記者 | 黃昱
深圳今年的第四批次集中供地依然表現不佳。
11月25日，深圳推出的7宗地塊成交6塊，1宗流拍，成交總金額97.27億元。不到百億的總成交額，在前幾年土地市場的高點時，甚至在深圳不夠買下一塊地。
雖有地塊流拍，但這一輪深圳供地還是有積極信號，參與房企的數量明顯增加，尤其是民營企業。
據深圳規劃和自然資源局數據顯示，參與這次土拍的企業共計53家次，其中民企22家次；除本地企業外，外地企業達到33家次。不過最終絕大部分還是由國資企業拿下。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，房企這次參與度高主要還是地價比較低，地塊區位較優，政府讓利也較足，同時企業也有補倉需求。而且，近期資金面的政策利好，也在預期上有促進作用。
但總體來看，短期內土地市場回暖趨勢仍不明朗。
從去年22個重點城市試點“兩集中“供地后，一般是按照每年三輪的節奏來供地。
深圳今年出現第四批集中供地，本身也是因為土地市場不景氣。而打破集中供地年度不超過三次的限制，不僅只有深圳，北京、上海和廣州另外三個一線城市也啟動了今年的第四輪供地，北京將在11月底競拍，上海和廣州則在12月。
為了以更靈活的方式穩定土地市場，核心二線城市中，南京、武漢和蘇州等都啟動了年內的第五輪供地。
隨著土地市場進入新階段，各地開始因城施策對“兩集中”供地模式進行適當調整，這將成為今后土地市場的大趨勢。
供地變奏調整
2021年2月，“兩集中”供地政策開始在22個試點城市施行，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，且全年住宅用地供應不能超過3次。
彼時政策的初衷是為了通過集中公開出讓提高市場信息透明度，保障充足土地供應，從而達到降低土地市場熱度、穩定地價的目的。
除22城之外，2021年還有徐州、西安、南昌、東莞、金華、溫州等城市主動加入了“兩集中”供地的隊伍。
22個試點城市的第一輪集中供地在2021年6月底全部結束，在當時房地產市場仍處行情火熱的情況下，各大房企的參拍熱情高漲，不少熱點地塊溢價率和成交價刷新記錄。
為抑制高溢價，同時平穩地價，從去年第二輪集中供地開始，各大城市開始調整土拍規則。但眾所周知，下半年后房地產市場進入調整期，一批民營房企主動退出了土地競拍，土地市場開始明顯降溫。
到今年，各城市供地的目標已經從減少高溢價地塊變成了提升房企拿地積極性。
克而瑞研究中心高級研究總監謝楊春指出，自去年22城試點土地集中出讓以來，隨著土拍熱度的變化，集中供地的土拍政策整體呈現“松-緊-松”的格局。除了降地價、提銷售限價等常規手段外，在降低參拍門檻中，對于競拍企業的資質要求也在不斷寬松。
為了減少集中拿地給房企帶來的資金壓力、增加房企參與拿地的積極性，徐州、西安、南昌等部分自發跟進“集中供地”的城市以及22城中的長沙，已選擇退出“集中供地”模式，逐步恢復常態化供地。同時，22城中多地都將供地批次增加到四批、五批、甚至六批。
廈門、濟南、青島、重慶、深圳等城市在今年初就明確將集中供地從三批增加到了四批，后來廣州、天津等陸續發布四批次供地公告，如今南京、武漢、蘇州、無錫已經進入第五批集中供地周期，武漢更計劃還有第六批供地。
據中指研究院監測，今年三批次推地時間較去年均提前，但在市場下行、企業拿地意愿較低情況下，土地推出規模普遍縮量。
截至10月27日，22城中已有19城發布三批次土地公告，22城全年供地計劃完成率不足五成，其中長春、重慶不足三成。
即便如此，在房地產大環境未有明顯改善的情況下，土拍市場的低溫態勢未改。
據中指研究院統計數據，已完成三批次土拍的16城整體流拍撤牌率11.3%，較二批次上升3.3個百分點；成交地塊中達上限地價的地塊占比僅11.5%，較二批次下降13.5個百分點；底價成交地塊占比達75.7%，較二批次提升17.0個百分點。
截至11月23日，除了沈陽、長春、鄭州、重慶外，22城已有18城成了三輪集中供地，共計出讓土地352宗，涉及土地出讓金4692億元。
