記者 樊旭

上海交通大學國際與公共事務學院教授陳杰日前指出，當前中國的住房金融體系過分依賴商業性資源，這就難以保障中低收入家庭的住房需求。未來需要建立一個以國家信用背書為基礎的政策性住房金融體系。

陳杰周五在該院舉辦的一場學術報告會上表示，長期以來，房地產被視作是一個拉動投資和經濟增長的重要產業，因此這個行業過度依賴商業性金融體系，而商業性金融體系本身具有逐利性，難以保障中低收入家庭對住房金融的需求，僅靠市場機制難以實現人人住有所居的目標。

他指出，雖然中國早在1991年就建立了住房公積金制度，但住房公積金不僅規模有限、覆蓋面有限，而且與商業性住房金融之間的界限模糊，兩者在功能定位上有很多重合，業務范圍上有大量交叉，更多是競爭性而不是互補性。

陳杰進一步表示，房地產過度依賴商業性金融體系的另一個問題是住房與實體經濟在金融上相互捆綁。

“以商業銀行為中心，房地產和實體經濟捆綁在一起。如果房地產有波動，銀行會作為一個中樞和放大器，傳導給實體經濟，反之亦然。很多年來，（政策層）給實體經濟‘輸血’，但往往通過銀行就輸給了房地產。”他說。

此外，陳杰還指出，商業性住房金融體系會加劇貧富差距和財富分化，也容易給信貸體系造成更大的危機。

他解釋稱，一方面，住房信貸與房價成正比，房價越高，住房信貸發放越多，放貸利息收益也就越多。如此一來，金融機構更偏好給高檔商品住宅而不是普通中低價位的住房或保障性住房發放貸款。在房價上行期，住房信貸成為加劇財富分化的重要加速器。

另一方面，他指出，因為信貸收益與住房市場價值成正比，金融機構內生具有抬高或至少是維護高房價的動力。

“房企高價拿地，才能從銀行獲得更多的開發信貸或授信額度，更多的信貸才能讓房企更快速開發，更多拿地和更高速擴展。同樣，房企制訂更高的房價才能拿到更多的信貸融資。所以，房地產會出現周期性的供給過剩，短時間內看不出來，但是就像‘灰犀牛’，一旦房價因為供需形勢逆轉而出現下行趨勢，很容易出現信貸收縮，加速市場收縮，形成惡性循環。”

陳杰表示，美國、英國、日本等發達國家都建立了以國家信用背書為基礎、體現強烈政策干預意圖的政策性住房金融體系，并發揮了重要作用，這一點值得我國借鑒。

他進一步表示，未來中國住房金融有五個改革方向。

首先，大力加強政策性住房金融體系建設，并與商業性住房金融體系實現切割。

其次，從房貸集中度管理制度出發，繼續遏制商業銀行對房貸的過度參與，并將住房信貸業務從商業銀行徹底剝離，形成相對獨立的住房信貸體系。陳杰認為，將住房金融業務與一般性金融業務混雜在一起，不僅會導致房地產信貸對實體經濟融資的擠出效應，還會一榮俱榮，一損俱損。

第三，強化住房金融對合理住房投資與消費的引導，努力消除住房金融內在的風險正反饋擴大機制。

第四，加大對存量住房更新與再開發、租賃住房領域的金融支持。

第五，盡快在國家層面制定住房金融的統一立法。