記者 | 黃昱

10月11日，第一太平戴維斯發布報告指出，2022年第三季度廣州寫字樓租賃需求未見顯著增長，季度凈吸納量連續第個二季度錄得負值，全市平均空置率環比上升0.3個百分點，至15.1%，同比增加6.5個百分點。這是廣州自2017年第二季度以來寫字樓空置率再次突破15%。

第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇表示，一線城市寫字樓空置率超過15%基本就可以認定為當前的市場是“買方市場”。

具體來看，琶洲子市場空置率最高，已達到19.9%，環比持平，同比增加7.8個百分點；珠江新城、越秀及天河北子市場空置率分別為10.4%、8.3%、7.2%。

過去空置率上升可能還是因為受到新增供應的影響，但第三季度廣州甲級寫字樓物業市場無新項目入市，全市總存量仍為647.1萬平方米。

因此，第三季度寫字樓空置率上升主要還是受到了租賃需求未見顯著增長影響。數據顯示，今年第二季度及第三季度的凈吸納量（新租面積+擴租面積-退租面積）均為負值，五年內出現同樣凈吸納量為負的情況還得追溯到2020年第一季度。

廣州寫字樓市場資深中介陳星也對界面新聞表示，在當前的經濟環境下，辦公室搬遷和新設立辦公室的活躍度都有所下降。

鑒于經濟環境及相對遲滯的租賃市場，業主去化壓力持續增加。為應對當前困境，眾業主多繼續降租以期實現去化。

第一太平戴維斯數據顯示，第三季度廣州全市寫字樓平均租金降至每平方米每月153.5元，租金指數環比下降0.8%，同比下降3.4%，基本回到2017年的水平。

分板塊來看，珠江新城子市場的平均租金水平依然維持在首位，約為每平方米每月173元，租金指數環比下降0.7%，同比下降4.4%；琶洲子市場環比降幅最大，下降1.9%至每平方米每月136.4元，同比下降3.1%。

受內外部宏觀環境影響，更多小業主愿降價出售資產以緩解自身流動性壓力。在此背景下，廣州寫字樓第三季度平均售價約為3.5萬元/平方米，價格指數環比下降0.4%，同比下降2.3%。

即便市場需求改變，到第四季度，廣州預計還會迎來9個新項目入市，合計為市場帶來約54.6萬平方米甲級寫字樓供應。

謝靖宇表示，第四季度市場租賃需求或持續傾軟，業主的去化壓力將增加，預計繼續降租以應對市場競爭，全市租金水平料將延續下行趨勢。

與此同時，在全球經濟環境嚴峻、本地市場需求收縮的背景下， 廣州甲級寫字樓投資市場或受一定沖擊，投資者情緒預計延續謹慎。

廣州零售物業市場的空置率提升水平基本與寫字樓一致，第三季度環比小幅升高0.3個百分點，至14.4%。

謝靖宇指出，第三季度內，廣州多數商圈空置率維穩，但鑒于個別項目執行新一輪業態及品牌升級調整，全市凈吸納量轉負。

珠江新城是空置率增加最為明顯的板塊，第三季度空置率達到26.4%，環比增加5.2個百分點，同比增加5.5個百分點。

盡管空置率上升，但基于品牌組合的持續優化賦能，珠江新城板塊的零售物業租金水平卻有所提升，其租金指數自2021年第二季度以來首次環比上升1.1%，全市租金指數亦受此推動環比微升0.1%。

數據顯示，截至第三季度末，廣州零售物業平均租金約為每平方米每月661.7元，同比下降1.6%。

謝靖宇表示，雖然優質項目租金預計保持增長，但因次核心商圈將有多個新增供應集中開業，且其租金預計尚未能企及全市平均水平，全市平均租金預將因此結構性下調。

據第一太平戴維斯統計，繼第三季度零新項目入市后，第四季度廣州預計迎來五個新零售物業開業，合計零售建筑面積約為43.3萬平方米。五個項目分別位于荔灣、天河北、白云、番禺和越秀商圈。

就空置率而言，謝靖宇認為，各種本地的消費市場平穩運行，中高端品牌持續表現出在本地的擴張意愿。盡管大體量新增供應預將集中入市，但得益于部分新項目招商表現良好，全市空置率預計維穩。