記者｜牛鈺
為促進房地產市場平穩發展，今年以來，各地多次因城施策調整樓市政策。
相較于去年下半年以來的購房補貼、優化公積金政策等常規調整方式，今年越來越多的熱點城市開始加入“鼓勵購房”大軍，具體手段也更加多元化、精細化，且針對的購房者群體范圍更廣。
根據中指監測數據，今年初至11月，全國已有超300省市優化調整樓市政策超900次。在政策優化過程中，部分市場出現階段性修復。
不過隨著行業的進一步調整，單純的補貼性政策已很難吸引購房者，更重要是提升信心，杜絕項目交付風險則是關鍵一環。
今年下半年，“保交樓”逐漸成為各地樓市新政的重要議題。據不完全統計，7月以來，已有鄭州、武漢、天津、南寧等近30個城市出臺“保交樓”舉措。
在政策方面，從7月28日至今，各部委對各地“保交樓”的表態支持已超過20次。
最近一次是11月21日的全國性商業銀行信貸工作座談會，人民銀行黨委委員、副行長潘功勝在會上介紹，在前期推出的“保交樓”專項借款的基礎上，人民銀行將面向6家商業銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計劃，為商業銀行提供零成本資金，以鼓勵其支持“保交樓”工作。
進入11月以來，“保交樓”政策支持力度進一步加強，開始從爛尾項目化解擴展至全行業防范風險保證項目交付，并且在一系列房地產金融支持政策中，與支持房企流動性的聯系更加密切。
“保交樓”與支持房企流動性并進
伴隨著“保交樓”政策及專項借款逐步到位，各地停工項目開始出現實質性交付進展。
據住建部官網22日消息，近期河南省首個“保交樓”項目在洛陽交付使用。具體為洛陽市宜陽縣龍灣盛景項目，在獲得2500萬元“保交樓”專項借款后，已實現交房117套，且實現了河南省此前提出的“交房即拿證”承諾。
不僅僅是河南，11月初，湖南省常德市奧園·譽景灣小區一期首批636套房屋實現交付，這也是國家“保交樓”專項借款下達以來，湖南省“保交樓”項目中首個正式交房的樓盤。
從全國范圍來看，哈爾濱、沈陽、鄭州、開封等城市多個項目在專項借款落地下復工進展加快，地方政府也在針對當地情況多舉措推進“保交樓”。
具體方式包括協調各級政府對項目掛聯兜底，引入國企、金融機構及成立紓困基金盤活項目，加強預售資金監管、“一樓一策”“一對一”幫扶機制等。
據中指研究院統計，今年以來，已有重慶、西安、廈門等超過100個城市調整了預售資金監管政策。
界面新聞梳理發現，預售資金監管政策調整在嚴格和針對性寬松兩個方向并行前進，一方面是為了保證項目建設資金安全，同時也考慮到房企的建設周期資金流轉壓力。
在嚴格規范監管方面，諸如西安、河北滄州嚴控預售資金全額入賬，江西九江、安徽滁州要求公示預售資金賬戶防挪用，云南的玉溪市、勐臘縣等地明確要求設立子公司的房地產開發企業，集團公司不得抽調項目預售監管資金。
長春等地則提出預售商品房建設資金緊張的房企，可申請提前使用監管賬戶內預售資金。重慶、徐州等地也優化資金監管，可分樓棟申請使用。四川自貢、河北隆化縣等規定對于信用良好的優質房企、未發生停工問題的項目均可增加資金撥付節點及比例。
11月至今，多個針對房地產行業的金融政策也印證了推動“保交樓”與支持房企流動性并進的趨勢。
比如“金融16條”提出鼓勵房企開發貸投放、對于償還有一定困難的房企支持存量融資展期、對于受困房企給予項目并購金融支持。
58安居客房產研究院分院院長張波指出，該政策明顯從“保需求”“保項目”的兩保擴展到“保需求、保項目和保房企”。在房地產開發貸款、信托貸款，還有債券融資多種融資渠道的助力下，房企的項目交付和資金壓力將得到有效緩解。
