要進一步觀察。
新政出臺后，第一家官宣表示要進行定增募資的是武漢本地房企福星股份，他們希望增發30%的股份募資后用于房地產項目開發。目前還處于意向階段，后續還需要多個審核程序。
從證監會11月28日晚發布的房企股權融資5項優化措施來看，前三項主要在恢復A股和H股上市房企并購重組以及再融資，后兩項強調要進一步發揮REITs和私募股權投資基金的作用，盤活存量資產。
國內房企上市方式主要分為A股、H股以及紅籌股，進行股權融資所受到的監管條件各不相同。
紅籌股和H股同在香港上市，其根本區別是H股在境內注冊，紅籌股則在境外注冊，再融資不需要證監會批準。因此屬于紅籌股的內房股過去一直都可以進行再融資，近期碧桂園、雅居樂這類紅籌股也都成功完成了配股融資。
H股的再融資近些年也沒有叫停，屬于H股的富力地產以及萬科企業（02202.HK）均在2019年和2020年有過配股融資的動作，此次證監會調整完善房地產企業境外市場上市政策，包括富力地產、萬科企業等在內的H股再融資的批準將會更容易一些。
A股地產再融資則自2016年起基本停滯。因此，此番政策直接影響更多還是房企在A股市場的再融資，這對于房企降杠桿有極大作用。
目前市場環境下，房企大致可以分為三大類，第一類是央國企和沒有出險的優質龍頭民企；第二類是現金流緊張但還未出險的房企；第三類則是已出險房企。
浙商證券分析師楊凡指出，證券會股權融資5條并未明確劃分政策受益方是國企還是民企，原則上認為所有房企都有可能受益，短期來看安全性能越高的房企率先獲得支持的概率更高。
從11月21日證監會主席的講話中也可以看出，此輪支持房企股權融資的目的是為了實施改善優質房企資產負債表計劃。
中郵證券分析師劉清海表示，優質房企或成本次政策的主要受益對象，出險房企受益度不高。
在眾多優質房企中，多家券商認為新城控股是目前A股房企中有定增批文在手，能夠最快獲利于“第三支箭”的民營房企。
據界面新聞了解，新城控股在2016年獲得定增批準后于2022年延長定增有效期，截至11月24日，在證監會再融資申請企業中排名第一位，狀態為已通過發審會。
一位A股上市房企財務高管對界面新聞表示：“過去幾年我們公司也很努力想做股權融資，比如增發新股等，但證監會都不批?，F在重啟股權融資是好事，但時過境遷，投資人不一定買單了。”
眾所周知，股權融資是更為市場化的行為，協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖也告訴界面新聞，市場對房地產已經極度警惕，H股此前本身也難以獲得有效的認購，此次股權融資只會有適量的幫助。
盡管資本市場是否認可仍有待觀察，但股權融資的重啟卻為地產行業的風險出清找到了一條新思路。
中銀證券地產首席分析師夏亦豐表示，此次政策特別提及發行股份或支付現金購買涉房資產，出險房企可借此類重組上市來理順債務關系，優質房企則有收購或控制出險房企的機會，對整體行業積壓已久的債務問題起到真正的化解作用，激活行業收并購市場。
申萬宏源分析師也指出，并購重組的放開有利于推動優質房企收并購出現房企或出險項目，有利于國央企進行集團內地產資源整合協同，主要受益房企包括：保利發展、招商蛇口、建發股份、華發股份等。
值得一提的是，監管層要求募集資金用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等，不能用于拿地拍地、開發新樓盤等。
國泰君安首席地產分析師謝皓宇表示，募集的資金若用于存量項目，則不能用于擴張，因此，本次再融資的放開，更多的是有利于中小市值央國企。
“一方面，中小市值央國企可以迅速擴大凈資產，解決有信用和運營能力、但考核之下難以高杠桿運轉的問題，另一方面，集團層面有資產注入的，可以盤活并注入優質資產，支持上市公司發展?！?/span>
謝皓宇還認為，凈資產規模相對較小的央企如中交地產、南國置業等，會受益于本次再融資放開，迅速擴大凈資產，帶來中期成長，其他國企如首開股份、信達地產等，將帶來明顯的PB估值修復。
在此背景下，再融資重啟或對當前行業格局帶來深遠影響，通過并購重組，行業將快速出清，并達到新均衡。
在并購重組恢復之后，對于想要在A股上市的房企來說，后續借殼上市也將成為可能。
此前恒大在2016年曾與深深房簽署重組上市協議，意圖通過借殼方式回歸A股，但在當時政策環境下一直未能成行，2020年11月已宣布終止借殼計劃。
不過以目前恒大的資產和負債狀況，即便新政允許借殼，這家曾經的龍頭房企也很難受惠。
與恒大的借殼方式不同，萬達商業和富力地產則希望直接沖擊A股上市，期間數次提交招股書排隊，最終也沒有成功。
如今A股放開房企上市限制后，已經告別傳統開發模式、轉型為輕資產運營的萬達商管是否會重新考慮回歸A股？
一位接近萬達的知情人士對界面新聞表示，萬達暫時還沒有調整上市策略的計劃，將繼續努力推進港股上市。目前A股新政策剛出臺，還得觀望一陣。
除了股權融資外，證監會也進一步加強了對房企資產證券化的支持。
首先提出加大力度以推動保障性租賃住房REITs的常態化發行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。
目前房企中僅有華潤置地在近期成功發行一單保租房REITs，后續預計萬科、龍湖、旭輝、招商蛇口等在長租公寓領域深耕的房企也將成功申報。
其次，鼓勵優質房地產企業依托符合條件的倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設施REITs，或作為已上市基礎設施REITs的擴募資產。在這方面持有較多物流園的萬科以及持有較多產業園的金地等或受益。
最后，證券會還提出要積極發揮私募股權投資基金作用，開展不動產私募投資基金試點，投資存量住宅地產、商業地產、基礎設施等。
申萬宏源分析師認為，不動產私募基金類似于私募REITs，本次底層資產包括商業地產，或為后續公募REITs底層資產擴圍至商場等優質持有型物業打下基礎。
供給端信用修復和供給資產負債表修復是行業復蘇的先決條件，但不充分。
上述房企財務高管對界面新聞表示，當前房企所有的融資通道均已放開，但這不是解決當前房地產行業困境的關鍵，當前的核心點還不在融資，而在市場銷售端。
東吳證券分析師房誠琦認為，本輪地產調整周期的破局之道在于：恢復房企融資能力——解決民營房企信用危機——市場信任恢復——配合需求端政策的銷售端回暖——市場最終恢復正循環。
這意味著，接下來融資端的種種政策利好，需要在切實落地并實質改善房企的負債結構后，同時購房者信心恢復、銷售端逐步好轉，房地產行業將會恢復到穩定健康發展節奏。