從“第二支箭”到“金融十六條”，再到預售資金松綁，樓市近期被注入“強心劑”。

“金融十六條”對地產行業的支持力度空前，是這一系列政策中影響面最大的。該政策傳出后，迅速點燃了資本市場的情緒，地產股市、債市再度迎來大漲。

據央行和銀保監會于11月11日聯合發布的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，16項金融舉措涉及穩定房地產融資、做好“保交樓”金融服務、保障住房金融消費者合法權益、做好受困房地產企業風險處置、階段性調整部分金融管理政策、支持住房租賃金融等六個方面。

中指研究院指出，16項金融舉措的核心邏輯為：企業債務展期+支持融資穩定市場主體，“保交樓”促進購房者信心恢復，支持個人購房信貸帶動市場銷售恢復。

這些內容標志著政策開始從“保項目不保房企”轉向“保優質房企”，資金端的水龍頭終于打開，將加快“輸血”短期經營困難的企業，實質性扭轉房企融資困境，推動民企恢復經營“造血”能力，房地產行業也有望更快地實現平穩健康發展。

16項舉措中最受關注主要為：支持貸款、信托等存量融資展期1年；鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資需求；對于新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責以及延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排。

國聯證券分析師指出，本次舉措確立了重要的風控制度，通過展期政策以時間換空間，助力地產行業企穩復蘇。

與此同時，支持民營企業債券融資的“第二支箭”迅速落地。

此前，11月1日，交易商協會、房地產業協會聯合中債增進公司，召集21家民營房企召開座談會，介紹中債增進公司支持民營房企發債融資工作的相關進展，釋放出民營房企發債名單擴容的信號。

一周后，銀行間市場交易商協會表示繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。預計可支持約2500億元民營企業債券融資，后續可視情況進一步擴容。

此次支持融資的政策落地很迅速。11月10日，銀行間市場交易商協會受理龍湖200億元儲架式注冊發行；一天后，新城控股發布公告，擬向銀行間交易商協會申請新增150億元債務融資工具的注冊額度。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，有國資背景的企業做增信，債券購置，相當于信用注入、定向現金流注入，市場對風險的擔心可以打消。

16條金融舉措發布后沒幾日，監管層對房企的資金端再次提供支持。

11月14日晚間，中國銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》指出，監管賬戶內資金達到住房和城鄉建設部門規定的監管額度后，房地產企業可向商業銀行申請出具保函置換監管額度內資金。

這意味著，房企可以通過保函提取預售資金，從而改善企業的流動性。

中銀證券房地產行業首席分析師夏亦豐表示，本次為全國性的保函置換預售監管資金統一規定，至此形成了信貸、發債、信托、預售資金等多維度的房企融資端支持政策，多方位解決短期內房企面臨的流動性問題。

在政策面全力促進解決房企短期現金流壓力后，下一步更重要的是要促進市場銷售企穩，唯有企業銷售回款得到明顯改善，才能使行業真正恢復平穩發展。

“在當前政策背景下，對于2023年的預期都會有系統性的改善。對于銷售和地產投資，我們認為會是一個危機模式解除后的改變。”國泰君安首席地產首席分析師地產謝皓宇如指出。

政策的拐點必然來帶市場的拐點，雖然還在緩慢復蘇的過程中，但北上廣深四大一線城市的市場表現將成為我們觀察政策效果的窗口。

作為曾經四大一線城市中樓市熱度最高的城市，深圳是全國樓市風向標。億翰智庫指出，盡管目前深圳成交量處于幾年來的低位，但放眼灣區，深圳的市場成、去化仍位于前列。

中原地產數據顯示，今年9月、10月，深圳新房成交量已出現回彈，9月的成交數量達到過去的10個月中最高的3614套，超過了今年1月的成交；10月相比9月略有下滑，成交3328套，但在今年來看也是表現比較好的一個月，還出現了兩個“日光盤”。

頭部房企在深圳市場中的表現更為堅挺。克而瑞數據顯示，2022年1-10月，深圳TOP20房企流量銷售金額達2327.01億元，同比僅下滑2%。

與其它全國市場基本一樣，深圳銷售排名靠前的也多是央國企以及有央國企背景的優質房企，如華潤置地、萬科、金地、深鐵置業等，這些企業憑借經營穩健、市場信譽高等優勢，積極發力加大銷售，頂住了今年以來的市場壓力。

其中華潤置地累計流量業績達403.72億元，是銷售金額唯一超過400億的房企，累計金額相較于去年同期上漲17％；其它TOP10房企基本是一百多億的銷售額，其中萬科達到116.63億元。

很顯然，在當前的市場環境下，購房者更關注房企的穩健程度以及抗風險能力。

萬科董事會主席郁亮曾表示，這么多年來，萬科一直堅持“尊重常識、敬畏市場”。市場有高有低，要有敬畏之心，沒有做不完的生意，只有做不好的生意，能力最重要，能力比規模更重要，不貪婪，市場不好的時候也不要恐懼。

之所以這樣判斷，是因為郁亮認為，中國房地產市場始終是規模巨大的單一產品市場，規模還是超過十萬億元量級，不可能說沒有就沒有。

對于未來市場的走勢，郁亮今年多次對外發表觀點稱：從短期來看，市場已經筑底，但恢復是一個緩慢和溫和的過程。他認為市場收縮過了頭，反而會積蓄自發修復的動能，要相信居民追求美好生活、改善居住條件的力量。

從土地市場來看，這些穩健型房企成為主角，逆勢拿下一批優質、低價地塊。

以萬科為例，今年其多次參與深圳集中供地的競拍，在首批拍地中聯合深圳人才安居集團以以70.51億元+配建2.6萬平方米配建拿下寶安一宗地塊。

大本營深圳一直是萬科的重要糧倉，但相較于招拍掛，城市更新是萬科在深圳更重要的增儲渠道。萬科發布數據顯示，萬科在深圳共計有25個城市更新項目，總計容面積約為1878萬平方米，預計總投額達635億元。

隨著樓市的復蘇，這些土儲將為萬科釋放更大的價值。