11月14日，銀保監會、住建部、央行聯合發布明確，經營穩健、財務狀況良好的優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業，規定保函置換金融不超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的30%。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，相對確定的比例考慮到了銀行等債權人的權益，也可以釋放“本來用于保交樓，但由于利益板結，誰也動不了”的資金，再加上專項借款、紓困基金、配套融資，將未售乃至未開發的部分動起來，從而實現整個項目的循環。
降低購房門檻
“實現保交樓和行業穩定，供需兩端要同步發力，相互扶持和穩定預期。”李宇嘉對界面新聞表示。
實際上，在供給端圍繞保交樓的一攬子紓困政策之前，從去年下半年開始，各地“因城施策”針對需求端的政策就不斷涌現。
從各地的實踐情況來看，需求端的放松有多個層面，比如信貸政策調整、限購限售放松、購房財政補貼（包括契稅及現金等補貼）、鼓勵特殊群體購房（人才、農民、新市民及多孩家庭等）以及各類購房優惠限時活動。
購房補貼和公積金額度調整已是各地樓市調控的常規手段。近期，浙江寧波、山東東營、甘肅張掖、江西南昌等地均出臺新的購房補貼政策，已精細化到縣級或具體規劃區域，補貼程度從一套1.5萬元到20萬元不等。
在信貸方面，據中指監測，今年以來已有超250省市優化商貸或公積金政策，涉及貸款額度、首付比例以及房貸利率等方面。
目前，已有超百城將商貸或公積金首套房首付比例降至20%。據中指院統計，今年已有80余城將首套商貸首付比例降至20%。另據不完全統計，年內還有近30個城市下調首套個人住房公積金貸款比例至20%。
綜合多家機構數據顯示，目前已有超30城首套房商業貸款利率下調至4%以下，其中不乏天津、石家莊、昆明、貴陽、蘭州等直轄市或省會城市，更有廣東省云浮市、湛江市響應央行“930”新政，取消首套房貸款利率下限。
今年以來，還有近50個城市調整了認房又認貸政策，即結清首套房貸便可執行首套貸款政策。11月11日，杭州也在放松部分區域限購后，提出“認房不認貸”，成為其年內最大力度樓市支持政策。
限購放松方面，據中指院統計，今年已有近50城發布超百條限購優化政策，其中，調整限購的省會城市達到16個。
上述城市優化限購政策，主要圍繞縮減限購區域、降低購房資質和門檻、針對多孩家庭和老年家庭等放寬限購。其中福州、蘇州、廈門均放寬社保年限，天津等城市放寬部分片區限購限制，多維度降低置業門檻。
和一線城市相比，成都和西安等熱點二線城市樓市調整的力度更大。11月以來，成都和西安兩地，都將限購放松的范圍由高層次人才、戶籍新市民放寬至非本地戶籍市民。
除了上述的需求端刺激外，“鼓勵機關企事業單位團購商品房”也是解決當前樓市去化問題的手段。
據不完全統計，今年以來，已有包括廣東中山、吉林長春、江蘇連云港等超20城發布團購住房相關政策或活動。
此類團購活動有一定的限時優惠。如近期貴州省貴陽市發布的消息稱，由貴陽市總工會牽頭局舉辦的職工商品房團購活動已于11月1日正式啟動，團購房源銷售價格低于相應樓盤平時銷售價，且保證此活動未售出的房源在兩年內不會低于本次團購價格銷售。
從市場趨勢來看，據國家統計局最新數據顯示，10月份全國商品房銷售依舊延續降勢，待售量保持增長，而所統計70個城市中有58個城市新房銷售價格環比下跌，為今年最多的一次。
“短期購房者觀望情緒仍在，前期政策顯效仍需時間。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜對界面新聞表示，中長期市場規模縮量，但城鎮化仍有空間，改善性住房需求較大，住房需求仍有支撐，市場結構性機會仍在。
在陳文靜看來，若宏觀經濟穩定恢復、相關政策積極落地且多地疫情得到有效控制，購房者置業情緒有望逐步修復，四季度新房市場或逐漸企穩。