記者 | 黃昱

華潤置地正加快推進商業地產的資產證券化。

10月25日，華潤置地成功發行10年期“石家莊萬象城資產支持專項計劃（CMBS）”，發行規模30.01億元，發行利率4.0%，為市場第一單10年期CMBS，同業普遍都是每3年重定價拆期CMBS。

這支CMBS的計劃管理人以及牽頭銷售機構為中信證券。中信證券與華潤置地有過多次合作，曾協助其在2020年11月發行了首單商業地產資產證券化產品，發行規模25.01億元，基礎資產為成都萬象城。

據界面新聞不完全統計，華潤置地已累計獲批8單商業地產資產證券化產品，總發行規模約251.82億元。

除上述兩單外，還包括20.8億元的華潤置地萬象1期資產支持專項計劃、30億元北京華潤大廈資產支持專項計劃、21億元的沈陽鐵西萬象匯資產支持專項計劃、45億元的重慶萬象城資產支持專項計劃、30億元的中金-深圳華潤大廈資產支持專項計劃以及50億的上海萬象城資產支持專項計劃

CMBS屬于ABS（資產支持證券）的一種，以商業物業租金為底層資產。此次CMBS標的物業為石家莊萬象城，于2018年11月開業，相較于2004年開業的成都萬象城是妥妥的“新人”。

開業四年來，石家莊萬象城已從成長期進入成熟期。

據華潤置地公布資料，石家莊萬象城位于石家莊市橋西區，近20萬平方米商業空間內匯集了300余家國內外品牌，出租率超96%，集潮流輕奢、特色餐飲、娛樂休閑、親子互動等功能于一體。

方正證券首席分析師韓振國指出，資產證券化不僅能滿足商業地產項目所需的長期資金，更有利于提高經營水平和最大化提升商業物業的價值。

華潤置地對成熟的商業項目進行資產證券化的腳步一直沒有停下。

華潤置地方面對界面新聞表示，擬向深圳證券交易所申請北京清河萬象匯購物中心的證券化融資，根據國資要求，華潤置地于2022年10月在北京產權交易所進行了披露。

據北京產權交易所10月披露，華潤置地（北京）掛牌擬轉讓北京華潤新鎮置業100%股權，轉讓底價為33.93億元，持有的主要資產為北京清河萬象匯。

華潤置地方面透露，證券化融資后，將繼續由華潤置地及萬象生活負責北京清河萬象匯購物中心的商業管理，商戶存續租約繼續履行，項目運營保持穩定。

目前國內商業地產領域由于尚未開放公募REITs的發行，最為常見的證券化融資工具有兩種，包括CMBS和類REITs。

方正證券指出，CMBS和類REITs一樣都要求商業物業的空置率低、租戶履約能力強、租金持續穩定，但CMBS不用出表，因此無需成立有限合伙公司并完成股權交割等事項，因此較類REITs 發行更加方便快捷。

以北京清河萬象匯此番按例進行股權交割推測，華潤置地以北京清河萬象匯為底層資產進行的資產證券化融資產品應該為類REITs。

這也是有例可循的。今年6月，華潤置地作價20.8億元將杭州蕭山萬象匯轉讓予中信證券，并以此為資產發行類REITs項目，項目儲架規模80億元，首期發行規模20.8億元，即“中信金石-華潤置地萬象1期資產支持專項計劃”，期限是3+2年，利率在3.43%-3.9%。

據界面新聞了解，CMBS和類REITs發行的期限都比較長，分別可以達到15-20年、10-15年。

華潤置地是國內商業地產的領先者，在2019年成為繼萬達后第二家租金收入破百億的國內房企。

今年上半年，華潤置地的購物中心租金收入約為61.9億元，截至2022年6月30日，購物中心在營項目74個；寫字樓在營項目24個。

雖然可以形成穩定的現金流，但商業地產的投入大、回報周期長，大量的資金沉淀會給房企帶來不小的資金壓力，實現金融化退出是做好商業地產的重要一環。

協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖表示，資產證券化產品能否發行成功主要還是取決于商業地產的租售比，即凈租金/商業物業市值，國外一般要求5%，國內要求3-4%，但國內商業物業普遍難以達到要求，一般只有百分之一點幾。

他進一步指出，當前國內還是一些大型國企在發行資產證券化產品上比較有優勢，一些民企則相對困難，一般票面利率可能會達到5%-6%左右。

除了以商業地產為底層資產發行CMBS和類REITs外，華潤置地也拿到了基礎設施類的公募REITs的門票。

今年9月22日，華潤置地宣布，擬分拆旗下位于上海的保障性租賃住房項目作為基礎設施類公募REITs底層資產，擬發行金額為11.2億元。

這是國內第四單正式申報的保障性租賃住房公募REITs，也是首單房企申報的保障性租賃住房公募REITs。