記者 | 黃昱
支持房企股權融資的“第三支箭”比預期中來的更快、力度更大。
11月28日晚間，證監會發布針對房企股權融資方面的5項優化措施，并自即日起施行，為房企打開了那扇關上了多年的A股股權融資窗口。
具體措施包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資；調整完善房地產企業境外市場上市政策；進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用；積極發揮私募股權投資基金作用等。
相較于信貸及債券融資，房企在A股的股權融資不會對房企形成債務壓力，同時能獲得比在港股更高的估值。因此，回歸A股是不少房企曾經的夢想，包括恒大、富力、萬達等，但受政策限制，最終都以失敗告終。
一位上市房企人士對界面新聞表示，此次A股再融資重啟后，對于上市房企來說將迎來直接利好，同時第三條政策提及的調整完善房地產企業境外市場上市政策，也有利于類似萬達商管這類公司推進港交所上市進程。
今年10月底，萬達商管再一次更新招股書，其港交所上市進程仍在推進中。相對傳統地產開發業務，在目前的港股市場，以商業管理和運營為主要模式的輕資產方式，會更受資本市場歡迎。
A股市場在定增方面，房企融資曾經歷過兩輪高峰，分別為2006-2009、2014-2016， 彼時A股均處在牛市行情中，無論是增發次數還是規模，均顯著超越其他時間段。
方正證券研報指出，2009年12月國務院常務會議明確表態“遏制房價過快上漲”，隨后2010年初出臺《國十一條》，此外證監會要求房地產企業在IPO或定增時，要出具國土資源部的意見，相當于叫停了房企在A股的股權融資。
Wind數據顯示，2010年至2014 年，未有房地產企業在A股成功 IPO上市，同時定增規模較前四年(2006-2009)同比下降了 68%。
2014年，A股市場上涉及房企重組并配套融資的案例不少，包括北京城建等多家房企再融資方案獲批；2015年8月，綠地通過借殼金豐投資登陸A股；當年12月底，招商蛇口通過吸收合并招商地產也實現重組上市，并完成了配套募資；2018年底，大悅城與中糧地產的重組獲批，并配套融資24.26億元，隨后在2019年正式完成了重組上市。
自2016年以后，證監會對房企在A股市場的股權融資進一步加碼，股權融資規模不斷收縮的同時，要求募集資金只能用于房地產建設而不能用于拿地和償還銀行貸款。此后，房企股權融資再次停滯。
申萬宏源在11月28日的研報中表示，時隔6年重新打開A股房企股權融資，意味著“既要保項目、更要保主體”政策的持續有力推進，并且本次股權融資作為“第三支箭”，繼“第二支箭”債權融資出臺僅不到3周，表明了目前地產調控政策的決心和強執行力。
申萬宏源認為，本次房企股權融資放開，一方面對于短期資金略有困難的房企進行了有力的保主體，另一方面也有利于積極擴張的優質房企。
此次5條優化舉措的提出也對股權融資的資金用途做出的限制。
證監會指出，允許符合條件的房企實施重組上市，重組對象須為房地產行業上市公司；允許上市房企發行股份或支付現金購買涉房資產；發行股份購買資產時，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等，不能用于拿地拍地、開發新樓盤等。
對于“允許符合條件的房地產企業實施重組上市，重組對象須為房地產行業上市公司”， 中指研究院企業事業部研究負責人劉水表示，這將加快出險上市房企重組，加快化解房地產風險，加快房地產風險出清。
中信建設分析師指出，自2016年至今無房企成功借殼上市，本次政策為涉房房企重組上市再次打開閘門。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，此次融資開閘的導向意義非常明確，或者是重組地產上市公司、推進風險處置（購買涉房資產），或者保交樓。前者是為了推進已經出現的地產風險軟著陸，推進行業轉型，打造地產新的運營模式；后者是為了保民生。
對于此番打開房企A股股權融資的通道，市場早有預期。
繼10月證監會相關人士表示允許部分存在少量涉房業務、但不以房地產為主業企業在A股市場融資后，11月21日的金融街論壇年會上，證監會主席易會滿再次提及支持涉房企業開展并購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業務的企業開展股權融資。
在支持房企信貸和債券融資的“第一支箭”、“第二支箭”釋出并迅速擴容的背景下，這次講話算是為“第三支箭”的釋出埋下伏筆。
李宇嘉表示，前面兩支箭面對的融資主體、融資規模是有限的，而且在信貸投放、債券發行方面，需要開發商提供合格抵押物、擔保和反擔保。
因此，出于對地產風險的擔心，市場預期的謹慎，加上合格抵押物、擔保和反擔保不足，前面兩支箭發出的效果如何，業內很多人并不是很樂觀。但此次股權融資的支持政策出臺，則為房企融資破局提供了另一條通道。
李宇嘉指出，“第三支箭”還有助于前兩只箭形成資金利好的疊加效應，提振貸款金融機構、債券承購人的積極性，提高前兩支箭發出的效果落地。比如，資本市場并購重組啟動了，預計銀行信托等配套融資啟動的難度就小了，畢竟股權資金進來了，未來清債時是劣后的。