記者 樊旭
11月23日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，證實了11月11日以來市場流傳的金融支持房地產16條措施。
內容涵蓋房地產融資、“保交樓”、受困房企風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策和住房租賃等六大方面。
分析師認為，該政策從供需兩端全面支持房地產市場，力度空前，尤其是監管層對民營房企融資的支持態度將有效緩解房企資金鏈壓力，降低“暴雷”風險，提高市場信心，最終使行業真正恢復平穩發展。
招商證券指出，“金融16條”的出臺有助于房地產業發展回歸正反饋。一方面，房企是房地產項目的建設主體，保主體就是保項目，且有利于提高房屋交付質量；另一方面，當前購房需求低迷，既與人口等長期因素和疫情等中短期因素有關，也與居民信心有關，因此，保主體、保項目也同時有利于保需求。
國泰君安證券表示，本次政策提出可以根據剩余貨值募集配套資金，相當于允許房企將在手難變現貨值進行一次性抵押融資，若政策執行到位，效果將遠超預售資金放開。
不過，也有分析師認為，“金融16條”的實際效果可能會低于市場預期。
“如果能夠明確當前房地產領域問題的根源所在，就不難發現，需求側的長期下行或不可逆，不支持再一次的大規模刺激。雖然政策對房企的態度已經發生了本質的變化，并且房企支持政策仍有進一步出臺的可能性，但在需求側難有大幅反彈的情況下，實際效果的釋放可能會比較緩慢。”天風證券指出。
以下為界面新聞整理的部分券商和機構觀點
招商證券：發展仍被置于優先位置
此時推出穩地產政策有兩層用意：第一，對沖疫情形勢的不確定性。當前形勢下，雖然疫情防控措施進一步優化調整，下一階段的疫情走向和經濟社會影響仍然存在較高不確定性。
第二，發展仍被置于優先位置。長期來看，我國經濟對房地產業的依賴度必然會有所降低，然而，短期現實是，房地產數據在過去兩年已經經歷了連續大幅回落。除去金融屬性，房地產業本身仍然與民生息息相關。適當減緩房地產的下行趨勢，既有利于保持一定的經濟增長速度、降低風險，也符合高質量發展的要求。
預計此次政策將產生積極效果，有助于房地產業發展回歸正反饋。一方面，房企是房地產項目的建設主體，保主體就是保項目，且有利于提高房屋交付質量；另一方面，當前購房需求低迷，既與人口等長期因素和疫情等中短期因素有關，也與居民信心有關，主要體現在對房企項目交付風險的擔憂，因此，保主體、保項目也同時有利于保需求。
中國指數研究院：政策核心邏輯是企業債務展期+支持融資穩定市場主體
此次政策從供需兩端全面支持房地產市場平穩健康發展，力度空前。核心邏輯為：企業債務展期+支持融資穩定市場主體，“保交樓”促進購房者信心恢復，支持個人購房信貸帶動市場銷售恢復。預計在房企債務展期和增信發債后，企業資金壓力或將得到一定緩解，實現以時間換空間。下一步更重要的是要促進市場銷售企穩，唯有企業銷售回款得到明顯改善，才能使行業真正恢復平穩發展。
市場銷售恢復不及預期，需求端支持力度有望繼續加大，核心二線城市政策有空間。目前全國已有超20城降低或取消首套商貸利率下限，且均降至4%以下，其中，武漢、天津、溫州等熱門二線城市基本降至3.8%-3.9%的水平。本次政策再次強調“因城施策”，符合條件的城市有望加快落實降低房貸利率，已經下調商貸利率的城市不排除根據當地實際情況繼續調整優化。
國泰君安證券：根據剩余貨值募集配套資金的政策力度遠超放開預售資金監管
本次政策提出可以根據剩余貨值募集配套資金，相當于一次性將房企的在手難變現貨值來一次整體抵押融資，政策力度空前，遠超放開預售資金監管。
由于目前行業去化較為困難，因此根據潛在貨值來募集配套資金，相當于一次性給房企帶來大量的現金流。目前房企的資產負債率非常高，不僅僅是流動性風險，還面臨在手貨值過多的風險，價格下跌會帶來存貨減值準備的計提，加劇流動性危機。但本次政策落地后，房企可以將難以變現的在手貨值用作擔保品，進行配套資金的募集，若政策執行力度到位，本次政策力度將遠超預售資金放開，因為預售資金監管放松還依賴于貨值的變現，而本政策不需要變現，即可募集資金，且是所有的在手貨值。
天風證券：實際效果可能會低于市場的預期
此次政策的出臺是央行對民營房企融資態度轉向的信號，是對供給側政策底的進一步強化，預計未來政策對房企的支持力度會進一步加碼，未出險優質民營房企的流動性有望逐漸企穩并修復，已出險房企有望加速出清，風險繼續暴露的概率有所下降。
如果任由供給側繼續快速回落，未來大概率會面臨地產供給小于潛在需求的情況，進而產生新的供需矛盾，當前已經到了“保主體”的必要階段，未來對優質房企的支持力度有望進一步加大。房地產供給側的政策或將沿著三個方向推進和演繹：繼續支持優質房企，適當“保主體”來支持“保交樓”，加速出清出險房企。
但是，盡管監管部門在近期連續出臺政策穩定房地產的供給側，可能會對部分優質房企起到支持作用，但對宏觀層面而言，實際效果可能會低于市場的預期。如果能夠明確當前房地產領域問題的根源所在，就不難發現，需求側的長期下行或不可逆，不支持再一次的大規模刺激。雖然政策對房企的態度已經發生了本質的變化，并且房企支持政策仍有進一步出臺的可能性，但在需求側難有大幅反彈的情況下，實際效果的釋放可能會比較緩慢。
東方金誠：推動房地產市場盡快回暖的重點在需求側
此番“保交樓”政策力度明顯加大，“鼓勵金融機構提供‘保交樓’配套融資支持”，“支持開發貸和信托貸款展期”等政策對房企有實質性利好，或能夠有效緩解房企現金流緊張局面，這在遏制房企存量債務違約風險進一步暴露的同時，對“保交樓”也有積極作用。
不過，“延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排”對提振銀行加大房地產開發貸款投放的作用料將有限，需要監管層加大窗口指導力度，指導銀行切實增加新增房地產開發貸款的投放規模，或推出針對房企開發貸的新的定向支持工具。
就當前而言，推動房地產市場盡快回暖的重點在需求側，其中下調居民房貸利率是關鍵，其他放松限購、放寬住房公積金貸款條件、適度減免房地產交易環節稅費等也能起到輔助作用。盡管11月5年期LPR（貸款市場報價利率）報價按兵不動，但年底前仍有下調空間。這是當前“支持個人住房貸款合理需求”最有效的一個發力點。若各項政策調整到位，明年一季度前后樓市有可能出現趨勢性回暖勢頭，即季調后的商品房月度銷量環比穩定上升。