記者 | 黃昱
因規劃前景好、上車門檻低且供應量大，南沙曾是廣州樓市前兩年的熱門區域。如今熱度褪去，南沙樓市也進入到去泡沫的過程。
國慶假期結束后的第一周，不少中介在朋友圈宣傳南沙部分樓盤降價大促銷的消息，較之前均價降幅達20%-50%不等。
這波堪稱刷新降價紀錄的“特價房”攪動了不少購房者情緒。不過據界面新聞了解，這批房源多為位置不佳的低樓層，而且貨量較少。
雖然整體并沒有“特價房”那樣大的降價幅度，但南沙房價下降已成事實。安居客數據顯示，今年截至10月，南沙新房成交均價約為2.9萬元/平方米，而2021年則為3萬元/平方米。
當前廣州樓市整體價格回調，同時區域板塊間存在明顯分化。貝殼研究院統計指出，廣州9月有成交的項目中，16%的項目成交均價是近三年來的最高點，有36%的項目相比近三年的最高價降幅在10%以內，25%的項目價格降幅則在10%-20%之間，23%的項目價格降幅超過20%。
貝殼研究院廣州分院院長李茂喆表示，以南沙、增城、花都為代表的廣州外圍區確實絕大多數項目的價格相比于自身之前的最高價降幅已經比較大了，而以海珠為代表的中心區價格堅挺，基本處于近3年的高位區間，以白云、番禺為代表的近郊項目則分化嚴重。
新房的降價氛圍也傳導到了二手房市場，為了促進成交，不少業主也下調掛牌價格，多個曾經的網紅樓盤都出現了明顯的降價現象。
南沙退潮
2019年-2021年，南沙作為粵港澳全面合作示范區的定位，受到一批投資客追捧。在人才政策放開的背景下，那幾年南沙房價大幅上漲，從2萬左右每平米的成交均價上漲到3萬多。
李靜（化名）便是2019年底在南沙的明星板塊靈山島尖買了一套新房。李靜告訴界面新聞，她購買的綠城柳岸曉風單價三萬多一點，當時大家都很看好這一板塊，覺得靈山島不會有低于3萬元/平方米的房源。
此后廣州樓市確實也迎來了一波上漲期。從2020年3月份開始，廣州一二手房的成交量就開始穩步上漲，至8月份時達到最高，經10月份回落后，11月份再度升溫，一直持續到2021年4月。
這一階段廣州房價漲幅較大的樓盤也主要集中在若干熱門區域，例如供應稀少的天河、舊改推動旺盛需求的黃埔以及規劃利好的南沙。
但為了抑制部分區域樓市過熱的態勢，廣州在2021年上半年陸續發布了各類調控舉措，包括房貸收緊、嚴查經營貸、嚴查首付貸來源、人才購房收緊、增值稅免增年限延長等。
在此背景下，廣州樓市在2021年5月份出現拐點，成交量開始下滑，自此開始進入下行周期，屬于外圍區域的花都、南沙、從化、增城銷售越來越困難。
廣州中原研究院數據顯示，截至今年9月末，花都、南沙、從化、增城等四區庫存消化周期超過20個月，其中南沙一手房去化周期高達29.8個月，居全市之首；海珠、天河、黃埔三區庫存周期仍保持接近或處于10個月以下的合理水平。
為了緩解資金壓力，開發商只能選擇“以價換量”。以位于靈山島上的金茂灣為例，去年8月其住宅銷售均價一度達到4萬元/平方米，如今在售均價約為3.6萬元/平方米。
貝殼找房數據顯示，周邊的越秀天悅江灣在最高峰時的銷售均價達到4.8萬元/平方米，如今約為3.6萬元/平方米，降價幅度達到25%。同時，該項目經常還會推出單價不到3萬的特價房。
在近期中介宣傳的這波“特價房”活動中，越秀天悅江灣也參與其中。諸多中介轉發促銷信息顯示，越秀天悅江灣推出了10套清盤特價房，但多為5樓以下的低層房源，均價2.1-2.3萬元/平方米，比起巔峰時期的成交價格便宜了一半。