綜合來看，各地繼續優化調整三批次土拍規則，疊加政府持續加大優質地塊推出力度，以提高企業參拍積極性，土地流拍撤牌率相對穩定，但地塊底價成交占比明顯提升，成為市場主流，
從拿地企業來看，去年下半年以來，地方國資拿地現象日漸凸顯。進入2022年后，民企拿地意愿進一步減弱，央國企、地方國資成為拿地主力。2022年首批次央國企和地方國資拿地金額占比達72%，二批次達83%，三批次仍在八成以上。
今年來，地方國資在拿地規模上越發突出，但項目入市情況不容樂觀。據中指監測，截至今年8月，地方國資集中拿地項目入市率僅9%，其中城投拿地項目入市率僅6.7%。
為防范地產債務風險以及嚴肅財務紀律，財政部10月份印發《關于加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》中指出，嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口。
財政部發文后，無錫進行的四批次土地拍賣中地方國資拿地金額占比大幅下降至33%（2022年首批次、二批次、三批次地方國資拿地金額占比分別為92%、55%、89%），可見該政策對于限制地方國資拿地起到一定約束作用。
土地市場觸底
“集中供地還會延續，但各地將會采取更靈活的方式，不在局限于三輪。”一位頭部房企人士告訴界面新聞。
克而瑞研究中心高級研究總監謝楊春也認為，去年集中供地的出臺是為了防止土地市場過熱。但是出臺之后，整個房地產市場出現了較大變化，部分企業的資金鏈趨緊，從而導致后續集中供地政策越來越寬松，市場的效果也是持續不佳。
謝楊春表示，未來集中供地的模式可能會發生兩方面改變，第一就是增加集中供地的批次，今年很多城市已經開始采取這樣的措施，后續可能還會有更多城市加大供地批次；第二就是部分城市已經不太適合放在集中供地的名單之中，如長春、沈陽等。
中指研究院也指出，2022年三批次土拍市場呈現出央國企拿地力度減弱的特點，疊加相關政策對地方國資參與土拍的約束，短期來看，土地市場低溫態勢或難改，預計后續各地會根據自身房地產市場情況對土拍模式做出適當調整。
土地市場低溫的直接原因在于房企拿地積極性大幅下降，而導致房企不拿地的原因則是資金壓力。
11月以來，針對房企融資端的政策接連發布，從支持房企債券融資的“第二支箭”到 “金融16條”和置換預售監管資金，力度空前。
國泰君安首席地產分析師謝皓宇稱，在當前政策背景下，對于2023年的預期都會有系統性的改善。對于銷售和地產投資，我們認為會是一個危機模式解除后的改變。
謝皓宇認為，2023年的地產投資大概率還是會有一個正增長，2022年受拿地的影響拖累也比較嚴重，那么2023年也就不會存在一個比較大的拖累項，尤其在一些重點城市拿地的力度會比2022年還要再更強一些，拿地2023年不會成為一個拖累項目，但是在建環節會成為一個很明顯的增量項目。
盡管拿地項不會成為地產投資的拖累項目，但也很難有較大改善。
從資金支持來看，近期融資端并沒有釋放專門針對房企拿地的資金，尤其是在關于置換預售監管資金的通知中強調，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。
此外，銷售端的走勢才是決定房企是否拿地的核心因素。國盛證券研報指出，由于開發商以銷定產的拿地策略，預計近期土拍數據難以明顯復蘇。
一位房企投資人士對界面新聞表示，從整個房地產行業來說，融資端要先解決的是項目保交付，然后是公司正常的運營，然后再擇機優選好的土地進行拓展。“對我司而言，依然在關注好城市的好機會，這一塊隨著融資的逐步放開，會根據對市場的預判進行比選。”
“融資端的放松是利好，但是我們同樣關注市場的恢復情況。你可以理解為，以前是沒錢，現在即便有錢了，也不敢亂花，要看花出去值不值，性價比高不高，以及花出去后多久能收回這份投資。”上述人士稱。
他還指出，公司現在拿地依然謹慎，年底出讓的地塊，如果不是位于質素特別好的地段或者區域都不會太關注，現在只會關注市場和客戶端恢復較快的城市以及資源極度優質的地塊。
中指研究院也指出，預計未來在銷售市場未明顯恢復前，土地市場或延續低迷態勢。