記者 | 黃昱

市場的挑戰仍然在，萬科的歸母凈利潤表現也與銷售一樣，呈現波浪式變化。

10月28日，萬科發布2022 年三季度報告，第三季度萬科實現營業收入1307.6億元，同比增長25.3%；實現歸母凈利潤48.3億元，同比下降14.4%。

受第三季度歸母凈利潤下降影響，萬科前三季度實現歸母凈利潤170.5億元，雖然仍保持增長，但同比增幅從今年上半年的10.6%下降為2.2%。

從營收來看，萬科前三季度仍保持穩定的增速，同比增長24.4%至3376.7億元，其中，房地產開發業務結算面積為 2261.5 萬平方米，貢獻營業收入2958億元，同比分別增長 21.7%和24.8%。

營業收入增長不足以對沖毛利率的下滑，這是萬科歸母凈利潤增長乏力的重要原因。

報告指出，受近年來結算項目地價占售價比上升的影響，2022 年前三季度，萬科開發業務結算毛利率由2021年同期的23.9%下降至20.7%，扣除稅金及附加后的結算毛利率從2021年同期的18.7%下降至16.5%。

萬科總裁祝九勝曾在今年的中期業績會上表示，在市場低迷的情況下，毛利率肯定是承受相當壓力的，對于萬科來說，此刻首要選擇是確保經營安全，把穩發展放在首位。

不過，今年以來，萬科主席郁亮多次強調毛利率下滑的重要原因是投資管理存在問題。盡管早在2020年萬科就提出在“管理紅利時代”必須摒棄舊有模式下的規模擴張思路，更加重視增長的質量，但在行為上未能堅決擺脫高增長慣性，仍有部分城市的投資追高冒進。

因此3月底的業績會上，郁亮就表示，要改變過往分散拿地的模式，投資額度不再分大餅，通過集中管控，將資金更加集中地投向市場穩定、完全邊際高，團隊操盤能力強的地區。

在此背景下，萬科今年嚴格了投資標準，在量入為出、合理倉位基礎上，還強調要獲取“特別好的項目”，每個項目都要上投委會討論。

從實際情況來看，1-9月，萬科共新增27個開發項目，總規劃計容建筑面積約485.9萬平方米，權益計容規劃建筑面積約303.2 萬平方米。其中第三季度新增項目8個，總規劃計容建筑面積 307.8萬平方米，權益計容規劃建筑面積213.1萬平方米。

據中指研究院數據，萬科今年前9月的權益拿地金額約為313億元，在同行中排名第9，排名第一的是華潤置地，權益拿地金額達784億元。相比去年，萬科大幅降低了拿地力度。去年僅上半年，萬科權益拿地金額就達886.5億元。

即便縮減了拿地支出，但萬科少見的出現了經營性現金流為負的情況。

報告顯示，第三季度，萬科經營性現金流凈額約為-124.6億元，同比下降124.9%；受此影響，萬科經營性現金流凈額由正轉負，從今年上半年的83億元減少為前三季度的-41.76億元，同比下降442.36%。

在房地產行業整體下行的背景下，經營性現金流已經超越凈利潤成為各方更重視的指標，這一數據反映了一家公司經營收支現金的管理能力，衡量該公司收入利潤中有多少真正實現現金回籠。

萬科經營性現金流凈額為負的情況并不多見，2018年上半年曾出現過一次，彼時主要是受經營性現金支出增加影響。

而萬科今年前三季度經營性現金流為負，主要是受經營活動現金流入減少所致。萬科財務數據顯示，前三季度，銷售商品、提供勞務以及收到其他與經營活動有關的現金合共2662.3億元，同比下降約28.1%。

現金流入減少的同時，萬科在第三季度還完成了2021年度股息分派112億元，部分新獲取的項目及舊改項目在三季度達到地價或土地費用的支付節點，此外由于前三季度的竣工面積同比增長 17.9%，相應的工程款支付也有所增長。

受上述因素的影響，萬科貨幣資金較中期有所下降，為1188.3 億元，但仍遠高于短期借款和一年內到期有息負債總和627.5億元。

因去年出現歸母凈利潤下滑，萬科今年定下了 “止跌企穩，穩中提升”的工作目標。在中期業績會上郁亮曾坦言，從上半年的結果來看，工作目標完成的“馬馬虎虎”，關鍵是能否繼續保持這一狀態，這取決于萬科的能力有沒有建立起來，“肌肉有沒有長起來”。

因此，萬科今年在地產開發上嚴格投資拿地標準的同時，也更重視提升經營性業務的經營效率和競爭力。

在三季度報中，萬科也披露了物業服務、物流倉儲、長租公寓和商業的經營狀況。除萬物云成功上市外，物流倉儲業務也保持高速增長，前三季度實現營業收入29.7億元（含非并表項目），同比增長42.7%。

萬科在商業板塊持續發力。在報告中，萬科明確指出，為更好實現資源協同和集約利用，正在推動將7個地產區域BG的49個商業項目委托印力管理，希望借助印力的綜合商業管理能力，進一步提升集團商業資產質量。

數據顯示，1-9月，萬科商業開發與運營業務實現營業收入 62.5億元（含非并表收入），同比增長10.6%，其中印力管理的商業項目營業收入為40.4億元，同比增長9.2%。截至9月底，印力開業項目的整體出租率為92.7%。