記者｜王婷婷

在二手住宅價格連續3個月環比下降之后，西安也推出了樓市新政。

11月19日，西安住建官微發布了《關于支持剛性和改善性住房需求有關問題的通知》，對樓市限購政策和人才購房政策作出調整。

從限購方面來看，通知指出，從西安市外遷入西安市，且在住房限購區域無住房的居民家庭，落戶西安即可在住房限購區域購買首套二手住房。取消了此前的“須在購房前落戶滿1年”的要求。

在住房限購區域無住房的非西安市戶籍居民家庭，只要持有西安市《居住證》，且在購房之日前6個月在西安市連續繳納社會保險或個人所得稅的，可購買1套二手住房。而在此之前，外地戶籍購房者至少需要繳納兩年的西安市社保或個稅。

另外，經批準引進的各類人才購房條件也作出相應調整。比如在西安市住房限購區域購買住房時，不再需要提供社會保險或個人所得稅相關證明材料。

以上兩條政策調整，表明西安新吸納的人口可在短時間內轉化為購房需求。

根據西安市統計局數據，2021年末西安全市常住人口（含西咸共管區）為1316.3萬人。2021年西安常住人口增量為21.01萬人，增量位居全國第4。

此外，對于二孩及以上家庭，若符合西安市購房資格，在住房限購區域內限購套數基礎上可新購1套住房。

具體而言，西安市戶籍的二孩及以上居民家庭，住房限購套數由２套增加至3套；非西安市戶籍的二孩及以上居民家庭，住房限購套數由1套增加為2套。

不過，二孩及以上家庭在住房限購區域參加新建商品住房購房登記時，第1套、第2套以“剛需家庭”類別登記，第３套則需以“普通家庭”類別登記。

西安此次限購范圍的調整主要涉及5個區域，即臨潼區、西咸新區灃東新城上林街道、灃西新城高橋街道和馬王街道，以及高新區托管，不再列入西安市住房限購限售范圍。

上述區域大多面臨成交均價下跌態勢。以灃東新城、灃西新城為例，合富研究院數據顯示，10月份成交均價分別下降了6.4%和22.3%。

而且，在上述解除限購的區域中，除臨潼區房價較低外，其它區域房價相對較高，基本均處于在1.7-2.5萬/平方米的水平。本次政策之后，對于這些區域的樓盤將帶來利好。

西南財經大學教授劉璐認為，當前的樓市調控政策不僅需要“因城施策”，甚至需要在同一個城市內部“因區施策”，方可應對不同城市、區域間樓市走勢分化加劇的現狀，進而實現精細化市場的高效管理。

整體來看，本次政策主要針對市場需求端進行調控，放松社保限制、縮短落戶年限、降低人才引進購房門檻、縮小限購區范圍等。

值得注意的是，西安此次調控主要聚焦于二手住宅，也反映出當前西安希望加強二手房的流通性來恢復樓市活力；對二胎及以上的家庭放開第三套房購買條件，則可釋放部分改善購房群體的購房需求。

西安新政出臺的背后是二手房市場的“量增價跌”現狀。數據顯示，目前西安二手房的掛牌量已超過12萬套，自今年8月份以來，成交量處于低位，價格也出現下滑。

根據國家統計局最新發布的70城房價數據，10月份西安新房、二手房價格環比均下滑，其中二手房環比下降0.2%，是今年西安二手住宅價格連續第3個月下降。

根據中指研究院數據，今年10月份西安二手住宅總體共成交4707套，環比下降24.8%；二手住宅成交面積為46.66萬平方米，環比下降25.6%。

西安市新房價格也連續兩個月下降。數據顯示，西安新房價格在9月份環比下降0.5%之后，10月繼續環比下降0.3%，是自2016年3月以來，西安首次新房價格連續環比下降。

此次政策落地后，將進一步釋放市民的剛性和改善性住房需求，對限購區域的二手房市場將產生積極影響，同時帶動新房市場成交量回升。