記者｜牛鈺

經歷數輪信貸政策調整，11月多個重點城市房貸利率繼續下降。

11月21日，貝殼研究院發布數據顯示，2022年11月監測的103個重點城市主流首套房貸利率平均為4.09%，二套平均為4.91%。首套利率環比下降3BP，二套利率與上月持平，較去年最高點分別回落165BP和109BP，創歷史新低。

經歷前期房貸降息后，多數城市房貸利率已降至歷史低位。截止11月18日，已有泉州、溫州等18城首套房貸主流利率降至3字頭，其中二線城市有6個，三四線城市12個。

從利率變化來看，本月有14城房貸利率有所調整，且以首套房貸利率下降為主。其中泉州和溫州降幅最大，首套房貸主流利率下調至3.8%。

值得注意的是，多個二線城市在11月中旬繼續出臺樓市新政，成都、西安優化了區域限購政策，而杭州自11月11日起取消“認房認貸”，首套利率降至4.1%，二套利率降至4.9%。

在銀行房貸周期方面，據貝殼研究院監測，11月銀行放款周期26天，與上月基本持平。其中一線城市平均放款周期為32天，二線城市平均放款周期均為24天，三線城市平均放款周期為27天。

從當前的首套主流利率來看，11月包括一線城市在內僅10城高于4.1%；二套主流利率方面，僅北京、上海、廈門和西安四城高于4.9%。

分城市能級來看，目前一線城市房貸利率最高，首套平均為4.60%，二套平均為5.13%，與上月持平。二線及三四線城市首套利率平均為4.07%。

在利率下調幅度方面，一線城市房貸利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅僅60BP和52BP。三四線城市房貸利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分別為169BP和112BP。

房貸利率下降，最直接的影響是購房者月供減少。以首套房100萬商業貸款本金為例，如果以30年期、等額本息還款計算，三四線城市購房者平均每月可減少月供約1036元，需償還的利息總額減少約37萬元。

今年以來，需求端信貸政策不斷優化，房貸利率下調的同時，多地首付比例也在接續下調。據中指研究院監測，當前，石家莊、溫州在內的80余城已調整首套商貸首付比例至20%。

除商貸外，11月也有包頭、太原等城市下調個人住房公積金貸款利率至首套最低2.6%，以響應央行9月30日相關政策。此外，部分城市開始支持商轉公業務，提額降首付、一人購房全家幫等政策的實施范圍也不斷擴大。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為，信貸政策的進一步寬松有助于降低居民購房成本，緩和市場觀望情緒，帶動住房需求釋放。

近期，央行、銀保監會發布的“金融16條”中也提及支持個人住房貸款合理需求，明確各城市合理確定當地個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。

與9月底央行發布的部分城市可階段性調整差別化住房信貸政策相比，“金融16條”對下調個人住房貸款利率的城市不再有銷售端數據下滑的具體要求，并且進一步督促金融機構配合下調。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰認為，在穩地產背景下，未來住房信貸政策有望進一步寬松，房貸利率下限有望進一步下降，特別是加大對改善換房需求的支持下，局部城市二套房貸利率有望突破4.9%的下限。

陳文靜則進一步指出，當前，部分二線城市限購限貸政策仍具備一定優化空間，預計隨著“金融16條”的出臺，短期各地政策放松力度有望加大，需求端政策仍將繼續改善，降低購房成本、降低購房門檻仍是重要方向。