文|酒管財經

編輯|阿鰍

人們還沒有在蛋殼公寓和青客公寓兩家的暴雷沖擊中緩過神來，長租公寓市場又翻滾起了上市浪花。

近日，魔方公寓母公司魔方生活服務集團有限公司（以下簡稱“魔方生活”）在港遞交上市申請，將自身業務情況展現在了投資者面前。

實際上，魔方生活如今的業績情況并不理想，尤其是2022上半年，其凈利潤僅為41萬元。而市場顯然還沒有完全擺脫蛋殼和青客暴雷的陰霾，長租公寓已經被很多租房者排除在選項之外，長租公寓的商業模式仍然受到很大的質疑，其口碑已然降到谷底。

令人疑惑的是，不管是市場層面還是自身發展層面，都仍有提升的空間，在此情況下“帶傷”闖關港交所，魔方生活在急什么？

不理想的成績單

2009年6月，魔方生活在南京開出了第一家租賃公寓社區，經歷了十余年的發展，截至2022年6月末，魔方生活已經擁有了76190套在營公寓，其中約64%位于北京、上海、深圳等一線城市。

2019~2021年，魔方生活在營公寓數量分別為3.59萬套、3.9萬套和7.59萬套。可以看到的是，其在2021年在營公寓規模得到了快速提升，較2020年時將近翻了一番。

同樣在2021年得到大幅提升的還有業績，當年，魔方生活實現營收14.71億元，較2020年的9.49億元增長55%；更是實現扭虧，凈利潤從2020年的-2.29億元增長至2.82億元。

公寓數量和業績的大幅增長，在一定程度上成為了魔方生活乃至整個行業的談資。這時候數字不再冰冷，似乎向外界傳遞著長租公寓市場已然走出“陰霾”。

但事實真的是這樣嗎？

將視線放到2021年可以看到，規模和業績的大范圍變動，來源于收購。當年1月31日，魔方生活完成了對創客空間運營管理集團股份有限公司全資擁有的21家項目公司100%的股權收購。

隨后一年的時間當中，其又收購了上海胤臣、上海景閎、上海灝吉、上海瀚墨、上海魔云酒店管理等公司以及上坤旗下項目。

但收購沒有帶來持續的業績增量，2022上半年，魔方生活的業績表現便出現了明顯下滑。當期，該公司實現營收8.5億元，較去年同期增長24.15%，期內利潤僅有41萬元，較2021年上半年的1.62億元大幅下滑99.75%；對應歸母凈利潤同比下滑94.2%至924.8萬元，少數股東應占凈利潤則同比下滑487.46%至-883.8萬元。

從上述數據來看，超過76000套公寓，僅僅實現了41萬元的利潤，換算下來，每套公寓僅僅盈利5.38元。

同時，盡管魔方生活的業務模式多樣，包括直營模式、加盟管理和第三方托管模式等。其中直營模式又由公寓租賃服務和公寓管理服務兩部分組成，但從業績主要來源看，公寓租賃服務仍占了絕對大頭。

2019 年至 2021 年以及 2022 年上半年，公寓租賃收入分別為 8.62 億元、8.61 億元、12.93 億元、7.54 億元，占總收入的 91%、90.7%、87.9%、87.6%、88.7%。從收入構成來看，或許魔方生活還沒有走出“二房東”的禁錮。

也要看到的是，魔方生活直營模式的平均出租率呈現出下降趨勢。今年上半年的整體出租率為82.4%，較年前減少4.1個百分比，遠低于龍湖冠寓（95.4%）和萬科泊寓（94.0%）。

招股書中也披露了相關風險提示，根據直營模式，魔方生活通常與公寓物業簽訂長期租約，初始租期一般為10~15年，與住戶的訂立的租賃租期一般為一年，由于與業主的租約和與住戶的租約的年期不一致，倘若住戶停止續租或魔方生活不能及時物色新住戶以填補與物業租期的剩余時間，可能會承受空置風險。

簡單來說，盡管后期仍要付出裝修、管理、服務等成本，但魔方生活本質上做的仍是轉手租賃的中介工作，哪怕出租率下滑，但仍需向業主支付租金，向員工支付工資。

資金掣肘急于上市

實際上，從外部環境和自身經營狀況來看，此時似乎并不是魔方生活上市的最好時機。出于何種原因，讓魔方生活寧可拖著如此的數據表現，沖擊港交所？這成為了外界對魔方生活最關注的熱點話題。

