文｜立田
11月1日，陜西交控產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司25.82億元在灃東新城拿地190.657畝，摘得的地塊地籍編號(hào)為FD4-3-14，位于灃東新城鎬京片區(qū)灃東三路以東、昆明二路以北、科源四路以西、昆明一路以南，土地用途為住宅兼容商服，容積率1.5-2.0，樓面地價(jià)10157元/㎡。
灃東人居潛力持續(xù)增長(zhǎng)中。
灃東新城位于渭河以南，灃河以東，總規(guī)劃面積159.3平方公里，常駐人口52.12萬(wàn)人。在西咸新區(qū)大發(fā)展中，灃東定位為統(tǒng)籌科技資源改革示范基地和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)。
西咸新區(qū)的十四五規(guī)劃中，預(yù)計(jì)2025年西咸新區(qū)的GDP目標(biāo)為1200億元以上，年均增長(zhǎng)12%。其中，灃東新城的2025年GDP目標(biāo)為450億元以上，年均增長(zhǎng)13%以上，可以看出，未來(lái)幾年灃東新城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展依然在西咸新區(qū)中占有重要的分量。
而為了加快構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，持續(xù)提升核心競(jìng)爭(zhēng)能力，灃東新城提出了“一軸三帶四板塊”空間布局規(guī)劃。
一軸：大西安新中心新軸線。三帶：灃河濱水生態(tài)景觀帶、自由貿(mào)易經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶、中華歷史文化展示帶。四板塊：灃東新城大西安新中心板塊（中軸線）、 絲路國(guó)際商貿(mào)板塊（三橋商貿(mào)區(qū)）、斗門水庫(kù)生態(tài)板塊（斗門水庫(kù)及鎬京）、 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)示范板塊（六村堡產(chǎn)業(yè)園）。
多年發(fā)展，灃東區(qū)域內(nèi)有中國(guó)國(guó)際絲路中心、西安國(guó)際足球中心、秦創(chuàng)原立體聯(lián)動(dòng)孵化器總基地等重點(diǎn)項(xiàng)目加速建設(shè)；西安醫(yī)學(xué)院第一附屬醫(yī)院灃東院區(qū)、陜西省中醫(yī)藥研究院（省中醫(yī)院）、中心城區(qū)與西咸新區(qū)互聯(lián)互通項(xiàng)目快速推進(jìn)。同時(shí)，先后引進(jìn)日立能源、人工智能超算中心、工商銀行陜西省分行、秦創(chuàng)原·航空工業(yè)自控所智能傳感產(chǎn)業(yè)基地等一批各領(lǐng)域頭部企業(yè)和項(xiàng)目。
并且，區(qū)域內(nèi)建成并運(yùn)營(yíng)昆明池·七夕公園、詩(shī)經(jīng)里小鎮(zhèn)、OCT1314摩天輪等文旅項(xiàng)目；歡樂(lè)谷（陸公園）、歡樂(lè)海岸曲水灣商業(yè)街區(qū)等文旅項(xiàng)目加快建設(shè)；引進(jìn)了字節(jié)跳動(dòng)西北創(chuàng)新中心、喜馬拉雅文創(chuàng)中心、陜西文化藝術(shù)博物院、保利大劇院等一大批文化項(xiàng)目，還有陜西文學(xué)館也于今年9月正式簽約，系列高速建設(shè)形成良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)吸引眾多新興產(chǎn)業(yè)集聚。
隨著城市產(chǎn)業(yè)的快速崛起，這一區(qū)域也是近幾年來(lái)西安人居外擴(kuò)的主陣地之一。約在2019——2021年間，該區(qū)域涌現(xiàn)了大批量的品牌房企項(xiàng)目，從產(chǎn)品定位到購(gòu)買政策的變化，可謂是看點(diǎn)頗多。
約從2019年開(kāi)始，灃東的人居建設(shè)便吸引了眾多西安主城區(qū)置業(yè)人群的目光。
早期性價(jià)比吸引外溢置業(yè)，熱度攀升
藍(lán)光、中南、保利，作為2019年“第一批”灃東紅盤，也是人居“拓荒”的先行軍，同時(shí)通過(guò)獨(dú)特的剛需、剛改、改善產(chǎn)品，向西安主城區(qū)勾勒了灃東美好生活的雛形。
同期的中南·上悅城項(xiàng)目分四期開(kāi)發(fā)，一期、二期已經(jīng)售罄，三期為商業(yè)地塊（南美商品貿(mào)易中心），四期東灃占地約59畝，容積率2.5，綠地率35%，共規(guī)劃有5棟小高層、5棟洋房，相較于一期、二期的密度配置，四期的舒適度較高。
