記者｜牛鈺

傳統“金九銀十”銷售旺季來臨，百強房企9月銷售額再度反彈回升，但重點城市成交不及預期，樓市繼續保持筑底行情。

據克而瑞數據顯示，9月TOP100房企單月銷售操盤金額5709.6億元，規模環比增長10%，雖然同比仍降低25.4%，但降幅較前幾月有進一步收窄。

從今年前三季度的累計業績來看，百強房企各個季度的整體業績規模均保持在低位。百強房企1-9月累計銷售操盤金額46697.9億元，同比降幅約45.4%。

規模房企表現分化明顯，從環比來看，9月有超半數百強房企實現單月業績環比增長，其中25家企業環比增幅超過30%，如華潤置地、招商蛇口、綠地、越秀、仁恒等企業的環比增幅均在35%以上。

但9月單月業績同比去年降低的企業數量有近7成，另外3成企業實現了單月業績同比增長。

9月份的房地產市場延續筑底行情，30個重點城市供應量環比增長15%，如長沙、南京等城市多個純新盤集中入市，推盤環比翻番。

今年前三季度成交面積累計同比下降43%。一線城市韌性較強，同環比增幅分別達16%和13%；二三線環比漲跌參半，福州、廈門、南寧等成交底部回升，合肥、成都、西安等前期高熱城市增長動能轉弱，9月出臺了紓困政策的城市諸如天津、青島、濟南、寧波等，成交尚未出現明顯好轉。

據中指研究院統計，今年三季度，重點100城新建商品住宅成交面積同比降幅近3成，成交規模為2015年以來同期最低水平。

中指研究院數據顯示，1-9月銷售額超千億房企15家，較去年同期減少12家；超百億房企100家，較去年同期減少48家。TOP100房企權益銷售額均值為386.8億元，權益銷售面積均值為253.6萬平方米，同比分別下降46.9%和50.5%。

其中，銷售額進入3000億級別的房企只有前三甲，碧桂園累計銷售額3542.9億元、保利發展3202.2億元、萬科3126.4億元。但從9月業績看，保利發展單月銷售額達到412億元，以較大優勢超過碧桂園（336億元）和萬科（346億元）。

從百強房企銷售額均值來看，9月份市場呈現弱復蘇跡象。中指研究院企業事業部研究負責人劉水分析稱，2022年1-9月，TOP100房企銷售額均值為540.8億元，同比下降45.1%，降幅較上月收窄1.1個百分點，TOP100房企銷售降幅已經是連續4個月收窄，呈現弱復蘇。

弱復蘇的信號也在融資端有所顯露。9月份，房企無海外債發行，僅通過發行信用債進行融資。1-9月，房企信用債發行規模為368.05億元，受上年同期發行大幅下降影響，同比上升10.6%。從融資成本來看，信用債融資成本有小幅下降，平均利率為3.21%，環比下降0.16個百分點。

今年以來，大部分房企選擇不公開披露銷售目標，或是已經主動調降了全年目標。據機構統計，多數公開披露年度目標的規模上市房企目標完成率不足60%，不少房企甚至不足50%。四季度房企貨值供應、銷售去化壓力會進一步放大。

對于即將到來的四季度，克而瑞認為，中央及地方需求端政策力度有望加碼，在輪番政策暖風的作用下，市場信心或將逐漸恢復，房地產市場也將逐步回穩。

9月29日、9月30日，央行接連表態將下調個人商業性及公積金住房貸款利率。其中商業性貸款利率下調只針對2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市。

機構分析師指出，符合條件的城市多為蘭州、石家莊、天津等二三線城市，房貸利率會下調至3.6%-3.7左右的水平。

財政部、稅務總局也于9月30日下發通知減免出售房屋個人所得稅，主要為了降低改善群體購房成本，讓其手中積壓的房源出售，并且要求一年多時間內在當地購房，提供較大力度的個稅減免優惠，從而帶動當地二手房、新房市場的活躍度。

近期各地方政府也陸續在“因城施策”下，調整限購、下調首付比例及貸款利率，提供購房補貼等多種支持政策，四季度樓市或將繼續回暖。

克而瑞分析認為，在這種回暖預期中，城市分化會進一步加劇。上海、杭州等市場熱度有望慣性延續，成交或將高位保持；廣州、深圳、蘇州等一線及強二線市場或將持續修復；南寧、沈陽、昆明等弱二線城市有望企穩。