這從其負債規模上可以窺探一二。招股書顯示，截至2022 年上半年，魔方生活總資產為139.22億元，總負債為113.78億元，負債率達81.7％，其中，流動負債總額為27.22億元，非流動負債總額為86.56億元。

其中，流動負債凈額則由2019年底7.03億元，增長至2022上半年的15.43億元。

根據招股書，截至2022年6月底，魔方生活現金及現金等價物凈額為-0.27億元，在手現金及等價物僅6.23億元，同期魔方生活一年內償還的銀行及其他借款為10.49億元，資金缺口約4.26億元，遠不足以覆蓋短期債務。

魔方生活表示，“我們的流動負債凈額可能使我們面臨一定的流動資金風險，并可能限制我們的運營靈活性，以及影響我們拓展業務的能力。”

迫切的資金需求，再加上上述日益下降的出租率，或許是魔方生活迫切上市的重要因素之一。

此外，梳理魔方生活的發展路徑可以看到，其擴張之路上，離不開資本的支撐。

根據天眼查信息不完全統計，2014年，魔方生活獲得的德同資本、華平投資的6000萬美元A輪融資；2015年，獲得華平投資1.4億美元的B輪融資；2016年，中航信托、華平投資又帶來3億美元的C輪融資；三年后的2019年，獲得加拿大養老基金管理公司CDPQ的1.5億美元D輪融資。

在其中可以看到，華平投資已經陪伴魔方生活近10年之久，2017年更是“擠走”創始人成為魔方生活的第一大股東。投資就意味著尋求回報，這或許是其迫切上市的另一因素。

而魔方生活的擴張本就需要資金。其坦言，“我們的業務在物色、改造及維護租賃公寓方面需要資金，倘若未能及時按有利條款獲得融資甚至有可能根本無法獲得融資，將會對我們的業務、經營業績、財務狀況及增長前景造成重大不利影響。”

“二房東”的風險

實際上，魔方生活IPO在如今收到頗多質疑，很大程度上離不開那些以長租公寓之名，行租金貸生意之實的壞人。

在經歷了暴雷、跑路等一系列事件之后，長租公寓顯然已經走下了風口。據公開報道，近三年來有超過200家長租公寓企業消失。而對于魔方生活來說，最主要的還是要向外界表明自身與蛋殼之流的區別。

從商業模式上可以看到，盡管魔方生活仍沒有擺脫“二房東”的身份，但其也確實與租金貸劃清了界限。

“蛋殼們”的套路是，成立金融公司或與金融公司合作，當租客來租房時，為租客提供貸款，租客按月償還。一來可以收取利息，二來將風險轉嫁給租客，即使房東收回房屋，租客也仍要償還貸款。

而魔方公寓則是將“未來可收到的租金”實行資產證券化，為自身創新了融資渠道。2019年-2021年，魔方生活服務其他利息收入分別為2215.2萬元、1899.8萬元、2405.5萬元，這里的其他利息收入，就是指其授出貸款賺取的利息等。

另外，根據弗若斯特沙利文的資料，以截至2021年12月31日在營公寓數量計算，魔方生活在獨立的集中式長租公寓運營商中排名第一。魔方生活也將這一點作為企業優勢，并表示之所以能夠從競爭者中脫穎而出，是因為自身是“中國規模最大、發展迅速的獨立的集中式長租公寓服務平臺。”

但實際上，若單純按開業規模計算，魔方生活其實算不上的最大。對比2022上半年魔方生活的76190套在營公寓，同期，萬科泊寓累計開業16.95萬間，管理房源20.99萬間；龍湖冠寓開業規模超11萬間。

而值得一提的是，根據媒體報道，萬科董事會主席郁亮曾表示，萬科泊寓規模位列集中式公寓全國第一，相信再經過幾年耕耘，泊寓也能達到上市的條件。

由此可以看到，魔方生活的競爭力或許沒有其自身標榜的那么強勁。

在招股書中，魔方生活也坦言，倘若公司未能有效應對競爭，既有可能會失去市場份額，且公司的業務、前景及經營業績可能會受到重大不利影響。