產(chǎn)品為帶裝修交付，項(xiàng)目為多層,小高層,高層板樓，其中106㎡、121㎡戶型為小高層產(chǎn)品，142㎡為洋房產(chǎn)品，擁有11.1米環(huán)幕觀景雙聯(lián)南陽(yáng)臺(tái)，品質(zhì)感不錯(cuò)。據(jù)悉，目前四期均價(jià)約20000元/㎡，預(yù)計(jì)2023年年底交房。
藍(lán)光公園華府約在2017年入市，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，最早均價(jià)約6、7千元，截止2019年前后，灃東熱度逐漸高漲，該項(xiàng)目均價(jià)也漲到了約1.2萬(wàn)元左右。通過(guò)界面樓市西安頻道走訪發(fā)現(xiàn)，其原有的售樓中心大門已經(jīng)關(guān)閉，但網(wǎng)絡(luò)調(diào)查信心顯示目前項(xiàng)目在售151—246㎡戶型房源，參考均價(jià)為18500元/㎡。 該項(xiàng)目早期價(jià)格確實(shí)有吸引力，但從第一批次交房后，相對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品也確實(shí)問(wèn)題多多，期間一直維權(quán)不斷。
萬(wàn)科未來(lái)星光位于灃東征和七路與安泰路東南側(cè)。項(xiàng)目總占地約97畝，規(guī)劃了9棟住宅、1所幼兒園、1棟甲級(jí)寫字樓和BLOCK商業(yè)街區(qū)，是萬(wàn)科地產(chǎn)在灃東新城的第一個(gè)項(xiàng)目。其中住宅板塊的容積率約2.5，住宅包含4棟小高層、5棟高層，主力戶型為117㎡的三室、130㎡的三室、143㎡的3+X室，精裝交付。目前在售精裝小高層，面積117-143㎡，價(jià)格約2萬(wàn)/㎡，預(yù)計(jì)2024年12月交付。
市場(chǎng)項(xiàng)目潛力巨大，“品質(zhì)、價(jià)位”依然是衡量主要標(biāo)準(zhǔn)
保利和光塵樾項(xiàng)目占地288畝，總建筑面積70萬(wàn)㎡，容積率為2.8，綠化率為35%，分兩期開(kāi)發(fā)。其中一期規(guī)劃8棟花園洋房和10棟高層；二期規(guī)劃11棟高層、8棟洋房、8棟疊拼。
通過(guò)界面樓市西安走訪發(fā)現(xiàn)，其一大亮點(diǎn)就是其6層疊拼，也是許多改善客戶較為關(guān)注的產(chǎn)品，項(xiàng)目住宅已經(jīng)全部交付，在售保利和光小戶型，在售樓棟為1＃、2＃樓，產(chǎn)品主要為毛坯SOHO以及帶裝修平層，其中SOHO產(chǎn)品面積為47—58㎡，平層產(chǎn)品面積為30㎡。
據(jù)悉，在節(jié)假日，該項(xiàng)目還會(huì)推出折扣活動(dòng)，比如9月份就針對(duì)約30㎡精裝平層，特惠單價(jià)在8500元/㎡左右；約47㎡毛坯LOFT，特惠單價(jià)在10506元/㎡，價(jià)格吸引力十足。在售公寓目前全部封頂，預(yù)計(jì)明年6月交付。
與保利相距不遠(yuǎn)的國(guó)樾府西側(cè)緊鄰灃東自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園，由住宅和商業(yè)綜合體兩部分組成，容積率約2.8，綠化率約45%，規(guī)劃18棟住宅，由7棟高層、7棟小高、4棟多層組成。主力戶型為97.41平——136.44平3居—4居，帶裝修交付，面積區(qū)間主要面向剛需剛改人群，均價(jià)約1.9萬(wàn)元。
項(xiàng)目從2021年面市至今，一直陷入“預(yù)售證下不來(lái)”、“捂盤惜售”的爭(zhēng)議中。據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，該項(xiàng)目由本土開(kāi)發(fā)商西安康騰置業(yè)開(kāi)發(fā)，國(guó)樾府是其開(kāi)發(fā)的首個(gè)住宅項(xiàng)目，一期為9棟住宅，目前外立面已做好，內(nèi)部裝修中，預(yù)計(jì)今年年底交付。
在城市引導(dǎo)居住用地合理布局方向下，灃東作為重點(diǎn)人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，合理安排居住用地供給是未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)。
可以看出，灃東目前在售項(xiàng)目均價(jià)幾乎在觸定兩萬(wàn)，價(jià)格上漲明顯，對(duì)標(biāo)西安主城區(qū)都屬于偏高水平，加之西安樓市持續(xù)低迷，或許便是近一年來(lái)灃東許多品質(zhì)住宅去化開(kāi)始變緩的部分原因，未來(lái)如果房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，市場(chǎng)持續(xù)企穩(wěn)發(fā)展，并通過(guò)時(shí)間來(lái)消化當(dāng)前房?jī)r(jià)，或許還是會(huì)有更多的購(gòu)房力進(jìn)入。