記者 | 黃昱
作為廣州保障性租賃住房的重要來源，“城中村”住房租賃要走上專業化、規模化的道路。
近期，廣州發布了《廣州市住房和城鄉建設局關于支持專業化規模化住房租賃企業提升“城中村”租賃住房品質的指導意見》，引導專業化規模化住房租賃企業整租運營城中村房源，作為保障性租賃住房，推進城中村環境更新，人居環境改善。
據界面新聞了解，盡管廣州50%以上的租賃住房供應都集中在城中村，但多年來都未對機構房東進入城中村整租運營有一個明確的政策支持，違建問題、稅收問題等都使得很多規模化的機構房東對進入“城中村”存有疑慮。
此次《指導意見》提出了機構房東參與城中村房源整租運營的方式、城中村房源租賃范圍、改造流程以及相關政策支持等，初步為機構房東的進入提供了一個指引，也有利于更多“城中村”租賃房源被納入到保障性租賃住房體系中去。
不過，多位長租公寓業內人士對界面新聞，城中村情況復雜，各村情況各異，目前《指導意見》提出的合作模式還是比較寬泛，具體的合作模式還需要去協商探討，村集體經濟組織需要發揮作用，如對村里房源的統籌、對合規性的保障以及對機構房東權益的保護等。
政策支持
在國家大力發展保障性租賃住房的政策下，廣州此番發布《指導意見》，算是對其2021年9月公布的《關于進一步加強住房保障工作的意見》（簡稱《意見》）的補充完善。
《意見》提出，要以解決新市民住房問題為主要出發點，充分發揮政府、企事業單位和社會組織等各類主體作用，多渠道籌集建設保障性房源，不斷完善符合廣州實際的住房保障體系。
按照規劃，到2025年，廣州要全面完成66萬套保障性住房建設籌集任務，含公共租賃住房3萬套、保障性租賃住房60萬套、共有產權住房3萬套。
為完成籌建任務，《意見》提出要出臺專業化規模化住房租賃企業提升城中村租賃住房品質指導性文件，支持專業化規模化住房租賃企業整租未納入全面改造計劃的城中村，以及整治類城中村住房，按照保障性租賃住房標準進行品質化提升后統一運營，提高租住品質。
一年之后，《指導意見》出臺，提出要堅持政府引導、村民自愿、企業運營、社會資本參與。引導專業化規模化住房租賃企業整租運營 “城中村”房源作為保障性租賃住房，探索形成“城中村”租賃房源品質提升特色機制。
廣東公寓管理協會會長、YOU +國際青年社區聯合創始人劉昕對界面新聞記者表示，過去在廣州機構房東整租運營“城中村”房源一直沒有合規性文件，整個行業就處于一個比較原始的狀態，基本都是中小二房東這做這門生意，現在《指導意見》出來能將更多機構房東納入到這個隊伍中來，同時可以讓更多“城中村”租賃房源被納入到保障性租賃住房體系中去。
被納入保障性租賃住房體系，對于“城中村”房源來說是有利的，據《指導意見》，被認定為保障性租賃住房的項目，享受中央預算內投資、中央財政城鎮保障性安居工程專項資金等中央、省資金支持，金融機構提供長期低息貸款。
此外，取得非居住存量房屋改造租賃住房項目認定書、保障性租賃住房項目認定書的，用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。
品質化提升項目依規享受住房租賃增值稅、房產稅等稅收優惠政策，屬保障性租賃住房的，依規免征城市基礎設施配套費。
一家在廣州運營有一百多棟“城中村”房的品牌長租公寓運營商李先生指出，如果政府對保障性租賃住房的資金支持真能落地，那么機構房東所承擔的經濟壓力能得到極大程度的緩解。
他對界面新聞透露，從過去幾年的實踐來看，各家機構房東在城中村運營的財務表現都很難達到預期，一方面通過分散化的包租，在裝修方面難以形成規模效應，同時還承擔了極重的整村品質提升壓力；另一方面，公司投資大量資金所打造的品質公寓難以形成有效溢價。
難以形成溢價的原因首先在于，品牌長租公寓能夠改善的主要是出租房源內的品質，但整村的環境是參差不齊；其次，廣深城中村房源供給量很大，很多零散的中小二房東并不像品牌長租公寓那樣合法交稅，同時不需要承擔高額的運營成本，在綜合成本上比品牌長租公寓更有競爭優勢。
