記者｜吳波

年內招股書兩次失效，重組后的珠海萬達商管第三次向港交所遞交了IPO招股書申請。

10月24日，港交所顯示，大連萬達集團旗下商業運營平臺珠海萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱“萬達商管”）的上市申請材料已失效。上一次招股書失效是今年4月21日。

10月25日晚間，萬達商管重新提交了更新后的IPO招股書申請。

接近萬達集團內部人士稱，兩次招股書失效原因暫未可知。

目前港股市場上物管板塊仍處于估值修復的階段性調整。綜合資本市場行情來看，萬達商管上市依舊面臨不確定性。

不過有業內人士分析稱，由于對賭協議規定明確上市時間限制，萬達商管上市具有緊迫性。但避開目前行業低谷，等待一個更好的上市窗口期，有利于獲得資本市場的較好反饋和更高的估值。

對比第二次提交的招股書，新招股書更新了今年上半年萬達商管的財務數據和具體發展情況。

萬達集團是國內較早介入商業地產開發的公司，已探索商業地產20年。2020年萬達商管就已占據全國8.3%市場份額，成為中國最大的商業運營服務提供商。

隨著全面向輕資產模式轉型，萬達商管已成為中國唯一向獨立第三方大規模輸出管理的商業運營公司。

招股書顯示，萬達商管2022年上半年新增8個萬達廣場，且均為第三方項目，總在管項目從2021年底的417個增至2022年6月30日的425個，其中來自獨立第三方業主的項目數量從2021年底的132個增加到2022年6月30日的140個。

截至2022年6月30日的196個儲備項目中，萬達商管有175個來自獨立第三方業主，占比89.3%。

總在管面積由2021年底的5895.5萬平米上升到2022年6月30日的6008.2萬平米，其中來自獨立第三方業主的項目在管面積從由2021年底的1644.8萬平米上升到2022年6月30日的1747.6萬平米。

從拓展具體項目來看，今年以來，萬達商與管建業地產展開了商業項目整體運營管理合作，又以輕資產模式接管5家奧克斯廣場，還與北京SOLANA藍色港灣、北京五棵松卓展購物中心、合肥爛尾樓萬泓中心等項目簽約。

除了規模，出租率也是決定一家商業廣場營收的關鍵因素。整體來看，萬達廣場平均出租率處于行業較高水平。

招股書顯示，2018年、2019年、2020年，萬達商管在管商業廣場（不包括停車位）平均出租率為98.8%。2021年這一數字是99.3%，今年上半年這一數字提升至98.6%。

在較大的規模和較高的出租率推動下，萬達商管收入表現不錯。根據招股書，2022年上半年收入為134.8億元，同比增長26.7%；毛利為65.9億元，同比增長46.1%；凈利潤為40.5億元，較2021年上半年的6.6億元大幅增長517.3%；凈利率為30.0%，較2021年上半年的6.2%顯著提升。

毛利率提升在于萬達商管控制各項費用，整體管理效率提升，輕資產運營模式的優勢逐步釋放。根據招股書，珠海萬達商管ROA、ROE由2021年上半年的3.9%、45.5%分別增長至2022年上半年的35.9%、117.5%。

較為樂觀的數據是，今年上半年萬達商管財務結構進一步得到優化。

根據招股書，公司的資產負債率由2021年6月末的80.4%降低至2022年6月末的68.1%，流動比率由2021年6月末的1.2增長至2022年6月末的1.3，負債壓力進一步減輕。

截至2022年6月末，不考慮賬面約20億的理財資金，萬達商管在手貨幣資金超過158億。