記者|戈振偉

深圳解決大城市住房突出問題得到了中央財政的支持。

10月31日，財政部發布《關于支持深圳探索創新財政政策體系與管理體制的實施意見》（下稱《意見》），提及中央財政加大對深圳保障性住房的補助。

《意見》提出，考慮深圳人口持續凈流入對住房的需求，加大中央預算內投資對深圳保障性住房籌集建設的補助，加大中央財政城鎮保障性安居工程補助資金對深圳公租房、保障性租賃住房和老舊小區改造的支持力度，推動解決大城市住房突出問題。

上述《意見》在多位業內人士看來，是一次創新之舉，給社會傳遞出積極的信號。

中國城市發展研究會副秘書長劉正山告訴界面新聞大灣區頻道記者：“這項改革很有意義。上個世紀八十年代，我們國家住房改革的開拓者就在深圳。”

劉正山解釋稱，在分稅制之下，地方政府主要承擔著經濟發展等任務，如果中央財政在針對地方的住房保障方面發揮更大的力量，那么，讓地方政府將主要的精力和財力放在發展之上，有助于實現整體的發展目標。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，上述《意見》的這段話暗示了未來財政政策將如何支持住房需求：一是明確資金來源，即中央預算內投資和中央財政城鎮保障性安居工程補助資金；二是明確公租房、保障性租賃住房和老舊小區改造是三大重點項目，這也是解決住房問題的重要途徑。

他還表示，對全國市場來說，意見提到的這些重點項目，恰是當前房地產新發展模式中的重要住房產品。這些政策未來可能被推廣至其他城市。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，對保障性租賃住房，老舊小區改造等公共住房方面的中央財政扶持力度加大，有利于促進新市民和外來人口在深圳這兒的超大城市扎根，有利于夯實深圳的內需基礎，從而打造消費導向的可持續的財政增長動力，形成收支的良性循環，這對夯實國家財政也是有利的。

另外也有觀點指出，意見出臺后，深圳在保障性住房建設方面力度會更大，而隨著商品住宅和保障房進入了雙雙發力的階段，深圳房價未來再次出現快速上漲的可能性大幅降低，房價被操縱的可能性基本上不存在，有利于實現房住不炒。

就在《意見》出臺的前兩天，深圳市住建局發布了《深圳市2022年度房屋租賃參考價格》，覆蓋了深圳全市（不含深汕合作區）4319個樓盤、2042個城中村私宅、4500個產業園區配套宿舍區和6702個產業園區。繼成為首個發布二手房參考價的城市后，深圳又再次成為全國首次發布租金參考價的城市，這一舉措體現出深圳在解決好住房、租房問題上的“良苦用心”。

深圳是中國最先開展房地產市場的城市，也是中國大城市住房突出問題的代表性城市。

1987年12月1日，深圳土地拍賣落下第一槌，深圳比其他城市早十幾年開始發展房地產，但直到今天，深圳市民的房屋產權擁有率依然很低。

數據顯示，深圳住房自有率僅有23%，意味著每四個深圳人里面，只有一個人有自己的房屋。相比之下，北京、上海和廣州這幾個一線城市的住房自有率都超過了50%，香港也接近50%，新加坡的住房自有率超過了90%。在發達國家的大城市，住房自有率一般都在60%左右。

另外，深圳人均居住面積27.8平方米，未能達到國家和廣東省的最低標準線，主要原因在于占全市住房面積54%左右的城中村中居住了70%多的人。

過去10年，深圳常住人口增加了700多萬人，增量位居全國之首。雖然深圳新建商品房面積近年不斷增加，但持續的人口凈流入導致房價居高不下，很多深圳人不得不面臨“ 來了都是東莞人、惠州人”的調侃。當依靠市場已經無法解決住房問題，政府必須出來承擔更多的責任。

2016年6月30日，深圳市拿出1000億元注冊成立了深圳市人才安居集團（以下簡稱“安居集團”）。安居集團的任務非常明確，概括起來就12個字：多建房、快建房、建好房、管好房。安居集團黨委副書記、總經理唐紹杰表示：“政府拿這1000億出來，實際上也是過去這些年財政的盈余積累下來的，這是大家共同創造的，再拿出來回饋市民。”

2019年4月29日，深圳市住房和建設局一次性公布《深圳市公共租賃住房建設和管理辦法》、《深圳市安居型商品房建設和管理辦法》、《深圳市人才住房建設和管理辦法》。

這些文件所構成的政策，被外界稱之為深圳繼1998年商品房制度改革之后的“二次房改”，是“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”房地產發展思路的最全面探索。

政策提出了一個宏偉的目標：到2035年深圳將新增170萬住房供應量，60%以上為保障性住房，即公租房、安居房、人才房（三種統稱“公共住房”）各占20%，剩余40%為商品住房。其中公租房租賃價格約為市場價格的30%，安居房價格約為市場價格的50%，人才房的價格約為市場價格60%。

加上此前發展階段的各類保障性住房，屆時深圳將擁有超過140萬保障性住房，超過香港110萬套、新加坡100萬套的保障性住房，可以覆蓋深圳常住人口的三分之一左右。按照商品住房供應比例測算，未來17年僅有70萬套供應，年均4萬套左右，基本符合最近幾年來深圳新房年均銷售量。

在2020年8月的一場公開演講中，時任深圳市住建局局長張學凡表示，新加坡是深圳學習的榜樣，將來深圳市60%的市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。

深圳樓市逐漸從“香港模式”轉向“新加坡模式”。二者的區別在于前者走向了高度市場化的高房價之路，后者走向了保障房之路，即政府承擔了“居者有其屋”的義務，通過低價轉讓國有土地、大規模興建公共住房、嚴打投機等方式，保障民眾住房需求。

在新加坡，組屋占比高達80%，私人住宅20%。組屋由政府興建，優先保障中低收入群體的購房需求，因此得以嚴控售價，讓房價收入比始終維持在5-6的合理水平。

但是，“新加坡模式”在深圳實施的難題之一是土地供給。深圳人口眾多，但每年新增土地供應很少。由于歷史原因，深圳的大多數土地掌握在“城中村”，被用作到了舊改之中，造成土拍市場上供地不足的現象。

《深圳市住房發展“十四五”規劃》提出，“十四五”期間，深圳供應居住用地不少于15平方公里、建設籌集住房89萬套（間）、供應分配住房65萬套（間）。

從近幾年的招拍掛土地市場來看，深圳確實在加大對保障性住房的供應。同時，為了增加住宅供給，深圳也將多宗商用地改為了居住用地。2021年，深圳建設籌集保障性租賃住房4.48萬套（間），棚戶區改造累計開工6530套。

不過，在龐大的人口基數及增量面前，深圳政府如何制定住房分配方案以及定價均是難題，且以目前的建設速度來看，個人申請公共住房的排期也將是一場較長時間的“攻堅戰”。

深圳市房地產中介協會秘書長華洪認為，目前深圳住房矛盾仍未得到根治的難點在于住房結構，尤其是具有保基礎的保障性住房建設供應沒跟上，同時，存量住房沒有得到充分盤活。

華洪建議，深圳一方面要進一步完善機制與創新，比如如何在土地出讓規劃與政策方面加大對保障性住房建設力度的鼓勵，同時也要加快保障性住房內部流轉機制的建立；另一方面，在稅收領域，也要就盤活存量住房給予支持性政策引導。