記者｜張子怡

受企業租賃需求調整影響，今年三季度深圳的寫字樓凈吸納量出現下滑。

10月19日，第一太平戴維斯發布《2022年第三季度深圳房地產市場回顧與展望》報告顯示，截至三季季末，深圳全市凈吸納量環比下降41.7%。在此背景下，疊加新項目入市影響，全市空置率環比上升0.5個百分點至23.4%。

企業因租金預算收緊，多選擇搬遷或縮減面積來壓縮成本，對此業主也普遍選擇降租來提高項目競爭力，深圳全市租金指數也環比下降0.9%，平均租金降至每平方米每月177.5元。

戴德梁行也認為，深圳甲級寫字樓市場新增需求總體轉弱，租戶普遍更趨謹慎，租約到期的租戶更多選擇原址續租并向業主爭取更優惠租金而非升級搬遷，部分企業也選擇縮租、退租或搬遷至非甲級寫字樓。

分區域看，大型企業退租的個案將南山區甲級寫樓空置率環比拉升0.9個百分點5至27.0%，平均租金相應環比下調1.4%至每月每平方米195.8元。羅湖、福田等傳統核心區表現較為堅韌，空置率環比變化均在0.2個百分點以內，平均租金則僅分別環比下降0.4%和0.5%。

在租賃企業方面，金融和信息技術企業仍然是深圳寫字樓的租賃主力。

第一太平戴維斯統計發現，第三季度市場仍然有一些源自金融及信息技術企業的擴張或搬遷需求，而新設需求則相對有限。同期，專業服務、零售及貿易等行業的租賃需求相對穩定，三季度內也有一些源自律所及快消企業的租賃成交達成。

第一太平戴維斯預計，2022年第四季度，深圳預計將有六個新項目交付入市，為市場帶來約54.8萬平方米的新增供應。金融及TMT行業仍將是租賃需求主力。

相比寫字樓租賃情況，深圳大宗交易市場在第三季度表現較好。

世邦魏理仕統計顯示，第三季度大宗交易市場表現活躍，共實現6宗交易共計107.2億元，交易總額破百億元，環比上漲超4倍，同比增長達1.7倍。

市場成交物業類型聚焦在寫字樓和工業物業，包括5宗寫字樓和1宗工業物業交易。

從交易金額來看，寫字樓成交繼續主導整個市場，成交金額占比達97.4%。其中最大宗交易權益貨值超80億元，為中信城開購買佳兆業位于福田區的佳兆業金融科技廣場，該項目現已更名為中信城開大廈，以資產包的交易形式達成。

其他的寫字樓交易均為散售型的資產交易，自用和投資的購買兼而有之，自用買家主要來自金融類的私募、風投企業和科技電子產品企業。

今年三季度內的工業交易來自一個產業園，包括三棟廠房和一棟研發樓，成交金額為2.8億元，買方為一家總部位于深圳的國內智能景觀照明行業首家上市的科技公司，交易目的為自用，賣方出售該物業的目的是為了盤活資金。

不過，以年度為時間軸來看，深圳今年大宗交易市場表現整體偏平淡。深圳2019年、2020年、2012年、2022年前三季度的大宗交易成交金額分別為258億元、167.1億元、219.4億元、160.7億元。

第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳睿告訴界面新聞，今年大宗交易的成交量下滑，一是目前投資者缺乏一些信心，需要相關的宏觀經濟利好政策出來；二是整個市場面比較缺乏資金，大宗交易需要用到貸款，但現在房地產貸款、融資較為緊張，所以造成一些潛在的交易可能到資金階段無法成交。

吳睿認為，今年第四季度的大宗交易量會增多，從結構板塊來看，目前物流板塊的大宗交易情況比較好。