記者 | 黃昱

刷新認購倍數記錄、總吸引資金超1200億元， 作為國內首單房企運營的保障性租賃住房REITs，總募資額約12億元的華潤有巢REIT受到資本市場熱捧。

在經歷近6年的摸索后，華潤有巢REIT樣本為房企運營長租公寓找到了當前最理想的解題思路，即通過“納?！眮砩陥蠊?REITs，從而形成長租公寓“投、融、管、退”閉環。

在政策支持下，房企去年以來掀起了一股“納?！睙?，即將旗下長租公寓項目申請納入保障性租賃住房體系，其中華潤有巢的“納?！北壤堰_到42%、萬科泊寓為20%。

一家頭部房企長租公寓運營負責人對界面新聞表示，長租公寓行業的本質邏輯是一個重資產模式的行業，需要完整的商業邏輯閉環。去年國家明確將保障性租賃住房納入REITs試點申報項目名單，這是房企參與“納保”的最大驅動力。

除了“納保”外，仍堅守長租公寓賽道的房企這兩年也不斷調整早些年在戰略上的失誤，開始放緩規模擴張步伐、豐富產品線、挖掘B端（企業）和G端（政府）客戶等。

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在2020年10月發布的“十四五規劃”中，“保障性租賃住房”的概念首次被明確提出，是我國住房保障體系中的新增量，與之前的廉租房、公租房有著本質區別。

公租房保障對象是以戶籍為主的本城市收入困難的家庭。保障性租賃房沒有戶籍限制，主要針對的是人口凈流入量大城市的新市民、青年人。

按照規劃，40個重點城市將在“十四五”期間建設籌集保障性租賃住房650萬套（間）。其中2021年、2022年是籌建的關鍵期，計劃建設籌集330萬套（間），完成“十四五”目標的一半。

保障性租賃住房的籌建強調充分發揮市場機制，房企長租公寓品牌成為重要的參與主體。

ICCRA住房租賃產業研究院統計數據顯示，截至2022年三季度末，其監測的全國已開業集中式租賃住房中，約有10.7%納入當地保障性租賃住房，十多家住房租賃企業的“納保”占比超過10%，屬于頭部房企的包括萬科泊寓、華潤有巢、招商伊敦、旭輝瓴寓等。

華潤有巢在房企長租公寓品牌中“納?！闭急瓤壳?，據ICCRA統計，截至2022年三季度末，已經達到42%。

相較于同行，華潤置地推出長租公寓品牌的時間較晚，2018年才正式發布“有巢”，同時在規模上相對克制。截至今年上半年底，華潤有巢實現管理規模5.5萬間，其中開業2.2萬間。在開業規模上，還未進入行業前十。

華潤置地管理層在今年初的業績會上表示，在長租公寓業務上要堅定獲取符合公募REITs發行標準的標的資產打造“投、融、建、管、退”閉環。作為當前長租公寓中唯一可申報公募REITs的品類，保租房必定是華潤有巢要發力拓展的。

據不完全統計，華潤有巢重資產占比逾70%，且將大部分土地用于建設、運營保障性租賃住房。

作為集中式長租公寓中規模第一的品牌，萬科泊寓從2021年開始也積極參與保障性租賃住房的籌集、建設和運營。

天津是泊寓首個“納?！钡某鞘小Ｈf科泊寓方面告訴界面新聞，去年12月，天津泊寓將自有的市場化租賃住房項目全部申請納入保障性租賃住房體系，其中11家門店率先完成“納保”工作。

截至目前，天津泊寓已正式“納保”12個項目、超5000間房源，另有4個項目正在推進納保中，是天津“納?！弊疃嗟墓⑦\營商。

萬科發布數據顯示，截至2022年7月31日，泊寓在北京、深圳、廈門、天津、長沙、武漢、成都等8個城市正式“納?！?0個項目、4.1萬間房源，另有5萬多間房源在申請納保途中。

到今年9月底，萬科泊寓共運營管理房源21.5萬間，其中已有 4.28萬間納入保障性租賃住房，占比約20%。接下來還有另外近5萬間房源“納?！背晒?，萬科泊寓“納保”占比將近一半。

據界面新聞了解，萬科選擇“納?！钡捻椖繒r首先要保證“硬件”合規（合規經營，產權清晰，手續完整，解除轉讓限制），其次確?！败浖焙细瘢ㄍㄟ^經營提效確保投資回報率達標），難點更多還是一些修煉基本功的工作。

萬科泊寓方面透露，長租公寓行業發展時間不長，保障性租賃住房也相對是一個較新的概念，萬科通過各種渠道和方式進行探索，初步探索出包括輕資產輸出管理、自持物業改造等方式，相信隨著行業發展，保障性租賃住房的發展路徑也會越來越明晰。

除了這些保租房的先行者，還有不少房企也開始行動起來。

深圳房企星河控股也對界面新聞表示，未來保障性租賃住房必將成為公司發展的重點，目前正積極將深圳一長租公寓項目申請納入保障性租賃住房體系當中。