李先生認為，通過保障性住房的專項支持，讓機構房東能夠在財務模型上得到適當調整的話，這是非常積極且必要的。如果還像過去那樣，完全社會化、由企業來承擔所有的經營成本的方式，很難達到政府想要的有效增加保障性租賃房源的目標。
探索新合作模式
因涉及利益復雜，以及盈利困難、稅收、合規性等問題，機構房東在“城中村”一直沒有做成太大規模。
一位頭部長租公寓品牌運營商投資部人士對界面新聞表示：“城中村太復雜了，萬科泊寓就是很慘痛的教訓。”
2017年，在深圳鼓勵機構房東將城中村房源改造為集中租賃的背景下，萬科啟動了“萬村計劃”， 以略高于市場價租金從農民房業主手中將房屋租下，然后經過改造之后移交給萬科長租公寓品牌“泊寓”進行運營。
那幾年正是長租公寓的風口期，市場上涌現了很多的機構房東，為了搶占市場，擁有大量存量房源的“城中村”也成了它們爭奪的對象。
因此在2018年，深圳一度出現了“機構房東高價搶占房源”、“資本推高租金價格”等爭議，萬科的“萬村計劃”也因此暫停，并退出廣深部分城中村改造項目。
當時萬科總裁祝九勝直言，萬村計劃的初心是想改善城中村居民和租戶的居住條件，進去以后有的做得確實有效果，但也碰到一些難題，利益相關方很多，問題比一開始想象的要復雜。
據界面新聞了解，目前城中村的住房租賃大致有四種形式，第一種是個人房東，也就是村民將自家的房子直接租給租客，這種形式目前在城中村中占比最大；第二種是幾個人合伙承包一棟或幾棟農民房，進行簡單裝修配置后出租；第三種是一些中小企業承包下一棟或幾棟農民房，打造一個有品牌的公寓；第四種就是開發商等機構運營的集中式公寓，不過所占比例非常小。
萬科泊寓方面提供的數據顯示，如今泊寓在廣州城中村中一共7個項目約2400間房源，但租入的房產都是村集體的資產，并沒有直接租村民的個人房產。
劉昕表示，廣州城中村個人的房子80%-90%都存在違建的情況，如果正規公司包租下來后改造對外出租，很容易因違規出問題，所以很多公司不敢冒風險。
這也就不難理解萬科為什么接手的都是村集體物業，因為這是公對公的項目，情況會更簡單一些。
為支持專業化規模化住房租賃企業參與城中村房源整租運營，此次《指導意見》提出了三條參考方式。
一是村集體經濟組織、村民自主成立專業化規模化住房租賃企業運營租賃房源；二是村集體經濟組織、村民以入股的形式與專業化規模化住房租賃企業合作運營租賃房源；三是引導村集體經濟組織、村民將租賃房源委托專業化規模化住房租賃企業運營。
景暉智庫首席經濟學家胡景暉指出，根據實際情況來看，方式一是比較難以執行的，因為自己來運營，專業化人員素質存在著一定的問題；方式二有先例，但在村集體組織入股的這個過程中，股權的比例，特別是村民的股權比例怎么確認，有一定的難度。
對于方式三，胡景暉表示曾在北京看到過成功的案例，在村集體的統一組織協調之下，委托專業租賃運營機構來運營，來進行投入改造，然后整體運營。
胡景暉稱，因為很多城中村的村民大部分也不一定住在這個村里，如果把房屋、街道、公共設施統一由村集體組織和租賃運營企業正式進行整體規劃，經有關部門批準之后進行統一的改造，實際上會美化這些城中村的村容村貌，消除安全隱患。
三種參考方式的實施效果還有待市場的檢驗，但不難發現，村集體經濟組織（即經濟聯社）被賦予了重要的主導角色。
對此，劉昕表示，經濟聯社對村里整體情況比較了解，包括房屋結構、違建、消防等，他們參與進來能有效化解租賃房源的合規性，同時幫助機構房東規模化包租房源，不必像過去一樣一棟一棟的去租賃。
“如果我們仍然是分散化地從村民手中去包租，同時承載著極重的整村品質提升壓力，這樣的發展模式下，企業的發展動力是很難持續的。”在李先生看來，當前機構房東需要找到新的發展模式，比如和經濟聯社之間形成某種協同。
廣州城中村這一輪的專業化、規模化的住房租賃還在摸索階段，但各方都需要記住：城中村是城市廉租屋社區，具有包容性，釋放了城市打工族的城居生活壓力，不能因品質改造而忽視了租戶最關注的房租價格。