據界面新聞了解，該促銷舉措引來大批客戶關注，周末來訪人數上升，但成交也僅比常規周末多2-3套，客戶前來觀望咨詢為主。
在南沙價格天花板的靈山島都降價促銷的情況下，其它板塊也難以幸免，各大項目的價格普遍回落了5000-9000元/平方米。
開發商的降價行為也并未獲得成交量的有效提升。廣州中原研究發展部數據顯示，9月廣州新房網簽6169宗，環比上漲1%，比去年同期下跌11%。另據克而瑞統計顯示，10月上半月廣州新房網簽量僅有2486套，不及9月一半。
二手房承壓
跟新房一樣，廣州二手房市場也以“買方市場”為主，降價出售成為常態。
從貝殼研究院數據來看，廣州9月有調降價格的二手房源占比為27.9%，相比8月提高了0.9個百分點，而且9月成交的房源從掛牌到成交平均降價幅度為10.9%，同樣相比8月提高了0.3個百分點。
另據中原地產監測，目前廣州二手業主報價指數連續多周維持在23%-27%的低位區間。
降價的房源不僅位于外圍板塊，在核心區的東風東、珠江新城、科學城等多個熱點板塊的房源報價下調幅度也有超50萬元以上的。
疊翠峰是南沙區域人氣較高的二手小區，貝殼找房數據顯示，該小區去年高峰期成交價可以達到3.3萬元/平方米，最近一套顯示8月份成交的北向房源成交價僅有約2.6萬元/平方米，在售房源掛牌價也普遍下調至2.8萬元/平方米左右。
在樓市火熱的時候，位于黃埔的知識城板塊成為廣州房屋中介必推給投資客或低預算剛需客的區域之一。該板塊二手房價在2020年迅速上漲，最高漲幅可達30%至50%左右，突破3萬元/平方米，如今成交均價回落至2.8萬元/平方米左右。
一位廣州知識城中介對界面新聞表示，2020年市場最好的時候，該板塊的業主心態很高，很多反價的情況出現，如今即便降價也很難成交。
另一位于黃埔科學城的網紅盤萬科東薈城，在高峰期成交價突破4萬元/平方米，即便是一些北向的房源。如今該小區北向房源掛牌價最低降至3.3萬元/平方米，不過這樣低價的房源只有一套，其它北向房源普遍在3.7萬元/平方米，南向房源則不少掛牌3.8萬元/平方米。
“現在筍盤其實不少，但愿意入手的客戶很少。”有科學城中介告訴界面新聞。
廣州市房地產中介協會數據顯示，廣州9月二手住宅成交量（自助網簽+中介網簽）為7232宗，環比微跌8.3%，仍然處于歷史低位。
成交量未見明顯好轉的同時，掛牌量卻在不斷增加。鏈家網數據顯示，8月初，廣州二手房掛牌數量約為11.5萬套，而目前已達到約12.5萬套。
按照克而瑞廣佛區域的統計，2021年8月至2022年8月，廣州二手房的月均成交量約為7507套。以此計算，當前二手房的去化周期為16.6個月。
廣州中原地產研究院指出，受經濟環境影響，不少急于回籠資金的業主開始拋售物業，但是剛需購房者購買力下降的同時，不少購房者對后市預期較弱，認為后市價格將進入下行通道，從而擱置購房計劃選擇觀望，避免“高位站崗”。
貝殼研究院統計數據顯示，10月前23天累計二手房網簽預計5200余套，相比上月同期預計下降4%。
貝殼研究院廣州分院院長李茂喆指出，十一及過后二手成交呈現出一定恢復趨勢，最近一周（10月17-10月23日）網簽量達到2000余套，環比增加10%，目前已達到節前水平，預計后續還有一定程度上升，預計全月成交在7500-8000套左右，略高于9月的水平。